A comissão de 5% habitualmente praticada na mediação imobiliária em Portugal é demasiado elevada? Trata-se de um valor fixo e obrigatório por lei? Existem outras imobiliárias que praticam valores diferentes. Quais são e por que razão? Descubra tudo neste artigo.
A mediação imobiliária desempenha um papel crucial no mercado imobiliário em Portugal, sendo responsável por facilitar e agilizar as transações entre compradores e vendedores, garantindo a segurança e o sucesso do processo. Uma questão frequente que surge neste contexto é saber se o valor da comissão praticado pelas empresas de mediação imobiliária, normalmente 5% do valor da transação, é demasiado alto. Neste artigo, vamos explorar as razões que justificam este valor e quais as alternativas.
Antes de nos debruçarmos sobre as justificações, é importante compreender que o sector profissional de mediação imobiliária oferece um leque de serviços abrangentes e especializados. Os mediadores imobiliários não se limitam a procurar compradores e vendedores de imóveis, mas também desempenham um papel de consultores e facilitadores ao longo de todo o processo. Um profissional competente é responsável por:
- Ajudar na estimativa do preço de venda mais adequado para vender ou arrendar a sua casa;
- Promover a venda do seu imóvel, de forma apelativa e com recurso a ferramentas de multimédia modernas e desenvolver uma estratégia de marketing digital, investindo em sites e plataformas de anúncios, de modo a destacá-lo e a maximizar a sua visibilidade;
- Qualificar os clientes interessados e realizar as visitas ao imóvel;
- Negociar as condições de pagamento e ajustes ao preço final de venda;
- Ajudar os compradores no processo de análise e escolha do credito à habitação mais favorável, sempre que necessário;
- Elaborar contratos de compra e venda, validar e recolher toda a documentação, bem como acompanhar a transação desde o CPCV até ao dia da escritura.
Esta panóplia de serviços exige conhecimento especializado, experiência e dedicação por parte dos profissionais envolvidos.
Justificações para cobrar uma comissão de mediação tão elevada
Uma das virtudes da comissão de 5%+I.V.A. praticada pela mediação imobiliária, em Portugal e em muitos paÃses, é que ela serve para retribuir o trabalho árduo e a "expertise" de um mediador. Se o consultor imobiliário não estiver à altura do desafio, obviamente que os 5% serão um valor excessivo.
O processo de venda de um imóvel pode ser complexo e moroso, e os bons profissionais de mediação imobiliária comprometem-se a assegurar que todas as etapas sejam realizadas de forma adequada. Investem tempo e recursos para conhecer o mercado, avaliar corretamente os imóveis, efetuar pesquisas de mercado, promover os imóveis através de estratégias de marketing eficazes, acompanhar todo o processo de perto e investem muito, mas mesmo muito dinheiro.
A taxa de 5% serve para remunerar adequadamente o trabalho e esforço despendido pelos mediadores, de modo a concretizar a transação com sucesso e minimizar os riscos, tendo em conta o elevado valor da venda de um imóvel.
Para além disso, a comissão de 5% também permite que as empresas de mediação imobiliária invistam em tecnologia e inovação. O mercado imobiliário encontra-se em constante evolução e as empresas necessitam de estar a par das últimas tendências e ferramentas para prestar um serviço de qualidade aos seus clientes. Num mercado cada vez mais global, o sucesso passa por investir em plataformas de anúncios e redes sociais, sistemas de gestão imobiliária, marketing digital e outras soluções tecnológicas que contribuem para melhorar o serviço e o grau de satisfação dos seus clientes. A taxa de 5% possibilita que as empresas façam estes investimentos e se mantenham competitivas no mercado.Â
Contudo, pagar 5% de comissão  a uma imobiliária não significa que seja esse o valor lÃquido que o consultor imobiliário ou a agência recebe:
- O montante efetivamente recebido pelo consultor pode oscilar entre 30% e 98% da comissão recebida pela agência, consoante a imobiliária e o estatuto do consultor. Na generalidade das agências imobiliárias, a operar em Portugal, a comissão cobrada é habitualmente 5%+I.V.A. (podendo este valor ser negociado, em baixa, no caso dos empreendimentos).
