Guia Rápido com 5 passos para comprar casa

Apresento-lhe um guia prático, dividido em cinco passos cruciais, para o ajudar a tomar decisões informadas e a concretizar a compra do seu novo lar com maior segurança.

Primeiro Passo: A Base Financeira Sólida

Antes de iniciar a procura ativa, é fundamental realizar uma avaliação financeira rigorosa. Este é o alicerce para todo o processo.

• Diagnóstico Financeiro Pessoal: Analise detalhadamente os seus rendimentos mensais e despesas fixas. Esta análise permitirá determinar a taxa de esforço que pode comportar para uma prestação de crédito habitação, sem comprometer a sua estabilidade financeira.
• Capital Próprio e Despesas Adicionais: Considere que as instituições de crédito financiam, regra geral, até 90% do valor de aquisição ou avaliação do imóvel (o menor dos dois). Assim, necessitará de capitais próprios para o valor da entrada (no mínimo, 10%), acrescidos de montantes para fazer face a impostos (IMT e Imposto do Selo), custos notariais e de registo.
• Pré-Aprovação de Crédito: Contacte diferentes entidades bancárias para obter simulações e uma carta de pré-aprovação de crédito. Este documento indicará o montante máximo que o banco está disposto a financiar, oferecendo uma orientação clara sobre o intervalo de preços dos imóveis a procurar e fortalecendo a sua posição negocial junto dos vendedores. Se esta consulta não lhe for favorável tente outro banco.

Segundo Passo: Definir Critérios e Explorar o Mercado

Com uma perspetiva clara da sua capacidade financeira, é altura de definir as suas necessidades e iniciar a pesquisa de imóveis.

• Definição de Prioridades: Elabore uma lista com as características essenciais do imóvel que procura: novo ou usado, tipologia (número de quartos), preferência por apartamento ou moradia, localização (proximidade a trabalho, escolas, serviços, transportes), e outras comodidades importantes (garagem, elevador, espaço exterior, etc.).
• Pesquisa de Mercado: Utilize portais imobiliários online, consulte agências imobiliárias e explore as zonas geográficas do seu interesse. Visitar diferentes tipos de propriedades ajudá-lo-á a formar uma ideia concreta das opções disponíveis dentro do seu orçamento.
• Apoio Profissional (Opcional): Ponderar o recurso a um consultor imobiliário pode ser vantajoso. Um profissional experiente poderá auxiliá-lo na seleção de imóveis compatíveis com os seus critérios, no agendamento de visitas e fornecer aconselhamento sobre o mercado. Dê preferência a um consultor(a) com provas dadas e experiência na sua zona preferida.

Terceiro Passo: Visitar e Avaliar com Atenção

Esta fase é dedicada a conhecer os imóveis pré-selecionados e a identificar aquele que melhor corresponde às suas expectativas e necessidades.

• Análise Criteriosa nas Visitas: Durante as visitas, observe atentamente o estado de conservação geral do imóvel, a qualidade dos materiais e acabamentos, a orientação solar e a funcionalidade dos espaços. Questione sobre eventuais obras de remodelação realizadas ou necessárias, situação financeira do condomínio, etc. Se possível, visite o imóvel em diferentes alturas do dia.
• Verificação Documental: Antes de qualquer decisão, solicite e analise a documentação fundamental do imóvel, nomeadamente a Caderneta Predial Urbana (CPU), a Certidão Permanente do Registo Predial e o Certificado Energético. Estes documentos contêm informações cruciais sobre a situação legal, fiscal e energética da propriedade.
• Decisão Ponderada: A aquisição de um imóvel é um investimento significativo. Visite diversas opções e compare-as cuidadosamente antes de tomar uma decisão final.

Quarto Passo: A Proposta, Negociação e o Contrato-Promessa

Após identificar o imóvel ideal, segue-se a formalização do seu interesse e a negociação das condições.

• Apresentação da Proposta de Aquisição: Com base na sua avaliação do imóvel, nas condições de mercado e na sua capacidade financeira, apresente uma proposta por escrito de compra ao vendedor (carta ou email). Esta proposta deve incluir o valor oferecido e pode contemplar outras condições relevantes.
• Processo Negocial: Esteja preparado para um eventual processo de negociação do preço e de outros termos da transação com o vendedor ou o seu representante legal. Tentar uma proposta 5% abaixo do valor pedido é um primeiro passo para iniciar o processo de negociação.
• Celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV): Alcançado um acordo, é prática comum a celebração de um CPCV, embora possa ir diretamente para escritura, caso possua capitais próprios. Este documento vincula legalmente comprador e vendedor, estabelecendo os termos acordados para a transação, o preço final, o valor do sinal (geralmente entre 10% e 20% do preço de compra), e o prazo para a formalização da escritura pública. Recomendo vivamente que este contrato seja redigido ou revisto por um profissional do direito (notário, solicitador ou advogado).

Quinto Passo: O Financiamento Final, Escritura e Registo

A concretização da compra aproxima-se com os procedimentos finais.

• Aprovação Definitiva do Crédito Habitação: Com o CPCV assinado, a instituição bancária procederá à avaliação formal do imóvel e à análise final do seu processo de crédito para aprovação definitiva.
• Organização da Documentação: Certifique-se de que toda a documentação necessária, tanto sua como do vendedor, está organizada para a realização da escritura (garanta que tem os documentos válidos e originais, as cópias não são habitualmente aceites).
• Outorga da Escritura Pública: A escritura pública de compra e venda é o ato formal que transfere a propriedade do imóvel para o seu nome. É realizada perante um Notário, num balcão Casa Pronta, ou por Advogado/Solicitador com competências para tal. Neste momento, é efetuado o pagamento do valor remanescente do imóvel e liquidam-se os impostos devidos (IMT e Imposto do Selo sobre a transação e, se aplicável, sobre o mútuo).
• Registo da Aquisição: Após a escritura, é imprescindível proceder ao registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial competente. Este ato confere visibilidade pública ao seu direito de propriedade, tornando-o oponível perante terceiros. Se recorreu a financiamento, o banco também procederá ao registo da hipoteca.

O processo de compra de casa, embora exija dedicação e planeamento, torna-se mais simples quando se conhecem as suas etapas fundamentais. Espero que este guia o auxilie a navegar esta jornada com maior confiança e a alcançar o seu objetivo de adquirir a sua nova habitação.

E caso não pretenda correr riscos estou à sua disposição para o ajudar: https://ana-macao-kw.pt/contactos