Comissão de mediação imobiliária, 5% é muito?

A mediação imobiliária desempenha um papel crucial no mercado imobiliário em Portugal, sendo responsável por facilitar transações entre compradores e vendedores, garantindo a segurança e o sucesso do processo. Uma questão frequente que surge neste contexto é o valor da comissão praticado pelas empresas de mediação imobiliária, que habitualmente corresponde a 5% do valor da transação. Neste artigo, iremos explorar as virtudes e razões que justificam esse valor.

Antes de mergulharmos nas justificações, é importante compreender que o setor de mediação imobiliária envolve um conjunto de serviços abrangentes e especializados.

Os mediadores imobiliários não se limitam apenas a encontrar compradores e vendedores, mas também desempenham um papel de consultores e facilitadores ao longo de todo o processo. Eles são responsáveis por ajudar a avaliar imóveis, efetuar as visitas ao imóvel, negociar condições e preços, elaborar contratos e acompanhar a transação até à etapa final: a escritura. Essa gama de serviços exige conhecimento especializado, experiência e dedicação por parte dos profissionais envolvidos.

Justificações para cobrar uma comissão de mediação tão elevada

Uma das virtudes do valor de 5% praticado na mediação imobiliária em Portugal é que ele reflete o trabalho árduo e a expertise dos mediadores. O processo de venda de um imóvel pode ser complexo e demorado, e os bons profissionais de mediação imobiliária estão comprometidos em garantir que todas as etapas sejam conduzidas de forma adequada. Eles investem tempo e recursos para conhecer o mercado, avaliar corretamente os imóveis, realizar pesquisas de mercado, promover os imóveis através de estratégias de marketing eficientes e acompanhar de perto todo o processo. O valor de 5% é uma forma de remunerar adequadamente o trabalho e o esforço empregados pelos mediadores para atingir o sucesso da transação.

Além disso, a comissão de 5% também permite que as empresas de mediação imobiliária invistam em tecnologia e inovação. O mercado imobiliário está em constante evolução, e as empresas precisam estar atualizadas com as últimas tendências e ferramentas para oferecer um serviço de qualidade aos seus clientes. Isso inclui investir em plataformas digitais, sistemas de gestão imobiliária, marketing online e outras soluções tecnológicas que aumentam a eficiência e a capacidade de atendimento. O valor de 5% possibilita que as empresas façam esses investimentos e se mantenham competitivas no mercado.

Contudo, pagar 5% de comissão a uma imobiliária não significa que seja esse o valor liquido que o consultor imobiliário ou a agência recebe:

1. No contexto atual, o mais habitual é a comissão ser partilhada com outra imobiliária, cabendo à agência que angariou o imóvel 2.5% e à agência que angariou o cliente comprador os restantes 2.5%.
2. O valor recebido por cada agência é dividido entre: 1- O consultor imobiliário que fechou a transação, 2-O broker da agência à qual este pertence e 3-O master franchising nacional ou internacional, caso esta pertença a uma marca de franchising (situação habitual em Portugal). O valor recebido pelo consultor pode variar entre 30% e 98% do total da comissão, dependendo da imobiliária e do estatuto do consultor. Por exemplo:
   • na KW Portugal, e após o primeiro ano de atividade, por cada transação, a percentagem da comissão recebida pelo consultor começa em 50% no início do ano, até este receber um total de 25.000€, após o que passa a receber 98% da comissão até ao final do ano. Este patamar designa-se por Capper.
   • na Remax a percentagem da comissão recebida pelo consultor varia de acordo com o seu escalão, sendo que esse valor pode variar entre os 40% e 72,8%, ficando a restante parte para a agência / master franchise;
   • na ERA este valor também varia com o escalão do consultor, mas a percentagem pode descer tão baixo quanto os 25% do total da comissão recebida do cliente.
   • existem também muitas pequenas agências (fora deste universo de marcas internacionais) que pagam uma remuneração fixa mensal (entre 300€ e 2.000€), acrescida de um valor entre 1% e 1.5% da comissão conseguida por cada transação.
3. É importante notar que a comissão recebida por cada transação é sujeita a uma forte taxação por parte da Autoridade Tributária, que no caso de uma grande agência ou de um consultor top se aproxima dos 50%, excedendo mesmo esta percentagem.

Assim, muitas vezes o consultor mediadora recebe apenas 1,25% do valor total da comissão, ou menos. Este valor pode ser muito elevado ou muito baixo, dependendo do trabalho, dos custos assumidos e da respetiva valia da mediadora.

Outro aspeto a considerar é a complexidade e o risco associados à atividade de mediação imobiliária. O processo de compra ou venda de um imóvel envolve questões jurídicas, fiscais e financeiras que podem ser delicadas e exigir uma atenção especial. Os mediadores imobiliários, com a sua experiência e conhecimento, ajudam a mitigar esses riscos e a garantir que a transação seja concluída de forma adequada. A comissão de 5% é um reflexo desse papel fundamental na minimização de riscos e na salvaguarda dos interesses dos envolvidos.

