Maison Vacante

Indice

• Qu'est-ce qu'une maison vacante?
• Exceptions à la définition de fraction ou de bâtiment vacant
• Quelles sont les raisons pour lesquelles une maison devient vacante
• Quelles sont les exceptions qui empêchent une maison de devenir vacante?
• Conséquences négatives d'avoir une maison vacante
  • Pénalités fiscales pour une maison vacante
  • Baux exécutoires d'appartements vacants depuis plus de deux ans
• Où y a-t-il le plus de maisons vacantes au Portugal?
  • Combien de maisons sont vacantes au Portugal?
• Que faire d'une maison vacante?
• Foire aux questions sur les maisons vacantes

Qu'est-ce qu'une maison vacante?(Hautâ–²)

Au Portugal et selon la loi, une maison vacante est une maison abandonnée ou inoccupée depuis plus d'un an. Cela est généralement dû à des problèmes financiers, tels qu'une faillite, un manque de ressources d'entretien, des problèmes juridiques liés au partage des successions, par quelqu'un qui n'a aucun intérêt à le vendre ou à le mettre sur le marché de la location, etc.

Exceptions à la définition de fraction ou de bâtiment vacant (Haut▲)

Le bâtiment urbain ou fraction autonome n'est pas considéré vacant:

1. Qui est destiné à l'habitation de courte durée, sur les plages, la campagne, les stations thermales et toutes autres stations balnéaires, en location temporaire ou à usage propre;
2. Maisons d'émigrés ou de personnes déplacées pour des raisons de santé, professionnelles ou de formation;
3. Pendant la période d'exécution des travaux de réhabilitation, pourvu qu'ils soient certifiés par les municipalités;
4. Dont l'achèvement de la construction ou la délivrance du permis d'utilisation est intervenu depuis moins d'un an;
5. Lorsque les propriétaires sont absents, dans un foyer ou autre établissement social, ou sont en mission d'aidant proche, sous réserve d'un justificatif.

Quelles sont les raisons pour lesquelles une maison devientretour? (Hautâ–²)

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles une maison devient vacante, parmi lesquelles:

• Problèmes financiers: Les propriétaires peuvent ne pas avoir les ressources financières pour entretenir la maison, payer les impôts, les dépenses d'entretien et autres dépenses liées à la propriété. Ces problèmes peuvent conduire à l'abandon du logement.
• Héritage sans intérêt: Dans certains cas, la maison peut avoir été héritée par quelqu'un qui n'a aucun intérêt à l'entretenir, ou parce que les héritiers n'ont pu s'entendre sur ce qu'il faut faire de la propriété.
• Faillite des entreprises propriétaires: Lorsqu'une entreprise propriétaire d'une maison fait faillite, la maison peut être abandonnée ou libérée, faute de ressources pour l'entretien et le paiement des taxes.
• Migration: Lorsque les propriétaires déménagent dans une autre ville ou un autre pays, laissant la maison vide et abandonnée.
• Urbanisme: Dans certains cas, les gouvernements peuvent acheter des propriétés pour des projets de développement urbain, puis les laisser à l'abandon en attendant la construction.
• En cours de vente ou de location: Parce qu'il n'a pas encore été possible de le vendre ou de le louer, malgré une promotion active sur le marché. Il y a des maisons qui restent dans ces "limbes" pendant des années, faute de parties intéressées.

En général, le manque de soins et d'entretien est la principale cause d'abandon de domicile. Peu importe la raison, les maisons vacantes sont un problème pour la communauté et pour le propriétaire lui-même, qui peut être tenu responsable des dommages ou des blessures qui surviennent sur le site.

