Superficie brute de construction
Depuis les définitions de base jusqu'aux méthodes de mesure, en passant par son importance dans l'évaluation d'une propriété, ce guide complet révèle tous les aspects de la 'Superficie Brute de Construction' (SBC). Avec des exemples concrets, une section de questions fréquemment posées et des conseils pour éviter les erreurs courantes, cet article sert de manuel complet pour comprendre la signification et l'importance de la Surface de Plancher dans une propriété.
La Surface Brute de Construction (SBC) est bien plus qu'un simple chiffre ; elle constitue une mesure essentielle qui affecte divers aspects d'une propriété. Ce concept est crucial pour une série de processus, allant de l'évaluation d'une propriété à son potentiel de vente ou de location. Dans cet article, nous approfondirons le concept de Surface Brute de Construction, en explorant ce que c'est, comment il est calculé et quelle est son importance dans le secteur immobilier.
Définition de la Surface Brute de Construction
La Surface Brute de Construction (SBC) est la somme (m2) des surfaces brutes de tous les étages d'une propriété (au-dessus et en dessous du seuil de porte), à condition qu'ils respectent la hauteur sous plafond réglementaire, mesurée par le périmètre extérieur et les axes des murs ou d'autres éléments séparateurs du bâtiment ou de la fraction.
Dans le calcul de la Surface Brute de Construction :
Sont inclus :
- les murs intérieurs et extérieurs (ceux-ci, mesurés par les axes des murs ou d'autres éléments séparateurs du bâtiment ou de la fraction);
- les balcons privés couverts (ouverts ou fermés);
- les escaliers;
- les terrasses couvertes et les porches;
- les cages d'ascenseurs;
- les pièces (chambres et salons);
- les cuisines et garde-manger;
- les vestibules et circulations intérieures;
- les installations sanitaires;
- les caves et greniers privatifs (avec une utilisation identique à celle du bâtiment ou de la fraction et auxquels s'applique le coefficient 1);
- les stockages, rangements ou autres compartiments de fonction similaire;
- les garages;
- les annexes indépendantes;
Sont exclus :
- les surfaces construites en dessous du seuil de porte, si elles sont exclusivement destinées au stationnement;
- les surfaces destinées aux rangements en cave, sans hauteur sous plafond réglementaire (en dessous de 2,40 m);
- les greniers sans hauteur sous plafond réglementaire (en dessous de 2,40 m);
- les zones techniques au-dessus ou en dessous du sol (poste de transformation, centrale thermique, zone technique des piscines, compartiments de collecte des ordures, etc.);
- les terrasses non couvertes;
- les balcons et porches non couverts;
- les galeries extérieures publiques;
- les voies de circulation;
- les espaces libres d'usage public et couverts par le bâtiment (halls d'entrée, escaliers, paliers, etc.);
Cette valeur est cruciale pour déterminer la valeur marchande d'une propriété et est une mesure essentielle pour toute transaction immobilière.
Comment calculer la Surface Brute de Construction
Surface Brute de Construction = Surface Brute Privative + Surface Brute Dépendante
Exemple : Si un appartement a une surface brute privative de 100 m² et un balcon de 20 m² (surface dépendante), sa SBC sera de 120 m².
Comment mesurer la Surface Brute de Construction
La mesure de la SBC peut se faire de plusieurs manières, chacune ayant ses avantages et inconvénients :
- Méthodes Traditionnelles : Ruban à Mesurer. C'est la méthode la plus basique et accessible, mais elle peut être longue et moins précise.
- Méthodes Technologiques : Équipement Laser. Ces appareils offrent une mesure plus précise et sont idéaux pour les grands espaces.
- Documentation Officielle : Plans de la Propriété. Les plans architecturaux sont la manière la plus précise et fiable de déterminer la SBC.
Règles de mesure de la Surface Brute de Construction
Les surfaces brutes occupées par les fractions doivent être délimitées de la manière suivante :
- par le contour extérieur des murs extérieurs du bâtiment, à l'exclusion des colonnes, piliers ou autres éléments saillants de la face du mur;
- par le contour extérieur des murs séparant les fractions des espaces communs;
- par l'axe des murs séparant différentes fractions.
