Commission immobilière, 5% c'est trop ?

Indice

• Pourquoi payer une commission de 5 % et quels services recevez-vous en retour ?
• La commission de 5% est-elle excessive ?
  • Qu’en pensent les propriétaires et les acheteurs ?
  • 5 raisons qui justifient la valeur de la commission immobilière
• Facteurs qui influencent le montant de la commission
  • Tableau des commissions versées aux Agents Immobiliers dans les principales agences immobilières au Portugal, en 2024
• La Commission de 5% est-elle un taux universel ?
• Commissions fixes
• Le taux de commission est-il un montant réglementé fixé par la loi ?
• Et dans le cas d’un bail, quelles sont les commissions de marché ?
• FAQ sur les commissions immobilières

(Hautâ–²) Introduction

Une question fréquemment posée par de nombreux propriétaires est de savoir si la commission habituelle de 5% sur la valeur de la transaction immobilière, pratiquée par la plupart des sociétés de médiation immobilière, n'est pas trop élevée. Dans cet article, nous explorerons les raisons qui justifient cette valeur et quelles sont les alternatives.

Avant d'examiner les justifications, il est important de comprendre que le secteur de la médiation immobilière professionnelle, chargé de faciliter et d'accélérer les transactions entre acheteurs et vendeurs, propose une gamme de services complets et spécialisés, jouant un rôle crucial sur le marché immobilier. au Portugal, garantissant la sécurité et le succès du processus.

(Hautâ–²) Pourquoi payer une commission de 5 % et quels services recevez-vous en retour ?

Il convient de noter que les agents immobiliers qui réussissent ne se limitent pas à rechercher des acheteurs et des propriétaires immobiliers, ils fournissent des services de conseil et de facilitation tout au long du processus.

Un Agent Immobilier qualifié et expérimenté doit justifier la valeur de sa commission en fonction des tâches réalisées pour obtenir les résultats souhaités, notamment :

1. Aide à l'estimation du prix de vente le plus approprié pour vendre ou louer une maison, en présentant au propriétaire une "étude de marché", généralement en utilisant la méthode comparative et en utilisant des ressources technologiques spécifiques.
2. Conseiller le propriétaire sur la meilleure stratégie de vente. Montrer les points faibles du bien et comment les surmonter, éventuellement en utilisant de petits travaux ou du home staging , en adaptant la stratégie au marché local et à la concurrence des autres biens à vendre, etc.
3. Promouvoir la vente de la propriété de manière attrayante et en utilisant des outils multimédias modernes et développer une stratégie de marketing numérique, en investissant dans des plateformes publicitaires, afin de la mettre en valeur et de maximiser sa visibilité.
4. Gérer et répondre aux demandes d'informations sur la propriété, qualifier les clients intéressés, en évitant perte de temps et désagréments pour le propriétaire , et effectuer des visites de la propriété.
5. Négocier les négociations entre les acheteurs et le propriétaire , en contribuant à améliorer les propositions d'achat en ce qui concerne les conditions de paiement et les ajustements du prix de vente final.
6. Aider les acheteurs dans le processus d'analyse et de choix du prêt hypothécaire le plus avantageux, lorsque nécessaire ;
7. Préparer les contrats d'achat et de vente , valider et rassembler toute la documentation, ainsi que suivre la transaction depuis le CPCV jusqu'à la signature de l'acte d'achat et de vente.
8. Accompagner le propriétaire et l'acheteur dans l'après-vente , en facilitant le transfert des contrats d'eau, d'électricité et de gaz, etc.,

Cette gamme de services nécessite des connaissances spécialisées, de l'expérience et du dévouement de la part du professionnel de la médiation. Bien sûr, les sociétés de médiation et les agents promettant « ce monde et l'autre » en échange d'une commission moindre, mais nous savons tous que la qualité du service est inversement proportionnelle à la rémunération facturée ;) Il est donc important pour savoir identifier les mauvais Agents Immobiliers, utilisez ces « stratégies trompeuses » et ne tombez pas dans le piège.

(Haut▲) La commission de 5 % est-elle excessive ?

(Haut▲) Qu’en pensent les propriétaires et les acheteurs ?

