Comissão de mediação imobiliária, 5% é muito?

A mediação imobiliária desempenha um papel crucial no mercado imobiliário em Portugal, sendo responsável por facilitar e agilizar as transações entre compradores e vendedores, garantindo a segurança e o sucesso do processo. Uma questão frequente que surge neste contexto é saber se o valor da comissão praticado pelas empresas de mediação imobiliária, normalmente 5% do valor da transação, é demasiado alto. Neste artigo, vamos explorar as razões que justificam este valor e quais as alternativas.

Antes de nos debruçarmos sobre as justificações, é importante compreender que o sector profissional de mediação imobiliária oferece um leque de serviços abrangentes e especializados. Os mediadores imobiliários não se limitam a procurar compradores e vendedores de imóveis, mas também desempenham um papel de consultores e facilitadores ao longo de todo o processo. Um profissional competente é responsável por:

1. Ajudar na estimativa do preço de venda mais adequado para vender ou arrendar a sua casa;
2. Promover a venda do seu imóvel, de forma apelativa e com recurso a ferramentas de multimédia modernas e desenvolver uma estratégia de marketing digital, investindo em sites e plataformas de anúncios, de modo a destacá-lo e a maximizar a sua visibilidade;
3. Qualificar os clientes interessados e realizar as visitas ao imóvel;
4. Negociar as condições de pagamento e ajustes ao preço final de venda;
5. Ajudar os compradores no processo de análise e escolha do credito à habitação mais favorável, sempre que necessário;
6. Elaborar contratos de compra e venda, validar e recolher toda a documentação, bem como acompanhar a transação desde o CPCV até ao dia da escritura.

Esta panóplia de serviços exige conhecimento especializado, experiência e dedicação por parte dos profissionais envolvidos.

Justificações para cobrar uma comissão de mediação tão elevada

Uma das virtudes da comissão de 5%+I.V.A. praticada pela mediação imobiliária, em Portugal e em muitos países, é que ela serve para retribuir o trabalho árduo e a "expertise" de um mediador. Se o consultor imobiliário não estiver à altura do desafio, obviamente que os 5% serão um valor excessivo.

O processo de venda de um imóvel pode ser complexo e moroso, e os bons profissionais de mediação imobiliária comprometem-se a assegurar que todas as etapas sejam realizadas de forma adequada. Investem tempo e recursos para conhecer o mercado, avaliar corretamente os imóveis, efetuar pesquisas de mercado, promover os imóveis através de estratégias de marketing eficazes, acompanhar todo o processo de perto e investem muito, mas mesmo muito dinheiro.

A taxa de 5% serve para remunerar adequadamente o trabalho e esforço despendido pelos mediadores, de modo a concretizar a transação com sucesso e minimizar os riscos, tendo em conta o elevado valor da venda de um imóvel.

Para além disso, a comissão de 5% também permite que as empresas de mediação imobiliária invistam em tecnologia e inovação. O mercado imobiliário encontra-se em constante evolução e as empresas necessitam de estar a par das últimas tendências e ferramentas para prestar um serviço de qualidade aos seus clientes. Num mercado cada vez mais global, o sucesso passa por investir em plataformas de anúncios e redes sociais, sistemas de gestão imobiliária, marketing digital e outras soluções tecnológicas que contribuem para melhorar o serviço e o grau de satisfação dos seus clientes. A taxa de 5% possibilita que as empresas façam estes investimentos e se mantenham competitivas no mercado. 

Contudo, pagar 5% de comissão  a uma imobiliária não significa que seja esse o valor líquido que o consultor imobiliário ou a agência recebe:

1. O montante efetivamente recebido pelo consultor pode oscilar entre 30% e 98% da comissão recebida pela agência, consoante a imobiliária e o estatuto do consultor. Na generalidade das agências imobiliárias, a operar em Portugal, a comissão cobrada é habitualmente 5%+I.V.A. (podendo este valor ser negociado, em baixa, no caso dos empreendimentos).

   Tabela de Comissões Imobiliárias em Portugal - 2023

   Nota: Os dados provêm de informações dispersas que recolhi, nomeadamente dos respetivos websites. Não têm o rigor desejado, pois as mediadoras nem sempre são transparentes nesta matéria.