Dans la mesure de la surface brute, doit être :
- INCLUSE la totalité de la surface occupée par :
- espaces intérieurs;
- balcons et loggias;
- espaces extérieurs couverts et pavés (ex., abri, zone de stationnement sous le bâtiment, galerie de circulation);
- INCLUSE la moitié de la surface occupée par :
- espaces extérieurs utilisables et constituant des couvertures d'autres espaces (ex., terrasse accessible, jardin de toiture);
- espaces extérieurs couverts mais non pavés (ex., jardin sous bâtiment);
- EXCLUE la surface occupée par :
- espaces non accessibles ou non utilisables (ex., cave non accessible, vide sous toiture, terrasse non accessible);
- espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m (ex., plancher technique);
- espaces non fermés avec des sols posés directement sur le terrain (ex., trottoirs, chemins piétonniers, accès aux garages);
- espaces non couverts ni pavés (ex., cour, jardin);
- espaces du domaine public (ex., voie de circulation automobile sous le bâtiment).
Il est également à noter que :
- les escaliers, rampes, puits d'ascenseurs et conduits de tuyauterie doivent être comptabilisés dans la surface brute de chaque étage;
- les escaliers, les rampes et autres espaces inclinés sont comptabilisés dans leur projection horizontale;
- les escaliers, les rampes et autres espaces inclinés sont comptabilisés dans leur projection horizontale;
- dans les espaces à double hauteur sous plafond, la surface doit être comptabilisée une seule fois;
- dans les bâtiments adjacents avec des murs communs, la délimitation des bâtiments doit se faire par l'axe de ces murs (ex., bâtiments résultant de la division d'un bâtiment en deux);
- dans les bâtiments adjacents où l'un s'appuie sur l'autre sans construction de mur enveloppant, la délimitation du bâtiment ajouté doit se faire par la face extérieure du mur du bâtiment existant.
La surface brute doit être exprimée en mètres carrés.
L'Importance de la Surface Brute de Construction
Comprendre la Surface Brute de Construction et ses implications est fondamental pour les professionnels de l'immobilier, les constructeurs, les investisseurs, ainsi que pour les acheteurs et vendeurs de biens immobiliers.
- Valeur du Bien Immobilier : La SBC est l'un des facteurs qui influencent le plus la valeur d'un bien immobilier. En général, plus la surface construite est grande, plus la valeur du bien est élevée. Cela est particulièrement pertinent pour les clients du segment moyen-haut et de luxe, qui valorisent les propriétés avec de plus grandes surfaces construites.
- Planification Urbaine et Permis de Construire : La SBC est un facteur crucial dans la planification urbaine et dans le processus de permis de construire. Elle détermine la taille maximale qu'un bâtiment peut avoir sur un terrain donné, influençant le design urbain et la densité de population d'une zone.
- Design et Architecture : La SBC influence la conception architecturale d'un bâtiment. Les architectes doivent prendre en compte la SBC lors de la conception d'un bâtiment, pour s'assurer que l'espace soit optimisé et conforme aux normes locales. D'autre part, la surface construite est un facteur de distinction sur le marché du luxe, qui privilégie les espaces sociaux et les suites spacieuses.
- Efficacité Énergétique et Durabilité : La SBC peut également avoir un impact sur l'efficacité énergétique d'un bâtiment. Les bâtiments plus grands peuvent nécessiter plus d'énergie pour le chauffage, le refroidissement et l'entretien, affectant la planification du confort thermique, ainsi que la durabilité et les coûts opérationnels du bien immobilier.
- Implications Fiscales : La surface construite d'un bien immobilier affecte son évaluation fiscale. Les propriétés avec une plus grande SBC peuvent avoir des impôts plus élevés, comme l'Impôt Municipal sur les Propriétés (IMI) au Portugal.
- Législation et Normes : Être informé de la SBC de votre bien immobilier peut vous aider à éviter des problèmes légaux à l'avenir. Ce n'est pas la première fois que je renonce à conclure une affaire en raison de non-conformités entre les surfaces réelles et les surfaces enregistrées dans les documents officiels. Cela est particulièrement vrai pour les acheteurs étrangers, qui sont généralement bien conseillés du point de vue légal.
Erreurs Communes et Comment les Éviter
La mesure de la SBC peut être un processus compliqué et il est facile de commettre des erreurs.
- Confusion entre Surface Brute et Surface Utile :
- Erreur : On confond souvent la SBC avec la surface utile, qui est l'espace réellement habitable. Alors que la SBC inclut la totalité de l'espace construit, y compris les murs, les balcons, etc., la surface utile ne se réfère qu'à l'espace interne habitable.