Tabela de Comissões Imobiliárias em Portugal - 2023
Mediadora Comissão paga pelo
cliente% desta comissão efetivamente recebida pelo consultor Origem Equipa Agências KW Portugal 5% Inicialmente, o consultor recebe 50% da comissão (40% no 1º ano), com base na data em que entrou na KW. Esta taxa é válida até atingir 50.000€ de faturação anual e receber a distinção de 'Capper'. Depois disso, a comissão sobe para 98% até ao final desse ano de atividade e os restantes 2% são partilhados com a sua rede de Growth Share. O processo repete-se no ano de atividade seguinte. E.U.A. 2.785 32
Market centersRemax 5% A comissão do consultor varia entre 40% e 72,8%, dependendo do sistema escolhido e se possui uma empresa. No Sistema RAAP, a comissão é calculada com base no rendimento dos últimos 12 meses: se for menor que 25.000€ a é 40%; entre 25.000€ e 50.000€, a comissão é 48% (ou 45% para empresas); mais de 50.000€ resulta numa comissão de 50% (ou 47% para empresas). No Sistema Puro, a comissão é de 72,8%, com um "fee" mÃnimo de 1.000€. O restante vai para a agência e ao master franchise. E.U.A. 11.608 399 ZOME 5% A remuneração assemelha-se bastante à da KW. A principal diferença reside na designação, que muda de 'Capper' para 'Topliner'. Este estatuto é alcançado após acumular 70.000€ em comissões durante o ano. A partir desse momento e até à próxima data de 'aniversário', a percentagem da comissão recebida aumenta para 95% do valor pago pelo cliente. Existe ainda um programa de incentivos que visa premiar os Top Producer. Portugal 1.258 44
HubsMaisConsul-
tores
5% Desde o 1º dia, os consultores ganham 50% de comissão até atingir 50.000€ de faturação anual acumulada, passando depois a ganhar 100% de comissão até ao final desse mesmo ano. Portugal 869 32 Century 21 5% E.U.A. 4.032 169 Sotheby's 5% Em média o consultor recebe 50% da comissão cobrada ao cliente. E.U.A. 170 8 Decisões e Soluções 5% Portugal 1.500 116 iad Portugal 5% Desde o 1º dia, os consultores ganham 69% de comissão até atingir 70.000€ de faturação anual acumulada, passando depois a ganhar 87,8% da comissão recebida por cada transação, até ao final desse mesmo ano.
França 965 ? Pequenas agências entre 2% e 5% Existem muitas pequenas agências (alheias a este universo de marcas internacionais) que oferecem uma remuneração fixa mensal (entre 300€ e 2.000€), complementada por um valor entre 1% e 1,5% da comissão obtida em cada transação. Nota: Os dados provêm de informações dispersas que recolhi, nomeadamente dos respetivos websites. Não têm o rigor desejado, pois as mediadoras nem sempre são transparentes nesta matéria. - No contexto atual, é habitual a comissão ser partilhada com outra imobiliária, cabendo à agência que angariou o imóvel 2,5% e à agência que angariou o cliente comprador os restantes 2,5%. Apesar desta "regra" tacitamente aceite por todos, a Remax tem estado envolvida em forte polémica desde que mudou a polÃtica de partilha de comissões para 70/30%, ou seja 3.5% para a marca e 1.5% para a outra agência. Esta medida já foi parcialmente revertida, embora algumas agências/consultores ainda continuam a obstaculizar os 50%/50%.Â
- Adicionalmente, a comissão recebida por cada agência é dividida entre:
- O consultor imobiliário que fechou a transação;
- O broker da agência a que pertence;
- O master franchising, nacional ou internacional, caso pertença a uma marca de franchising (situação comum em Portugal).
- É importante salientar que a comissão recebida por cada transação está sujeita a uma elevada tributação por parte da Autoridade Tributária. No caso de uma grande agência ou de um consultor de topo, esta pode rondar os 50%, chegando mesmo a ultrapassar este valor.
Assim, muitas vezes o consultor mediador recebe apenas 1,25% do valor total da comissão, ou menos. Este valor pode ser muito alto ou muito baixo, dependendo do trabalho, dos custos assumidos e da respetiva valia do mediador(a).
Outro aspeto a considerar é a complexidade e o risco associados à atividade de mediação imobiliária. O processo de compra ou venda de um imóvel envolve questões jurÃdicas, fiscais e financeiras que podem ser delicadas e exigir uma atenção especial. Os mediadores imobiliários, com a sua experiência e conhecimento, ajudam a mitigar esses riscos e a garantir que a transação seja concluÃda de forma adequada. A comissão de 5% é um reflexo desse papel fundamental na minimização de riscos e na salvaguarda dos interesses dos envolvidos.
Importa também salientar que o valor da comissão paga pelo proprietário do imóvel à empresa de mediação imobiliária pode ser abatido na totalidade no valor das mais-valias, para efeitos de pagamento do respetivo imposto de IRS.
A taxa de 5% é um valor universal?
Em primeiro lugar, é importante destacar que a taxa de 5% praticada na mediação imobiliária em Portugal está alinhada com a média internacionalmente aceite. Em muitos paÃses, a comissão de mediação imobiliária varia entre 5% e 6% do valor da transação. Portugal segue essa tendência e adotou, na sua maioria, um valor dentro dessa faixa, mantendo a competitividade do mercado imobiliário nacional face a outros paÃses.