Quelles sont les exceptions qui empêchent une maison de devenir vacante? (Haut▲)

Certaines situations peuvent empêcher qu'une maison soit classée comme vacante, même si elle est inoccupée ou inutilisée:

• Propriétés utilisées de façon saisonnière: Les propriétés occupées uniquement à certains moments de l'année, telles que les maisons de vacances ou les propriétés désignées pour des activités saisonnières, peuvent ne pas être considérées comme vacantes si une utilisation saisonnière est justifiée.
• Propriétaires absents: Les maisons peuvent ne pas être considérées comme vacantes si les propriétaires sont dans des maisons de soins infirmiers, fournissent des soins continus, ont des problèmes de santé, sont absents pour le travail ou sont en formation.
• Licences ou autorisations en attente: les propriétés en attente de licences, d'autorisations ou d'autres documents d'utilisation ou d'occupation peuvent être exclues de la classification vacante jusqu'à ce que ces processus soient terminés.
• Travaux de réhabilitation ou de réaménagement: Les immeubles en cours de rénovation ou de réhabilitation ne sont pas considérés comme vacants si les travaux sont continus et dans les délais établis.
• Procédures judiciaires pendantes: Les biens faisant l'objet de procédures judiciaires qui empêchent l'occupation ou l'utilisation ne peuvent pas être considérés comme vacants tant que la procédure est pendante. Les exemples incluent les litiges relatifs à la propriété, à l'héritage ou à la location de la propriété.
• Propriétés nouvellement achetées ou héritées: les propriétés nouvellement achetées ou héritées peuvent avoir une période de grâce pendant laquelle elles ne sont pas considérées comme vacantes, ce qui permet aux nouveaux propriétaires d'organiser leurs plans pour la propriété.
• Biens d'intérêt historique, culturel ou architectural: Les biens classés « d'intérêt historique, culturel ou architectural » et qui sont conservés ou protégés en raison de ces caractéristiques ne peuvent être considérés comme vacants.
• Cas de force majeure: Les biens affectés par des catastrophes naturelles, des incendies ou d'autres situations imprévues rendant temporairement impossible l'utilisation ou l'occupation peuvent être exclus du classement vacant.

Conséquences négatives d'avoir une maison vacante (Haut▲)

Les logements vacants peuvent avoir un certain nombre de conséquences juridiques et fiscales négatives. L'article 29 de la loi fondamentale sur le logement établit le cadre juridique des sanctions à appliquer aux propriétaires de logements vacants:

Article 29 - Politique fiscale et mesures fiscales
1 - Politique fiscale, en matière de logement:
(...)
f) Pénalise les logements vacants, aux termes de la loi.

2 - Les communes peuvent, dans les conditions de la loi, fixer des taux d'imposition différents, dont le niveau d'imposition leur est attribué, en fonction de l'utilisation réelle du logement.

Pénalités fiscales pour une maison vacante (Haut▲)

Les maisons vacantes au Portugal peuvent être pénalisées par des taxes et autres frais, tels que:

L'impôt foncier municipal (IMI) est une taxe annuelle prélevée sur le VPT-Valor do Patrimonial Tributário de la propriété, c'est-à-dire la valeur à laquelle la propriété serait vendue dans des conditions normales de marché. Dans le cas d'une maison vacante, le propriétaire peut être pénalisé d'une majoration de l'IMI, qui peut atteindre trois fois la valeur de l'IMI, défini pour une commune donnée, si le bien est considéré comme "abandonné depuis plus d'un an". ".

En 2022, 24 municipalités ont choisi d'utiliser cette mesure législative et ont augmenté le montant de la taxe foncière due par les propriétaires de maisons vacantes à trois fois le montant actuel. Selon les chiffres mis à jour par le gouvernement et en mars 2023, au Portugal, il y a actuellement 10 998 maisons classées comme vacantes, dont 6 444 sont situées dans la municipalité de Lisbonne.

En outre, les autorités locales peuvent imposer des amendes aux propriétaires de logements vacants en mauvais état ou présentant un risque pour la santé publique.

Cependant, il est important de souligner que les pénalités fiscales sont un moyen d'inciter les propriétaires à maintenir leur logement en bon état et à ne pas le laisser sans surveillance. En outre, le gouvernement a approuvé des mesures pour encourager la réhabilitation urbaine et la récupération des logements vacants, ce qui peut contribuer à réduire l'incidence de ce problème au Portugal.