- Comment éviter : Clarifiez toujours la différence entre ces deux mesures dans vos descriptions et dans votre communication avec les clients. Le manque de transparence n'aide pas dans la commercialisation d'une propriété.
- Manque de Vérification :
- Erreur : Parfois, il y a des incohérences dans les surfaces enregistrées dans les divers documents officiels liés à la propriété (Cadastre, Certificat Permanent du Registre Foncier, etc.).
- Comment éviter : Si vous envisagez de vendre votre maison, vérifiez d'abord tous les documents nécessaires. Si vous identifiez des différences significatives, vous devrez contacter les services publics pertinents, tels que la Mairie, l'Autorité Fiscale et le Bureau d'Enregistrement Foncier, pour aligner et mettre à jour ces informations. Ne laissez pas pour le dernier moment de la transaction des surprises de ce type, car la confiance est un facteur essentiel dans le processus de vente d'un bien immobilier.
- Inattention aux Modifications et Extensions :
- Erreur : Ne pas enregistrer auprès des différents organismes officiels les modifications ou extensions d'une propriété qui affectent sa SBC. Cela m'est déjà arrivé de perdre des transactions de millions à cause de cette erreur.
- Comment éviter : Il ne suffit pas que les rénovations planifiées par l'architecte / constructeur soient enregistrées à la Mairie. Tous les documents associés à la propriété doivent être mis à jour auprès des organismes officiels concernés.
- Erreurs dans le marketing et la promotion de la propriété :
- Erreur : Ne pas utiliser la SBC dans la promotion de la vente d'une propriété, en utilisant seulement la surface utile.
- Comment éviter : Mettez en valeur la SBC dans vos stratégies de marketing, montrant comment elle ajoute de la valeur à la propriété. La propriété est valorisée dans son ensemble, l'espace habitable mais aussi l'espace des murs, car ils représentent un coût et contribuent à la valeur réelle et fiscale de la propriété.
Foire aux questions sur la superficie brute du bâtiment
Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées sur la superficie brute de construction d'une propriété :
1. Qu'est-ce que la superficie brute de construction (SBC) et comment est-elle calculée ?
La Surface Brute de Construction (SBC) est la valeur en mètres carrés (m²), obtenue en additionnant les surfaces de tous les étages, aussi bien au-dessus que sous le sol, mesurées depuis l'extérieur des murs extérieurs ou par les axes des murs de séparation des bâtiments réels. domaine.
Sont inclus : les balcons privés, les espaces accessoires et la part correspondante dans la circulation commune du bâtiment.
Sont exclus : les greniers non habitables ; les zones destinées au stationnement ; locaux techniques (tels que PT, centrale thermique, compartiments de collecte des déchets, etc.) ; terrasses, balcons et porches découverts ; ainsi que les galeries extérieures, les rues et autres espaces libres à usage public couverts par le bâtiment.
Superficie brute deConstruction = Surface Privée Brute + Surfaces Dépendantes Brutes
2. Qu'est-ce qui compte pour la surface brute de construction ?
Les murs intérieurs et extérieurs (ceux-ci, mesurés par les axes des murs ou autres éléments de séparation du bâtiment ou de la fraction) ; pas; porches; cabines d'ascenseur; pièces (chambres et salons); cuisines et garde-manger ; vestibules et circulations intérieures ; installations sanitaires; caves et greniers privés (à usage identique à celui du bâtiment ou de la fraction et auxquels s'applique le coefficient 1) ; balcons privés couverts (ouverts ou fermés) ; terrasses; collections; rangements ou autres compartiments ayant une fonction similaire ; garages; pièces jointes indépendantes ; la part de ce qui lui correspond dans la circulation commune de l'immeuble
3. Où puis-je vérifier la superficie brute de construction d'une propriété ?
Des informations sur la superficie brute de construction peuvent être trouvées à l’adresse suivante :
- Livret Immobilier - disponible dans l'espace réservé du(des) propriétaire(s), sur le site de l'Administration Fiscale.
- Certificat d'enregistrement foncier - Qui peut être demandé auprès d'un bureau d'enregistrement foncier, d'un magasin du citoyen ou d'un bureau d'enregistrement.
- Dans la Fiche Technique du Logement - Celle-ci doit être remise lors de la signature de l'Acte d'Achat et de Vente du bien ou un duplicata peut être demandé auprès du promoteur immobilier ou des services municipaux.