Comme pour tout dans la vie, il y a toujours plus d’une perspective :

Le point de vue des propriétaires

• J'ai peur de l'impact de la commission sur le prix de vente ou de location , contribuant à rendre le prix de vente du bien plus cher et à le rendre moins compétitif. Cela serait vrai si la majorité des maisons à vendre sur le marché ne le faisaient pas. recourir à la médiation immobilière. Or, ce qui se passe est exactement le contraire : les propriétés finissent par être « avantagées » ou « lésées », de la même manière.
• Beaucoup de gens pensent que la commission est un investissement nécessaire pour vendre la propriété. Cette perspective est correcte. J'ai suffisamment d'expérience pour dire qu'il existe peu de cas dans lesquels le propriétaire est en mesure de vendre ou de louer sa maison plus rapidement et de recevoir un montant plus élevé, en la vendant directement au lieu de faire confiance à un agent expérimenté et éprouvé.
• Attente d'un service de qualité justifiant le montant payé. C'est un doute légitime. Toutes les agences ne sont pas identiques et tous les agents immobiliers ne peuvent pas être « Top Producer », mais beaucoup de mes collègues font un travail sérieux et acharné. Ils sont fiables. La question est de savoir comment identifier le bon agent éprouvé .

Point de vue des acheteurs

• La perception selon laquelle la commission rend la propriété plus chère et, par conséquent, l'acheteur, en s'adressant directement au propriétaire, peut obtenir un prix inférieur et négocier une bonne remise, est à la fois fausse et vraie. S'il est vrai que l'acheteur, en négociant directement avec le propriétaire, peut tenter de « casser le prix » et d'obtenir une remise plus importante, au détriment de l'intérêt du propriétaire, en revanche, les propriétaires qui décident de vendre directement sans bien immobilier les médiateurs sont, normalement, ceux dont les biens sont surévalués. Sans compter le risque de réaliser une transaction immobilière sans l’accompagnement d’un professionnel.
• Tendance au « faites-le vous-même ». Avec la croissance et l'importance des plateformes publicitaires sur le marché immobilier (Idealista, Imovirtual, Casa Sapo, etc.), la perception est devenue qu'il est facile de rechercher un bien par soi-même, sans recourir aux services d'un agent immobilier, ce qui est une fausse perception pour plusieurs raisons :
  • Augmenter la gamme d'options disponibles - Le agent a accès à un logiciel de recherche capable de rechercher sur plusieurs sites Web simultanément et pas seulement sur une plateforme spécifique.
  • Propriétés « hors marché » - Grâce à son expérience et à ses nombreux contacts, un agent qui connaît sa région est plus susceptible de montrer des options qui ne sont pas promues sur le marché de la vente ou de la location.
  • Compétences en négociation - Le agent est un spécialiste de la médiation et de la négociation et saura mieux défendre les intérêts de l'acheteur.
  • La gratuité, c'est bien - Enfin et surtout, pourquoi perdre votre temps quand vous pouvez vous faire aider gratuitement par un professionnel qualifié ? N'oubliez pas qu'au Portugal, c'est le propriétaire qui paie la commission.

(Haut▲) 5 raisons qui justifient la valeur de la commission immobilière

Si le agent immobilier n’est pas à la hauteur du défi, les 5 % seront évidemment une commission trop élevée.

Mais comme il s’agit d’un service dépourvu de compétences à valeur ajoutée , il existe des raisons de justifier la valeur de la commission immobilière. En voici 5, mais il y en aurait plus :

1 - Le risque du client : Un aspect pertinent est la complexité et les risques d'une transaction immobilière, étant donné que l'achat ou la vente d'un bien immobilier implique des questions juridiques, fiscales et financières complexes. Des agents immobiliers expérimentés, dotés de connaissances et de conseils appropriés, minimisent ces risques et assurent la bonne conclusion de la transaction. La commission de 5% reflète ce rôle crucial dans la réduction des risques et la protection des intérêts des parties.

2 - Risque du Agent : Le processus de vente d'un bien peut être complexe et long, et peut prendre jusqu'à 12 mois, si le prix de vente ou de location du bien est supérieur aux valeurs marchandes, ou dans une zone à faible demande, ou avec des faiblesses qui le rendent moins attrayant. Ainsi, le Agent Immobilière investit son travail et ses ressources coûteuses au risque de ne percevoir aucune rémunération si le bien n'est pas vendu ou loué.

3 - Travail et investissement : L'une des raisons d'utiliser une commission de 5%+TVA est qu'elle sert à récompenser le travail acharné et "l'expertise" d'un médiateur et à couvrir toutes les dépenses et obligations fiscales qui affectent cette activité. Les bons professionnels de l’immobilier s’engagent à ce que toutes les démarches soient correctement réalisées. Ils investissent du temps et des ressources pour comprendre le marché, évaluer correctement les propriétés, réaliser des études de marché, payer des professionnels du multimédia, promouvoir les propriétés grâce à des stratégies de marketing efficaces, surveiller de près l'ensemble du processus et investir beaucoup, beaucoup d'argent. Tout cela se fait sur une durée indéterminée et sans aucune rémunération. En d’autres termes, le risque est du côté du Agent Immobilière.