Quelles qu'en soient les causes et les sanctions civiles et fiscales, l'existence de logements vacants peut être préjudiciable à la collectivité en termes de sécurité. Une maison abandonnée est un lieu de refuge pour les sans-abri, pour des activités illégales comme le trafic de drogue et pour l'accumulation d'ordures. Les maisons inoccupées affectent également la sécurité du quartier, car les gens peuvent y entrer par effraction et provoquer des incendies ou d'autres dommages.

Baux exécutoires d'appartements vacants depuis plus de deux ans (Haut▲)

Dans le cadre du programme "Plus de logements" approuvé par le Conseil des ministres le 30 mars 2023, de nouvelles règles ont été annoncées visant à forcer la location d'appartements considérés comme vacants. L'objectif est « de mettre plus de logements sur le marché locatif, soulignant la nécessité de renforcer la confiance des propriétaires pour qu'ils mettent sur le marché des logements vacants à travers deux mesures »:

• l'État propose de louer toutes les maisons disponibles pendant cinq ans tant qu'il peut sous-louer.
• « introduire un avenant, par rapport aux contrats qui existent déjà ou qui sont établis entre propriétaires et locataires, afin que, dans toutes les demandes d'expulsion qui sont déposées au Bureau National des Bails après trois mois de non-respect, l'État se substitue à lui-même pour le locataire dans le paiement et au propriétaire dans le recouvrement de la dette, en vérifiant s'il existe une cause socialement acceptable et en la résolvant, ou en l'expulsant».

La mesure « bail coercitif » ne concerne que les appartements jugés vacants par les Conseils Municipaux, dans les conditions prévues par la loi et décrites dans cet article, mais seulement après 2 ans après que la maison a été jugée vacante. Cette mesure ne s'applique pas aux territoires à faible densité de population. Comme le prévoyait auparavant la loi, aucuneceux qui se trouvent dans les situations suivantes sont considérés comme des appartements vacants:

1. sont considérés comme des maisons de vacances;
2. les domiciles d' émigrés ou de personnes absentes pour des raisons de santé, professionnelles ou en cours de formation;
3. les maisons dont les propriétaires sont absents, parce qu'ils séjournent dans une maison de repos (ou équivalent) ou prodiguent des soins permanents, en tant qu'aidants proches.

Comment fonctionnera la location coercitive d'appartements vacants?

Cette mesure s'applique, à l'exception des régions autonomes (Açores et Madère) et des zones à faible densité ( municipalités concentrées sur la côte et dans la région de l'Algarve), à tous les appartements (fractions autonomes) considérés comme vacants par le conseil municipal respectif, en conformément aux conditions préalablement établies par la loi.

Si, après deux ans de classement en vacant, payé l'IMI aggravé pendant cette période, le bien reste inhabité, la commune notifiera au(x) propriétaire(s) de mettre ce logement sur le marché locatif. Dans cette notification, une valeur locative considérée comme juste sera proposée: jusqu'à 30 % au-dessus du loyer médian pour la typologie spécifique de la maison dans la paroisse respective.

Le propriétaire a la possibilité d'accepter ou de refuser la proposition. Si elle refuse, la municipalité a la possibilité de louer le logement de manière coercitive et de remettre le montant reçu au propriétaire, sans affecter la propriété du bien, ou, alternativement, de communiquer ce processus à l'Institut pour le logement et la réhabilitation urbaine (IHRU ) pour que ce soit celui-ci qui le fasse.

Où y a-t-il le plus de maisons vacantes au Portugal? (Haut▲)

Il est courant que les logements vacants soient plus fréquents dans les zones urbaines plus anciennes, où les bâtiments ont plusieurs décennies, et dans les quartiers ou les villes qui ont souffert du manque d'investissement et de l'exode de la population.

Les maisons vacantes au Portugal se trouvent dans différentes villes et villages. Certaines villes portugaises avec des centres historiques plus étendus, comme Lisbonne, Porto, Coimbra et Braga, peuvent avoir une incidence plus élevée de maisons vacantes, en particulier dans les quartiers plus anciens et moins valorisés, où la population a diminué au cours des dernières décennies. Cependant, cette situation peut varier grandement d'un quartier à l'autre et même d'une rue à l'autre.