Importa salientar que o valor de 5% pode ser negociável e variar, podendo diminuir consoante a complexidade da venda do imóvel, a localização, o montante envolvido na transação, entre outros fatores relevantes. Alguns destes fatores poderão ser:
- se o imóvel faz parte de um empreendimento em construção, angariado em conjunto com vários imóveis;
- se o valor do imóvel excede um determinado patamar considerado de luxo;
- se a localização do imóvel é menos densamente povoada ou se os valores de venda do mercado são mais baixos, podendo aà praticar-se uma taxa mais elevada;
- etc.
No entanto, a percentagem de 5% + I.V.A. serve como uma referência padrão e é amplamente aceite no mercado imobiliário português.
A globalização da economia, onde a maioria das agências que operam no mercado nacional pertencem a franchisings internacionais, maioritariamente norte-americanos, tem como consequência a normalização de preços e comissões. Assim, em Portugal, imobiliárias como a KW Portugal (Keller Williams), Remax, JLL, Sotheby's, Zome, Century 21, Decisões e Soluções, Christie's - Porta da Frente, ERA, entre outras, praticam o mesmo valor de comissão. Todavia existem exceções, negociadas caso a caso, nomeadamente no que diz respeito a empreendimentos onde o contrato de mediação envolve vários apartamentos, bem como nalguns imóveis de luxo.
Comissões Fixas
Quando o imóvel tem um preço de venda baixo (por exemplo, abaixo de 100.000€), é comum que muitas imobiliárias, entre as quais a KW Portugal, cobrem uma comissão fixa de 5.000€ + IVA. No entanto, em todos os outros aspetos, a qualidade do serviço mantém-se.
Contudo, há imobiliárias que adotam um modelo de negócio diferente, cobrando uma comissão fixa. Por exemplo, uma imobiliária poderá cobrar uma comissão fixa entre 2.000€ e 3.000€, independentemente do valor de venda do imóvel, caso a transação seja concretizada. Normalmente, este tipo de imobiliárias não envia profissionais para realizar a reportagem multimédia, e todo o processo é feito online pelo proprietário. Poderá existir a necessidade de pagamento de uma taxa inicial, não reembolsável, para cobrir custos administrativos e outros.
No mercado imobiliário, há espaço para todos os modelos de negócio, desde que apresentados de forma transparente. No entanto, o cliente recebe um serviço proporcional ao valor que paga. Tendo em conta todos os custos aqui descritos e o facto de que vender casas não é o mesmo que vender artigos de consumo online, cabe ao proprietário decidir o que pretende: quer um bom serviço e vender a sua casa pelo melhor preço? Ou quer "desvalorizá-la" com uma estratégia "barata", quando estão em jogo centenas de milhares, senão milhões, de euros em valor imobiliário?
A taxa da comissão é um valor regulado e fixado por lei?
Segundo LuÃs Lima o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP)
O valor da comissão a cobrar pelas imobiliárias não está regularmente estabelecido, no entanto, dependendo do valor do imóvel e das caracterÃsticas do negócio, regra geral esta comissão varia entre os 3% e os 5%, sendo que na larga maioria dos casos se fixa efetivamente nos 5%
E no caso de um arrendamento quais as comissões praticadas no mercado?
Se se tratar de um arrendamento, o mais comum é que a comissão seja equivalente a uma a duas rendas mensais. Por exemplo, no caso da KW Portugal, a comissão é de 1,5 vezes o valor mensal da renda. Na Century 21, esta taxa varia entre 1,5 e 2 rendas. Na ERA, o valor é de 2 rendas. A este montante, acresce o valor do IVA..
Conclusão
Em resumo, a percentagem de 5% aplicada na mediação imobiliária em Portugal tem diversas virtudes e justificações. Esta reflete o intenso trabalho, a mais-valia e o investimento em marketing e tecnologia por parte dos mediadores imobiliários, e estes fatores estão diretamente relacionados com o sucesso da transação imobiliária.
Adicionalmente, permite a cobertura de responsabilidade civil e dos seguros necessários para a proteção dos clientes. Está em linha com a média internacionalmente aceite e evidencia a relevância e a complexidade do papel desempenhado pelos mediadores. Ao escolher serviços de mediação imobiliária, os clientes contam com o acompanhamento especializado e profissional em todas as fases do processo de transação imobiliária.
Mas claro que pagar 5% de comissão a uma mediadora não é, por si só, uma garantia de obter as vantagens aqui enunciadas. Escolher uma boa empresa de mediação, mas acima de tudo um consultor imobiliário com experiência e um "rasto de sucesso", é essencial. Confie em quem tem provas dadas!
Perguntas frequentes sobre o contrato de exclusividade imobiliária
1. O que está incluÃdo na comissão de 5%?
A comissão de 5% geralmente inclui uma variedade de serviços, desde a avaliação do imóvel até ao apoio durante o processo de escritura.