- Dans les plans architecturaux – Qui auraient dû vous être remis lors de l’achat du bien.
4. Pourquoi est-il important de connaître la Surface Brute de Construction d'une propriété ?
Connaître la Surface Brute de Construction (SBC) est essentiel pour évaluer la valeur d'un bien et la comparer avec d'autres biens sur le marché. De plus, SBC est l'un des critères utilisés pour calculer la valeur fiscale patrimoniale (VPT) d'un bien immobilier, qui influence directement la valeur de l'impôt foncier communal (IMI) et de l'impôt sur les mutations immobilières (IMT).
La Valeur Récupérable Fiscale (VPT) est calculée selon la formule suivante : VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Légende : Vc : Valeur de base des bâtiments construits ; A : Superficie brute de construction plus la superficie dépassant la zone de mise en œuvre ; Ca : Coefficient d'allocation ; Cl : Coefficient de localisation ; Cq : coefficient de qualité et de confort ; Cv : coefficient de vieillissement.
5. Comment puis-je corriger la superficie brute de construction de ma propriété, si elle est erronée ?
Si la superficie brute de construction de votre propriété est erronée, vous devez engager un technicien spécialisé (architecte ou ingénieur) pour effectuer la mesure correcte et préparer un plan de la propriété avec l'SBC mis à jour. Vous devez ensuite présenter cette documentation au Bureau du Cadastre et à la Mairie pour mettre à jour les registres et, le cas échéant, à l'Autorité Fiscale et Douanière pour corriger la Valeur Fiscale Patrimoniale (VFP) et, par conséquent, la Taxe Foncière Communale (IMI). et l'impôt sur les transferts de propriété (IMT). Soyez prudent, car s'il s'agit de changements profonds qui incluent de nouveaux espaces dans la propriété, construits ultérieurement, vous devrez d'abord soumettre un projet de changement à la Mairie.
6. Je possède un terrain urbain, comment puis-je calculer sa superficie brute de construction maximale ?
La capacité de construction d'un terrain urbain peut être calculée comme suit : SBC maximum = Superficie du terrain x Indice d'usage. Par exemple, pour un terrain d'une superficie de 2 000 m² et d'un indice d'usage de « 0,4 », il sera possible de construire, au maximum, une maison de 800 m² de Surface Brute de Construction.
L'« Indice d'Utilisation » ou « Indice Maximum de Construction » peut être consulté à l'adresse suivante :
- Dans le plan de lotissement , si le terrain fait partie d'un lotissement ;
- Si prévu dans le Plan Directeur Communal (PDM), selon la classification du terrain dans le cadre de l'aménagement du territoire.
- En soumettant un PIP - Demande d'Information Préalable à la Mairie concernée, qui consiste en une demande d'informations sur la faisabilité de réaliser une certaine construction, sur un certain terrain.
7. Quelles sont les différences entre la Surface Brute de Construction, la Surface Brute Privée, la Surface Utile et la Surface Dépendante ?
- Superficie brute de construction : Désigne la superficie totale d'un bâtiment, incluant toutes ses parties, telles que les murs extérieurs et les espaces communs. Elle couvre donc la somme de toutes les surfaces brutes privées et des surfaces dépendantes.
- Surface utile : Elle est égale à la somme des surfaces de tous les compartiments de la maison, y compris les halls d'entrée, les circulations intérieures, les installations sanitaires, les rangements, les autres compartiments à fonction similaire et les placards muraux, et se mesure par le périmètre intérieur des murs. qui limitent le feu, en supprimant les espaces jusqu'à 30 cm, les murs intérieurs, les cloisons et les conduits. Exclut les espaces communs de l'immeuble.
- Surface Brute Privée : Elle s'apparente à la Surface Utile et est parfois confondue, mais elle comprend les balcons et terrasses fermés, les caves et les greniers à usage exclusif et privé.C'est l'espace efficacement utilisable, où vous pouvez meubler et vivre.
- Surface Dépendante : Les zones dépendantes sont les parties d'une propriété qui sont accessoires et ne sont pas incluses dans la surface brute privée . Généralement, il comprend les espaces destinés au stationnement, au stockage, aux terrasses, aux balcons, aux zones de service et à d'autres zones qui ne sont pas considérées comme l'espace de vie principal , car elles servent à des fins secondaires ou de support.
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