Les facteurs socio-économiques sont l'une des causes les plus importantes. Dans certaines zones urbaines, le manque d'emplois et d'opportunités peut conduire à l'abandon de logements et par conséquent à l'existence de plus de logements vacants.

Combien de maisons sont vacantes au Portugal? (Hautâ–²)

Selon l' Institut national des statistiques - Recensement de 2021, notre pays compte 5 981 482 logements, dont 723 215 sont vacants. Selon cette étude des 5,9 millions de logements, 69,4% sont utilisés comme résidence habituelle. Les autres ont des objectifs différents, à savoir comme résidence secondaire ou maison de vacances.

mais qu'est ce que ça veut dire? Que toutes ces maisons vacantes sont vacantes? Non, évidemment le pays n'est pas assez riche pour s'offrir ce luxe! La définition même du logement vacant est claire: « Logement familial inoccupé disponible à la vente, à la location, à la démolition ou autre situation au moment de la référence ».

C'est-à-dire qu'une partie importante de ces biens sont vacants mais sont en cours de vente ou de location et d'autres sont en mauvais état, sans conditions d'habitabilité et nécessitant des travaux. Selon la même étude de l'INE, dans cet univers de 723 215 maisons vides:

• 348 mil casas estão vazias por se encontrarem em processo de venda ou arrendamento.
• 108.919 (15,1%) imóveis registavam necessidades de reparação profundas.
• Em 2021, apenas 4.188 casas foram consideradas devolutas pelas câmaras e foram intimadas a pagar IMI agravado. Em Lisboa 583 casas, Faro (477), Funchal (425) e ao todo 24 municípios decidiram aplicar um IMI a triplicar para as casas devolutas.
• De 2011 para 2021, o número de casas vagas reduziu ligeiramente (-11.913 casas), mas o número de casas em processo de venda ou arrendamento aumentou imenso (de 274.966 em 2011 para 348.097 em 2021). Ou seja, tudo indicia que o número de alojamentos verdadeiramente abandonados se reduziu na última década.

Cela dit, et malgré le fait qu'il n'y a pas de nombre réel et exact de maisons vacantes au Portugal, il est clair que les chiffres sont bien inférieurs à ce que le nombre de maisons vacantes suggère.

Que faire d'une maison vacante? (Hautâ–²)

Heureusement, il existe plusieurs initiatives au Portugal pour réhabiliter et moderniser les maisons vacantes, en aidant à revitaliser les zones urbaines abandonnées et en préservant le patrimoine historique et culturel des villes. Certaines mairies ont des programmes de réhabilitation urbaine pour encourager la revitalisation des zones urbaines abandonnées, où les logements vacants sont un problème récurrent. Ces programmes comprennent un soutien financier pour la reconstruction et la réparation de bâtiments anciens et vacants, ainsi que des incitations fiscales pour les propriétaires de maisons vacantes qui les remettent sur le marché.

Une autre initiative populaire est l'acquisition de maisons vacantes par de jeunes familles, qui les achètent généralement à des prix très bas. La reconstruction et la modernisation de ces maisons peuvent donner naissance à des demeures accueillantes et pleines de caractère, tout en contribuant à revitaliser les environs.

En bref, les maisons vacantes sont un problème pour de nombreuses communautés au Portugal, mais il y a de l'espoir. Grâce à des initiatives gouvernementales et privées, bon nombre de ces maisons sont récupérées et modernisées, redonnant vie et charme aux anciens centres urbains. C'est une manière de préserver le patrimoine historique et culturel de nos villes, ainsi que d'améliorer la qualité de vie des habitants locaux.

Quelle est la législation sur les logements vacants? (Haut▲)

La législation portugaise sur les logements vacants est régie par:

• Loi fondamentale sur le logement - Décret-loi n° 83/2019, du 3 septembre.
• La définition du concept fiscal des immeubles vacants - Décret-loi n.º 67/2019, du 21 mai, qui modifie le libellé du précédent Décret-loi n.º 159/2006.

Ainsi, depuis 2019, le régime juridique a commencé à prendre en compte les logements vacants, l'article 5 de la loi fondamentale sur le logement définit que:

Article 2
1 - Le bâtiment urbain ou la fraction autonome inoccupé pendant un an est classé comme vacant, dans les conditions prévues par le présent décret-loi.