2. É obrigatório por lei pagar uma comissão de 5%?
Não, a taxa de 5% não é um valor fixo e obrigatório por lei. Não existe uma "comissão padrão", mas 5% é uma taxa comum em Portugal. Contudo, esta pode ser negociável, dependendo de cada agência imobiliária, do tipo de imóvel e da proposta de valor da mediadora. Pode ser calculado de forma percentual ou estabelecido um valor fixo (p.ex. 5.0000€ para imóveis com um preço de venda inferior a 100.000€)
3. Existem imobiliárias que cobram menos de 5%?
Sim, algumas imobiliárias podem cobrar comissões mais baixas, especialmente em casos de imóveis de menor valor.
4. Como é que a comissão é dividida entre as partes envolvidas?
Em Portugal, a comissão é geralmente partilhada entre o consultor imobiliário, o broker da agência e, se aplicável, o master franchising.
5. O que é uma comissão fixa?
Em alguns casos, especialmente para imóveis de valor mais baixo (p.ex. abaixo de 100.000€), as imobiliárias podem cobrar uma comissão fixa (habitualmente 5.000€) em vez de uma percentagem. Existem também imobiliárias que acenam com um valor de comissão fixo e independente do valor de venda do imóvel, p.ex. 3.500€, mas o tipo de serviços prestados é muito fraco (promoção fraca e comerciais sem competências comerciais) e não têm grande aceitação no mercado.
6. Quando é paga a comissão à agência imobiliária?
O momento em que a comissão deve ser paga está habitualmente estipulado no Contrato de Mediação, daà a importância de ler atentamente todas as suas cláusulas. A forma mais comum envolve o pagamento de 50% da comissão aquando da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) e os restantes 50% no acto da Escritura de Compra e Venda. No entanto, pode haver flexibilidade, desde que acordada por ambas as partes e formalizada através de uma adenda ao contrato, nos casos em que seja conveniente para o comprador ou vendedor. Por exemplo, o recebimento dos 100% da comissão pode ocorrer no momento da conclusão definitiva da transação, ou seja, no acto da Escritura.
7. A comissão de 5% é uma prática comum noutros paÃses?
Sim, a taxa de 5% está alinhada com a média internacionalmente aceite, que varia entre 5% e 6%.
8. Posso deduzir a comissão paga no meu IRS?
Sim, o valor da comissão pode ser abatido na totalidade no valor das mais-valias para efeitos de IRS.
9. O que acontece se duas imobiliárias estiverem envolvidas na venda?
Geralmente, a comissão é partilhada entre as duas imobiliárias, na maioria das vezes numa proporção de 50/50. Uma é responsável pela angariação do imóvel e a outra por trazer o cliente comprador.
10. Quem paga a comissão de mediação imobiliária?
Na maioria dos casos, em Portugal, é o vendedor (proprietário do imóvel) quem paga a comissão à imobiliária. Tudo depende do acordo estabelecido entre as partes. Obviamente, quando este calcula o preço de venda do imóvel, soma o valor da comissão + I.V.A. ao valor liquido que espera obter com a transação.
11. O que devo considerar ao escolher uma imobiliária com base na comissão?
É importante considerar o leque de serviços oferecidos, a reputação da imobiliária, mas acima de tudo do consultor(a) e o valor do imóvel em questão.
12. É possÃvel negociar a comissão?
Sim, a comissão é muitas vezes negociável. No entanto, é importante lembrar que uma comissão mais baixa pode resultar em menos incentivo para o consultor vender o seu imóvel rapidamente e pelo melhor preço.
13. O que está incluÃdo na comissão?
A comissão geralmente inclui serviços como estimativa de preço de venda ou arrendamento do imóvel, marketing e promoção, organização de visitas, negociação de preço e assistência legal e administrativa.
14. A comissão é paga se o imóvel não for vendido?
Normalmente, a comissão só é paga se a venda for concretizada. No entanto, é crucial ler o contrato de mediação antes de o assinar, de modo a entender todas as condições.
15. O que acontece se o comprador assinar o CPCV e não concluir a transação?
Caso a comissão tenha sido paga à agência imobiliária no momento do CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda), o potencial comprador perderá o montante pago caso não assine a Escritura. A agência, por sua vez, não terá de devolver a parte da comissão já recebida, uma vez que o seu trabalho foi realizado (promover o imóvel e conseguir um cliente comprador). Daà que o valor normalmente pago no CPCV, que regra geral varia entre 10% e 20%, seja suficiente para cobrir os 50% da comissão da mediadora e ainda indemnizar o proprietário por eventuais perdas.
16. Existe alguma lei que regula as comissões de mediação imobiliária em Portugal?
Sim, a atividade de mediação imobiliária é regulada pelo Decreto-Lei n.º 153/2015, mas este não estabelece taxas de comissão especÃficas.