   	Mediadora	Comissão  paga pelo cliente	% desta comissão efetivamente recebida pelo consultor	Origem	Equipa	Agências
   	KW Portugal	5%	Inicialmente, o consultor recebe 50% da comissão (40% no 1º ano), com base na data em que entrou na KW. Esta taxa é válida até atingir 50.000€ de faturação anual e receber a distinção de 'Capper'. Depois disso, a comissão sobe para 98% até ao final desse ano de atividade e os restantes 2% são partilhados com a sua rede de Growth Share. O processo repete-se no ano de atividade seguinte.	E.U.A.	2.785	32 Market centers
   	Remax	5%	A comissão do consultor varia entre 40% e 72,8%, dependendo do sistema escolhido e se possui uma empresa. No Sistema RAAP, a comissão é calculada com base no rendimento dos últimos 12 meses: se for menor que 25.000€ a é 40%; entre 25.000€ e 50.000€, a comissão é 48% (ou 45% para empresas); mais de 50.000€ resulta numa comissão de 50% (ou 47% para empresas). No Sistema Puro, a comissão é de 72,8%, com um "fee" mínimo de 1.000€. O restante vai para a agência e ao master franchise.	E.U.A.	11.608	399
   	ZOME	5%	A remuneração assemelha-se bastante à da KW. A principal diferença reside na designação, que muda de 'Capper' para 'Topliner'. Este estatuto é alcançado após acumular 70.000€ em comissões durante o ano. A partir desse momento e até à próxima data de 'aniversário', a percentagem da comissão recebida aumenta para 95% do valor pago pelo cliente. Existe ainda um programa de incentivos que visa premiar os Top Producer.	Portugal	1.258	44 Hubs
   	MaisConsul- tores	5%	Desde o 1º dia, os consultores ganham 50% de comissão até atingir 50.000€ de faturação anual acumulada, passando depois a ganhar 100% de comissão até ao final desse mesmo ano.	Portugal	869	32
   	Century 21	5%		E.U.A.	4.032	169
   	Sotheby's	5%	Em média o consultor recebe 50% da comissão cobrada ao cliente.	E.U.A.	170	8
   	Decisões e Soluções	5%		Portugal	1.500	116
   	iad Portugal	5%	Desde o 1º dia, os consultores ganham 69% de comissão até atingir 70.000€ de faturação anual acumulada, passando depois a ganhar 87,8% da comissão recebida por cada transação, até ao final desse mesmo ano.	França	965	?
   	Pequenas agências	entre 2% e 5%	Existem muitas pequenas agências (alheias a este universo de marcas internacionais) que oferecem uma remuneração fixa mensal (entre 300€ e 2.000€), complementada por um valor entre 1% e 1,5% da comissão obtida em cada transação.

2. No contexto atual, é habitual a comissão ser partilhada com outra imobiliária, cabendo à agência que angariou o imóvel 2,5% e à agência que angariou o cliente comprador os restantes 2,5%. Apesar desta "regra" tacitamente aceite por todos, a Remax tem estado envolvida em forte polémica desde que mudou a política de partilha de comissões para 70/30%, ou seja 3.5% para a marca e 1.5% para a outra agência. Esta medida já foi parcialmente revertida, embora algumas agências/consultores ainda continuam a obstaculizar os 50%/50%. 
3. Adicionalmente, a comissão recebida por cada agência é dividida entre:
   1. O consultor imobiliário que fechou a transação;
   2. O broker da agência a que pertence;
   3. O master franchising, nacional ou internacional, caso pertença a uma marca de franchising (situação comum em Portugal).
4. É importante salientar que a comissão recebida por cada transação está sujeita a uma elevada tributação por parte da Autoridade Tributária. No caso de uma grande agência ou de um consultor de topo, esta pode rondar os 50%, chegando mesmo a ultrapassar este valor.

Assim, muitas vezes o consultor mediador recebe apenas 1,25% do valor total da comissão, ou menos. Este valor pode ser muito alto ou muito baixo, dependendo do trabalho, dos custos assumidos e da respetiva valia do mediador(a).

Outro aspeto a considerar é a complexidade e o risco associados à atividade de mediação imobiliária. O processo de compra ou venda de um imóvel envolve questões jurídicas, fiscais e financeiras que podem ser delicadas e exigir uma atenção especial. Os mediadores imobiliários, com a sua experiência e conhecimento, ajudam a mitigar esses riscos e a garantir que a transação seja concluída de forma adequada. A comissão de 5% é um reflexo desse papel fundamental na minimização de riscos e na salvaguarda dos interesses dos envolvidos.

Importa também salientar que o valor da comissão paga pelo proprietário do imóvel à empresa de mediação imobiliária pode ser abatido na totalidade no valor das mais-valias, para efeitos de pagamento do respetivo imposto de IRS.

A taxa de 5% é um valor universal?

Em primeiro lugar, é importante destacar que a taxa de 5% praticada na mediação imobiliária em Portugal está alinhada com a média internacionalmente aceite. Em muitos países, a comissão de mediação imobiliária varia entre 5% e 6% do valor da transação. Portugal segue essa tendência e adotou, na sua maioria, um valor dentro dessa faixa, mantendo a competitividade do mercado imobiliário nacional face a outros países.