2- c) L'existence cumulée de faibles consommations d'eau et d'électricité, considérant comme telles les consommations dont la facturation relative n'excède pas, chaque année, une consommation supérieure à 7 m3, pour l'eau, et 35 kWh, pour l'électricité;
d) La situation de vacance du bien, attestée par l'inspection effectuée en vertu de l'article 90 du décret-loi n° 555/99 du 16 décembre, dans sa rédaction actuelle.

3 - L'existence d'une consommation supérieure à celle prévue à l'alinéa c) du numéro précédent n'exclut pas la possibilité que le bien soit classé comme vacant, notamment par l'inspection visée à l'alinéa d) du numéro précédent.

L'article 3 suivant définit quelques exceptions:

Article 3
(...)
g) Dans le cadre d' une station touristique ou enregistrée comme établissement local d'hébergement;
h) Dont la consommation prévue à l'alinéa c) du paragraphe 2 de l'article 2 n'est pas atteinte en raison d'un empêchement objectif à l'utilisation du bien, à savoir en raison d'un litige judiciaire quant à la possession respective, en raison de la vérification de l'un des motifs prévus au paragraphe 2 de l'article 1072 du Code civil ou pour des raisons de formation, de santé, de prestation de soins permanents en tant qu'aidant proche ou de séjour dans des établissements sociaux, à condition qu'ils soient dûment justifiés.

La signature de la propriété comme vacante, éventuellement attestée par une inspection, relève de la responsabilité de la municipalité et peut utiliser les données des entreprises fournissant des services d'eau, de gaz, d'électricité et de communication:

Article 4

1 - L'identification des bâtiments urbains ou des fractions autonomes vacantes est du ressort des communes, qui doivent vérifier la survenance des indications prévues à l'article 2 et tenir compte des exceptions prévues à l'article précédent.

Article 5
(...)
2 - Avant le 1er octobre de chaque année, les entreprises de télécommunications, de gaz, d'électricité et d'eau doivent envoyer aux municipalités une liste mise à jour de l'absence de contrats de fourniture ou de basse consommation, pour chaque bâtiment urbain ou fraction autonome, par communication électronique ou autre support informatique. »

De plus, ce décret-loi a apporté un ajout au Code des impôts fonciers municipaux (CIMI), précédemment approuvé par le décret-loi n.º 287/2003, pour les immeubles vacants, situés dans des zones de pression urbaine:

Article 112-B

1 - Les immeubles urbains ou fractions autonomes vacants depuis plus de deux ans, lorsqu'ils sont situés dans des zones de pression urbaine, telles que définies dans un diplôme séparé, sont soumis à l'aggravation suivante, remplaçant celle prévue au paragraphe 3 de l'article 112e:
a) Le taux prévu au sous-paragraphe c) du paragraphe 1 de l'article 112 est porté à six fois, majoré, chaque année subséquente, d'un autre 10 %;
b) L'aggravation précitée est plafonnée à 12 fois le taux prévu au c) du paragraphe 1 de l'article 112.

Encourager leur récupération et leur réhabilitation, comme l'exonération de l'impôt foncier communal (IMI) pendant cinq ans, pour les propriétaires qui réalisent des travaux de réhabilitation et de conservation dans leur logement. Le décret-loi permet également aux autorités locales d'exproprier des maisons vacantes à des fins d'intérêt public, telles que la réhabilitation urbaine.

En outre, la loi nº 80/2014, du 19 décembre, qui établit le régime juridique de la réhabilitation urbaine, établit que la réhabilitation urbaine peut être une activité d'intérêt public, ce qui permet aux autorités publiques d'intervenir dans la réhabilitation des bâtiments abandonnés, ainsi que fournir des incitations financières pour promouvoir la réadaptation.

De cette manière, la législation portugaise cherche à encourager la récupération des logements vacants, en garantissant l'utilisation efficace du patrimoine urbain et en encourageant la préservation des zones urbaines dégradées.

Foire aux questions sur les maisons vacantes (Hautâ–²)