Le taux de 5% sert à rémunérer adéquatement le travail et les efforts déployés par les médiateurs, afin de mener à bien la transaction et de minimiser les risques, compte tenu de la valeur élevée de la vente d'une propriété.

4 - Contexte Coûts : La commission de 5% permet également aux foncières d'investir dans la technologie et l'innovation. Le marché immobilier est en constante évolution et les entreprises doivent être au courant des dernières tendances et outils pour fournir un service de qualité à leurs clients. Dans un marché de plus en plus mondialisé, le succès passe par l'investissement dans les plateformes de publicité et de médias sociaux , les systèmes de gestion immobilière , le marketing numérique et d'autres solutions technologiques qui contribuent à améliorer le service et le niveau de satisfaction des clients. Le taux de 5% permet aux entreprises de réaliser ces investissements et de rester compétitives sur le marché.

5 - Tout ce qui brille n'est pas de l'or : Facturer une commission de 5% à un propriétaire ne signifie pas que c'est le montant net que reçoit le agent ou l'agence :

1. Le montant effectivement perçu par le conseiller immobilier est inférieur et peut varier entre 30% et 98% de la commission facturée par l'agence , selon l'agence immobilière et le statut du Agent. Au Portugal, dans la plupart des agences immobilières, la commission facturée est de 5% + TVA (cette valeur peut être négociée à la baisse, dans le cas de projets ou dans des situations spécifiques).

(Haut▲) Tableau des commissions versées aux agents immobiliers dans les principales agences immobilières au Portugal, en 2024

2. Il est habituel que la commission soit partagée avec une autre agence immobilière , l'agence qui a acquis le bien recevant 2,5% et l'agence qui a fourni à l'acheteur les 2,5% restants. Malgré cette « règle » tacitement acceptée par tous, Remax est impliqué dans une forte polémique depuis qu'elle a changé sa politique de partage des commissions à 70/30 %, soit 3,5 % pour la marque et 1,5 % pour l'autre agence. Cette mesure a déjà été partiellement annulée, même si certaines agences/agents continuent de faire obstacle au 50%/50%.
3. De plus, la commission perçue par chaque agence est répartie entre :
   1. Le agent immobilier qui a conclu la transaction ;
   2. Le courtier de l'agence à laquelle vous appartenez ;
   3. Master franchise, nationale ou internationale, si elle appartient à une marque de franchise (situation courante au Portugal).
4. Enfin, il est important de noter que la commission perçue sur chaque transaction est soumise à une pression fiscale élevée. Dans le cas d’une grande agence ou d’un Agent de haut niveau, cela peut avoisiner les 50 %, voire dépasser cette valeur.

Ainsi, le agent immobilier ne reçoit souvent que 1,25 % du montant total de la commission, voire moins . Cette valeur peut être faible ou élevée, selon le travail effectué, les coûts engagés, la valeur/mérite du médiateur et les résultats obtenus.

Il est également important de noter que la valeur de la commission payée par le propriétaire à l'agent immobilier peut être entièrement déduite de la valeur des plus-values, aux fins du paiement de l'impôt IRS correspondant.

(Hautâ–²) Facteurs qui influencent le montant de la commission

Expérience et réputation de l'agence immobilière : Les agences immobilières ayant une plus grande expérience et réputation peuvent facturer des prix plus élevés.

Difficulté à vendre la propriété : Les propriétés plus difficiles à vendre peuvent avoir des commissions plus élevées.

Emplacement de la propriété : les propriétés situées dans des zones plus prisées peuvent avoir des commissions plus élevées.

Valeur de la propriété : les propriétés de plus grande valeur (développements, immeubles, maisons de luxe, hôtels, etc.) peuvent avoir des commissions de valeur différente, plus ou moins élevée, selon chaque cas.

(Hautâ–²) La commission de 5 % est-elle un taux universel ?

Tout d'abord, il est important de souligner que le taux de 5% pratiqué dans la médiation immobilière au Portugal est conforme à la moyenne internationale pratiquée dans de nombreux pays. Cependant, on a vu apparaître des intermédiaires qui proposent des commissions plus faibles, que ce soit en pourcentage ou en valeur fixe, concentrant leur marketing sur la valeur de la commission la plus basse et dévalorisant le service rendu. Or, nous savons tous que le secret est dans les détails et qu’il n’y a pas de miracles :

Si la commission baisse, tout diminue proportionnellement : l'investissement dans la promotion immobilière, la qualité et l'expérience professionnelle des Agents, l'investissement dans la formation et le conseil juridique, etc.

