Échanger

Un échange, dans le domaine immobilier, se produit lorsque deux propriétaires s'engagent contractuellement à échanger un immeuble contre un autre, de valeur égale ou différente . Si les valeurs sont différentes, la différence est payée par la personne qui possède le bien dont la valeur est la plus faible.

Avantages

Cette méthode de vente et d'acquisition d'une maison n'est pas très courante, car il est difficile de trouver un intérêt mutuel entre les propriétaires et les propriétés respectives. Mais, en période de crise économique, c'est une option intéressante pour ceux qui achètent car, si vous avez une capacité financière réduite, la valeur de votre propre propriété vaut de l'argent.

Il y a encore un deuxième avantage : cela peut réduire les coûts fiscaux des deux transactions . D'une part, vous économisez sur l'IMT - Taxe communale sur les mutations immobilières onéreuses (si le bien est à usage d'habitation) et d'autre part, vous économisez sur le droit de timbre. Selon la loi , seul l'IMT ou le droit de timbre sera payé par l'acheteur qui acquiert le bien de valeur supérieure , qui ne s'appliquera qu'à la différence de prix entre les deux propriétés.

Par exemple, si vous souhaitez échanger votre maison contre une autre et que la vôtre vaut 150 000 € et que celle que vous souhaitez acheter vaut 200 000 €, vous serez exonéré du paiement de l'IMT et du droit de timbre. L'autre propriétaire devra s'acquitter des taxes précitées qui seront prélevées sur la différence, soit sur 50 000 €.

Du point de vue de l' IRS , la conclusion d'un accord d'échange peut également apporter des avantages. Dans le cas de plus-values de vente du bien, la possibilité de réinvestissement est ouverte par le même acte, matérialisé par l'acquisition d'un nouveau logement. Mais cela ne signifie pas automatiquement qu'il y a eu réinvestissement, comme nous le verrons plus loin. La plus-value sera le gain obtenu de la vente d'un bien destiné à l'habitation du contribuable, qui sera donné par la différence entre la valeur de réalisation et la valeur d'acquisition de ce bien, étant également déduit de cette différence, les frais avec acquisition et cession. Si plus de 24 mois se sont écoulés entre la date d'acquisition et la date de cession du bien, la valeur d'acquisition sera corrigée par application d'un coefficient correcteur monétaire.

Si l'une des propriétés a une valeur fiscale de l'actif ( VPT ) d'un montant supérieur à celui convenu entre les parties, la valeur à considérer, à des fins fiscales, sera la plus élevée d'entre elles.

Lorsqu'il y a des dettes envers la Banque pour des crédits immobiliers, l'opération sera un peu plus complexe, mais en règle générale les banques ont tendance à faciliter cette opération. Il faut cependant noter qu'il peut y avoir des pénalités financières dans l'amortissement du crédit ou des pénalités dans la valeur du spread, s'il y a de la place pour contracter un nouveau crédit.