Importa também salientar que o valor da comissão paga pelo proprietário do imóvel à empresa de mediação imobiliária, pode ser abatido na totalidade no valor das mais valias, para efeitos de pagamento do respetivo imposto de I.R.S..

A taxa de 5% é um valor universal?

Em primeiro lugar é importante destacar que a taxa de 5% praticada na mediação imobiliária em Portugal está alinhada com a média internacionalmente aceite. Em muitos países, a comissão de mediação imobiliária varia entre 5% e 6% do valor da transação. Portugal segue essa tendência e adotou maioritariamente um valor dentro dessa faixa, o que mantém a competitividade do mercado imobiliário nacional em relação a outros países.

É importante ressaltar que o valor de 5% pode ser negociável pode variar e descer de acordo com: a complexidade de venda do imóvel, a localização, o valor envolvido na transação, bem como outros fatores relevantes. Alguns destes fatores poderão ser:

• se o imóvel faz parte de um empreendimento em construção, angariado em conjunto com vários imóveis;
• se o valor do imóvel excede um determinado patamar considerado de luxo;
• se a localização do imóvel é menos densamente povoada ou os valores de venda do mercado são mais baixos, podendo aí ser praticada uma taxa mais elevada;
• etc.

No entanto, a percentagem de 5% serve como uma referência padrão e é amplamente aceite no mercado imobiliário português.

A globalização da economia, sendo que a maioria das agências que atuam no mercado nacional pertencem a franchisings internacionais maioritariamente norte-americanos, tem como consequência normalizar preços e comissões. Assim em Portugal, imobiliárias como a KW Portugal (Keller Williams), Remax, JLL, Sotheby's, Zome, Century 21, Decisões e Soluções, Christie's - Porta da Frente, ERA, etc. praticam o mesmo valor de comissão.

Comissões Fixas

Quando o imóvel tem um preço de venda baixo (p.ex. abaixo de 100.000€) é normal que muitas imobiliárias (entre as quais a KW Portugal) cobrem uma comissão fixa de 5.000€ +I.V.A., mas em tudo o resto a qualidade do serviço mantém-se.

Todavia, existem imobiliárias que possuem um modelo de negócio diferente e que cobram uma comissão fixa. Por exemplo a imobiliária cobra uma comissão fixa entre 2.000€ e 3.000 euros, seja qual for o valor de venda do imóvel, caso a transação seja bem sucedida. Regra geral este tipo de imobiliárias, não fazem deslocar profissionais para realizar a reportagem multimédia, e todo o processo é feito online pelo proprietário. Pode haver lugar ao pagamento de uma taxa inicial, não reembolsável, para cobrir custos administrativos e outros.

Existe no mercado imobiliário lugar para todos os modelos de negócio, desde que apresentados de forma transparente. Contudo, o cliente tem o serviço proporcional ao valor que paga. Considerando todos os custos aqui já descritos e o facto de que, vender casas não é o mesmo que vender artigos de consumo online, cabe ao proprietário escolher o que pretende: ter um bom serviço e vender pelo melhor preço a sua casa? Ou "queimá-la" com uma estratégia "barata" quando está em causa centenas de milhar, senão milhões de euros de valor imobiliário?

A taxa da comissão é um valor regulado e fixado por lei?

Segundo Luís Lima o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP)

O valor da comissão a cobrar pelas imobiliárias não está regularmente estabelecido, no entanto, dependendo do valor do imóvel e das características do negócio, regra geral esta comissão varia entre os 3% e os 5%, sendo que na larga maioria dos casos se fixa efetivamente nos 5%

E no caso de um arrendamento quais as comissões praticadas no mercado?

Se se tratar de um arrendamento, o mais habitual é que a comissão seja de uma a duas rendas mensais. P.ex no caso da KW Portugal a comissão é de 1.5  valor mensal da renda. Na Century 21 esta taxa varia entre 1.5 e 2 rendas. Na ERA este valor é de 2 rendas. A este valor acresce o valor do I.V.A.

Conclusão

Em suma, o valor de 5% praticado na mediação imobiliária em Portugal possui diversas virtudes e razões que o justificam. Ele reflete o trabalho árduo, a expertise e o investimento em tecnologia por parte dos mediadores imobiliários. Além disso, permite a cobertura de responsabilidade civil e seguros necessários para proteger os clientes. É uma percentagem alinhada com a média internacionalmente aceite e representa a importância e a complexidade do papel desempenhado pelos mediadores. Ao optar por serviços de mediação imobiliária, os clientes têm a garantia de um acompanhamento profissional e especializado em todas as etapas do processo de transação imobiliária.