Il est important de souligner qu'il existe des exceptions et que la valeur de 5% peut être négociable et varier, et peut diminuer en fonction de la complexité de la vente de la propriété, de l'emplacement, du montant impliqué dans la transaction, entre autres facteurs pertinents. . Certains de ces facteurs peuvent être :

• si le bien fait partie d'un projet en construction, élevé avec plusieurs propriétés ;
• si la valeur de la propriété dépasse un certain niveau considéré comme du luxe ;
• si la localisation du bien est moins densément peuplée, ou si les valeurs de vente marchandes sont inférieures, ce qui peut entraîner un tarif plus élevé ;
• etc.

Cependant, le pourcentage de 5% + TVA sert de référence standard et est largement pratiqué sur le marché immobilier portugais.

La mondialisation de l'économie, où la majorité des agences opérant sur le marché national appartiennent à des franchises internationales, principalement nord-américaines, a entraîné une normalisation des prix et des commissions. Ainsi, au Portugal, les agences immobilières telles que KW Portugal (Keller Williams), Remax, JLL, Sotheby's, Zome, Century 21, Decisões e Soluções, Christie's - Porta da Frente, ERA, entre autres, facturent la même valeur de commission.

(Hautâ–²) Commissions fixes

Lorsque le bien a un prix de vente faible, par exemple inférieur à 100 000 €, il existe une règle tacitement acceptée par tous de facturer une commission fixe de 5 000 € + TVA. Cependant, dans tous les autres aspects, la qualité du service demeure.

Cependant, certaines agences immobilières adoptent un modèle économique différent, facturant une commission fixe plutôt qu'un pourcentage. Par exemple, une agence immobilière peut facturer une commission fixe comprise entre 2 000 et 3 000 €, quel que soit le prix de vente du bien, si la transaction est réalisée. Normalement, ce type d'agence immobilière n'envoie pas de professionnels pour réaliser le reporting multimédia, et l'ensemble du processus est effectué en ligne par le propriétaire. Il peut être nécessaire de payer des frais initiaux non remboursables pour couvrir les frais administratifs et autres.

Sur le marché immobilier, tous les modèles économiques ont leur place, à condition qu’ils soient présentés de manière transparente. Cependant, comme pour tout le reste, le client bénéficie d’un service proportionnel au montant qu’il paie. En tenant compte de tous les coûts décrits ci-dessus, on peut conclure que vendre des maisons n'est pas la même chose que vendre des biens de consommation en ligne , c'est au propriétaire de décider ce qu'il veut : veut-il un bon service et vend-il sa maison au meilleur prix ? au meilleur prix et en toute sécurité ? Ou voulez-vous perdre du temps et le « dévaluer » avec une stratégie « bon marché » , alors que des centaines de milliers, voire des millions d'euros de valeur immobilière sont en jeu ?

(Haut▲) Le taux de commission est-il un montant réglementé fixé par la loi ?

Selon Luís Lima, président de l'Association des professionnels et des entreprises immobilières du Portugal (APEMIP)

Le montant de la commission à facturer par les agences immobilières n'est pas régulièrement établi , cependant, en fonction de la valeur du bien et des caractéristiques de l'entreprise, en règle générale cette commission varie entre 3% et 5% , et dans le grande majorité des cas il est fixé effectivement à 5%

(Haut▲) Et dans le cas d'un bail, quelles sont les commissions prélevées sur le marché ?

S'il s'agit d'un bail, le plus courant est que la commission équivaut à un à deux loyers mensuels. Par exemple, dans le cas de KW Portugal, la commission est de 1,5 fois le loyer mensuel. Chez Century 21, ce taux varie entre 1,5 et 2 loyers. En ERA, la valeur est de 2 loyers. A ce montant, s'ajoute la valeur de la TVA.

(Hautâ–²) Conclusions

En résumé, le pourcentage de 5% appliqué à la médiation immobilière au Portugal a plusieurs vertus et justifications. Cela reflète le travail intense, la valeur ajoutée et l'investissement en marketing et en technologie de la part des agents immobiliers, et ces facteurs sont directement liés au succès de la transaction immobilière.

De plus, il permet une couverture de responsabilité civile et l’assurance nécessaire pour protéger les clients. Il s’inscrit dans la moyenne internationale et met en évidence la pertinence et la complexité du rôle joué par les médiateurs. En choisissant les services de médiation immobilière, les clients peuvent compter sur un accompagnement spécialisé et professionnel à toutes les étapes du processus de transaction immobilière.

Mais bien entendu, verser une commission de 5 % à un médiateur n’est pas en soi une garantie d’obtenir les avantages listés ici. Choisir une bonne entreprise de médiation, mais surtout un agent immobilier avec de l'expérience et une « piste de réussite », est essentiel. Faites confiance à ceux qui ont fait leurs preuves !

(Haut▲) FAQ sur les commissions immobilières