Lisbonne est-elle à la merci de la spéculation immobilière?

Que les prix de vente des maisons (par mètre carré) aient montré une courbe ascendante jamais vue auparavant, pendant une période aussi longue, semble évident. Mais une réflexion plus fine sur ce sujet est nécessaire, plutôt que la simple prise de conscience que les prix montent, année après année.

O AVANT ...

Pendant de nombreuses années, le marché immobilier de l’achat et de la vente de biens immobiliers à Lisbonne a été divisé par les caractéristiques spécifiques du marché national: une forte dépendance des acheteurs de logements par rapport aux acheteurs de logements ; faible pouvoir d'achat (PIB par habitant de 22 398 EUR contre 29 017 EUR dans l'UE-2016); taux d'effort fiscal élevé des familles; ratio élevé entre le montant du prêt et la valeur du bien donné en garantie (entre 80% et 90%); faible capacité d'épargne des ménages (5,8% contre 12,1% dans la zone euro 2016), etc. etc.

Outre cette situation, la crise économique de 2008 et la stagnation du marché locatif ont contribué à faire sombrer le secteur de l’immobilier au Portugal, alors que l’immobilier perdait de la valeur.

Et après

À partir de 2015, la dynamique du marché immobilier à Lisbonne a changé et les taux de croissance, en nombre et en valeur, des transactions immobilières ont commencé un cycle de croissance atteignant des records successifs.Les causes sont nombreuses: la croissance exponentielle du tourisme qui, en plus de stimuler la consommation, a attiré de nouveaux investisseurs et résidents de différentes nationalités; l'apparition de contreparties fiscales pour les étrangers ( Visa Gold et statut de résident non résident ); incitations fiscales pour la réhabilitation de biens immobiliers dégradés au sein de l'ARU (zones de réhabilitation urbaine); l'attrait des résidents étrangers à travers la " bonne publicité " et la publicité médiatique internationale faite pendant les années de la ville de Lisbonne; le bon élan de l'économie portugaise et mondiale, l' augmentation de la demande dans les principales zones urbaines (par la recherche d'emploi et parce que c'est la norme enregistrée dans le monde entier), etc. etc.

Et, comme nous le savons tous, sur un marché immobilier libéralisé, la loi de l'offre et de la demande constitue le prix de vente . Une demande accrue et une offre limitée ont une conséquence évidente: augmentation du prix / m2 de biens immobiliers. Outre les problèmes sociaux et démographiques auxquels sont confrontés les acheteurs portugais, plusieurs autres questions se posent: allons-nous continuer à assister à cette hausse des prix dans les années à venir? Cette croissance met-elle en péril le marché immobilier de Lisbonne en augmentant le risque d'un "phénomène de bulle"? Est-ce un phénomène unique?

Et quand comparons-nous avec le reste de l'Europe?

Rien de tel que d'examiner les données statistiques disponibles pour établir une corrélation entre les chiffres des ventes sur le marché immobilier national et ce qui se passe dans le reste de l'Europe. Mais je ne le ferai que pour les zones urbaines où la croissance des prix a été la plus forte: les principales zones historiques du centre des villes . Et puisque c’est dans ces régions que les prix atteignent des valeurs plus élevées en Europe, je vais essayer de comparer et de mettre en corrélation l’immobilier avec la production de richesse de chaque pays. L'utilisation d'indicateurs de richesse est justifiée à la fois comme un baromètre et en même temps comme un contrepoids afin de pouvoir déterminer si cette dynamique de croissance est conforme à celle d'autres pays et quelles sont les perspectives d'avenir, car la demande dans ces domaines a tendance à être comblée par la demande. entités et habitants d’autres régions (tourisme, direction générale, entreprises, etc.).)

À cette fin, j'ai utilisé les données les plus récentes disponibles dans le Global Property Guide (septembre 2018), dans lesquelles nous analysons les prix d'un appartement de 120 m² environ dans les zones les plus stratégiques des principales capitales européennes .