Importa salientar que o valor de 5% pode ser negociável e variar, podendo diminuir consoante a complexidade da venda do imóvel, a localização, o montante envolvido na transação, entre outros fatores relevantes. Alguns destes fatores poderão ser:

• se o imóvel faz parte de um empreendimento em construção, angariado em conjunto com vários imóveis;
• se o valor do imóvel excede um determinado patamar considerado de luxo;
• se a localização do imóvel é menos densamente povoada ou se os valores de venda do mercado são mais baixos, podendo aí praticar-se uma taxa mais elevada;
• etc.

No entanto, a percentagem de 5% + I.V.A. serve como uma referência padrão e é amplamente aceite no mercado imobiliário português.

A globalização da economia, onde a maioria das agências que operam no mercado nacional pertencem a franchisings internacionais, maioritariamente norte-americanos, tem como consequência a normalização de preços e comissões. Assim, em Portugal, imobiliárias como a KW Portugal (Keller Williams), Remax, JLL, Sotheby's, Zome, Century 21, Decisões e Soluções, Christie's - Porta da Frente, ERA, entre outras, praticam o mesmo valor de comissão. Todavia existem exceções, negociadas caso a caso, nomeadamente no que diz respeito a empreendimentos onde o contrato de mediação envolve vários apartamentos, bem como nalguns imóveis de luxo.

Comissões Fixas

Quando o imóvel tem um preço de venda baixo (por exemplo, abaixo de 100.000€), é comum que muitas imobiliárias, entre as quais a KW Portugal, cobrem uma comissão fixa de 5.000€ + IVA. No entanto, em todos os outros aspetos, a qualidade do serviço mantém-se.

Contudo, há imobiliárias que adotam um modelo de negócio diferente, cobrando uma comissão fixa. Por exemplo, uma imobiliária poderá cobrar uma comissão fixa entre 2.000€ e 3.000€, independentemente do valor de venda do imóvel, caso a transação seja concretizada. Normalmente, este tipo de imobiliárias não envia profissionais para realizar a reportagem multimédia, e todo o processo é feito online pelo proprietário. Poderá existir a necessidade de pagamento de uma taxa inicial, não reembolsável, para cobrir custos administrativos e outros.

No mercado imobiliário, há espaço para todos os modelos de negócio, desde que apresentados de forma transparente. No entanto, o cliente recebe um serviço proporcional ao valor que paga. Tendo em conta todos os custos aqui descritos e o facto de que vender casas não é o mesmo que vender artigos de consumo online, cabe ao proprietário decidir o que pretende: quer um bom serviço e vender a sua casa pelo melhor preço? Ou quer "desvalorizá-la" com uma estratégia "barata", quando estão em jogo centenas de milhares, senão milhões, de euros em valor imobiliário?

A taxa da comissão é um valor regulado e fixado por lei?

Segundo Luís Lima o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP)

O valor da comissão a cobrar pelas imobiliárias não está regularmente estabelecido, no entanto, dependendo do valor do imóvel e das características do negócio, regra geral esta comissão varia entre os 3% e os 5%, sendo que na larga maioria dos casos se fixa efetivamente nos 5%

E no caso de um arrendamento quais as comissões praticadas no mercado?

Se se tratar de um arrendamento, o mais comum é que a comissão seja equivalente a uma a duas rendas mensais. Por exemplo, no caso da KW Portugal, a comissão é de 1,5 vezes o valor mensal da renda. Na Century 21, esta taxa varia entre 1,5 e 2 rendas. Na ERA, o valor é de 2 rendas. A este montante, acresce o valor do IVA..

Conclusão

Em resumo, a percentagem de 5% aplicada na mediação imobiliária em Portugal tem diversas virtudes e justificações. Esta reflete o intenso trabalho, a mais-valia e o investimento em marketing e tecnologia por parte dos mediadores imobiliários, e estes fatores estão diretamente relacionados com o sucesso da transação imobiliária.

Adicionalmente, permite a cobertura de responsabilidade civil e dos seguros necessários para a proteção dos clientes. Está em linha com a média internacionalmente aceite e evidencia a relevância e a complexidade do papel desempenhado pelos mediadores. Ao escolher serviços de mediação imobiliária, os clientes contam com o acompanhamento especializado e profissional em todas as fases do processo de transação imobiliária.

Mas claro que pagar 5% de comissão a uma mediadora não é, por si só, uma garantia de obter as vantagens aqui enunciadas. Escolher uma boa empresa de mediação, mas acima de tudo um consultor imobiliário com experiência e um "rasto de sucesso", é essencial. Confie em quem tem provas dadas!

Perguntas frequentes sobre o contrato de exclusividade imobiliária