Polígono de Implantação

O polígono de implantação é a linha poligonal fechada que delimita uma área do solo no interior da qual é possível edificar.

O polígono de implantação é normalmente delimitado em plano de urbanização ou de pormenor ou por alvará de loteamento, diretamente através do seu desenho em planta ou através de parâmetros de edificabilidade, nomeadamente pela imposição de recuos e afastamentos.

O polígono de implantação pode ainda resultar, no todo ou em parte, da delimitação de servidões administrativas ou restrições de utilidade pública.

No caso de um Lote de Terreno, ao projetar a construção de uma casa, a área de implantação terá que respeitar o Polígono de Implantação. Ou seja, só poderá construir, abaixo ou acima do solo, respeitando os limites definidos pelo Polígono de Implantação no respetivo projeto de loteamento. 

O projeto de construção poderá não usar a área total definida no Polígono de Implantação, pois este não é uma prescrição obrigatória do alvará de loteamento, serve apenas para estabelecer os limites dentro dos quais é possível construir, em suma:

O que é obrigatório é que o edifício, ou melhor, a sua área de implantação, não ultrapasse a área do polígono de implantação.

As varandas e os alpendres podem ultrapassarem o polígono de implantação?

Sobre a possibilidade das varandas e alpendres ultrapassarem o polígono de implantação definido nas plantas de síntese dos loteamentos, em abstrato a resposta será sim, podem ultrapassar os limites impostos pelo polígono de implantação, pois por definição legal estas não estão incluídas na contabilização da área de implantação.

Contudo, existe uma restrição que importa respeitar: os afastamentos mínimos ao limite do lote e às edificações nos lotes contíguos. Esta restrição imposta pelo RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) visa acautelar a salubridade dos edifícios, garantindo níveis mínimos de arejamento, iluminação natural e exposição solar

De forma resumida dizem os regulamentos que:

Artigo 75º do RGEU:

Sempre que nas fachadas sobre logradouros ou pátios haja varandas, alpendres ou quaisquer outras construções, salientes das paredes, suscetíveis de prejudicar as condições de iluminação ou ventilação, as distâncias ou dimensões mínimas fixadas no artigo 73.° serão contadas a partir dos limites extremos dessas construções.

Artigo 73º do RGEU, onde o texto esclarece quais os afastamento a que devem estar sujeitos as janelas da habitação relativamente a muros ou fachadas confinantes, de forma a evitar qualquer obstáculo à iluminação:

As janelas dos compartimentos das habitações deverão ser sempre dispostas de forma que o seu afastamento de qualquer muro ou fachadas fronteiros, medido perpendicularmente ao plano da janela e atendendo ao disposto no artigo 75.º, não seja inferior a metade da altura desse muro ou fachada, acima do nível do pavimento do compartimento, com o mínimo de três metros. Além disso não deverá haver a um e outro lado do eixo vertical da janela qualquer obstáculo à iluminação a distância inferior a 2 metros, devendo garantir-se, em toda a largura, o afastamento mínimo de 3 metros acima fixado.

Assim, desde sejam respeitadas as distâncias mínimas impostas pelos regulamentos, entre fachadas laterais de edifícios confinantes, ou entre a fachada lateral do edifício e um muro de meação que delimite o lote, não haverá problema. Caso contrário, esta restrição poderá inviabilizar a aprovação, por parte da Câmara Municipal, dos projetos de arquitetura apresentados no âmbito de processos de licenciamento para construção ou reconstrução de edifícios e a construção terá que recuar dentro do polígono, até que se cumpram tais afastamentos mínimos.

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É a superfície total do edifício ou da fração, e representa o somatório das áreas brutas de todos os pavimentos de uma edificação, acima e abaixo do solo e é medida considerando o exterior das paredes que delimitam, ou separam os fogos.
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