Dans le graphique 1 ci-dessous, nous pouvons voir les prix / m2 (Euros) pour l’achat d’un appartement, pratiqué dans les principales capitales européennes. De plus, nous avons calculé le PIB (produit intérieur brut) par personne aux prix courants de chaque pays, exprimé en euros PPC. La parité de pouvoir d’achat (PPA) est l’équivalent d’un taux de change et sert à normaliser la comparaison des prix entre pays où le coût de la vie est différent. Elle est calculée à partir d’un panier de produits et services standard. De cette manière, nous pouvons obtenir la richesse produite par chaque habitant, expurgée du facteur de coût de la vie de chaque pays.

Dans le graphique 2, les mêmes données du graphique 1 ne sont corrigées que par un facteur qui relie le PIB par habitant de chaque capital au PIB portugais, obtenant ainsi un prix au mètre carré de différences de revenu / coût de la vie, de autres pays vis-à-vis du Portugal.

Sources: FMI pour les valeurs de PIB estimées et Global Property Guide pour les prix de l'immobilier.

Les conclusions

La région métropolitaine de Lisbonne (AML) est la seule région du Portugal à enregistrer - en 2017 - un PIB par habitant - une richesse produite par habitant - supérieure à la moyenne de l'Union européenne (UE): 102% contre 100%. Au niveau national, le Portugal enregistre en moyenne 77%, soit la cinquième valeur la plus faible de la zone euro, juste devant l'Estonie, la Grèce, la Lettonie et la Lituanie.

Le graphique 1 montre que le prix au m2 pratiqué à Lisbonne est encore assez éloigné des prix observés dans les capitales européennes les plus chères (17ème place), même s'il se distingue de la Grèce et des autres pays de l'Est.

Mais quand on regarde le graphique 2, où les différences de richesse et de coût de la vie entre les habitants des différentes villes sont floues avec la correction mathématique, les prix à Lisbonne montent et approchent des capitales européennes où il est plus coûteux d'acheter un appartement, les caractéristiques mentionnées (14ème position).

D'autre part, la perspective de la figure 2 montre également que le déséquilibre est plus marqué dans les capitales européennes des pays à économies pauvres ou émergentes, tels que le Portugal, la Grèce, la Pologne et d'autres pays de l'Est. Les rendements et la richesse qui y sont produits sont moins importants et il est de plus en plus difficile de suivre le rythme des prix très élevés pratiqués dans les centres-villes. En revanche, les villes de pays plus riches comme la Belgique, le Luxembourg, la Norvège et l’Allemagne, bien que les prix de l’immobilier soient plus chers que Lisbonne, sont compensées par des revenus plus élevés et un PIB plus élevé.

La situation économique actuelle en Europe et l'augmentation de la demande dans les grandes zones urbaines poussent les prix à la hausse, car dans les pays les plus pauvres, il reste encore une marge de croissance par rapport au prix des autres marchés plus matures. Cependant, il est à noter que le taux de croissance est trop élevé par rapport au rythme de la croissance économique et du pouvoir d’achat qui caractérise toujours le Portugal et les pays de la queue de l’Europe.Ainsi, il est possible qu'il y ait des moments de correction / stagnation des prix pratiqués dans les zones les plus gonflées.

D'ici 2018, les prix dans les principales zones de Lisbonne devraient toujours progresser au même rythme que ceux des dernières années, la demande des étrangers étant encore plus forte que celle de l'année dernière . En ce qui concerne la périphérie de Lisbonne, la hausse des prix attendue sera encore plus perceptible, car des localités comme Amadora, Odivelas et Almada ne subissent qu'une pression accrue de la demande, en partie parce que les prix sont plus compétitifs que ceux du centre-ville et d'autre part parce que la construction de nouveaux incendies semble être sortie de la léthargie vécue depuis près d'une décennie.

En résumé, on s’attend à ce que l’augmentation actuellement enregistrée dans la construction de nouvelles propriétés à la périphérie des grandes villes portugaises soit déterminante pour le freinage des prix et le ralentissement de la dynamique spéculative du marché. Cependant, comme dans d'autres villes européennes, le centre historique sera généralement occupé par des locataires disposant d'un pouvoir d'achat accru et d'activités liées au tourisme.