Bulle immobilière, quelle bulle ?

Cette attente est suffisante pour :

• Certains acheteurs attendent que la "bulle éclate" en attendant la baisse de prix promise.
• Certains investisseurs plus opportunistes entrent sur le terrain avec des «propositions de prix d'équilibre» , pointant du doigt la récession imminente.
• Certains propriétaires renoncent à mettre le bien en vente , en attendant des jours meilleurs.
• Certains conseillers et agences immobilières conseillent à leurs clients de vendre leur logement en urgence «et au prix possible, avant que la bulle n'éclate» et qu'ils perdent de l'argent.

Raisons de prévoir l'imminence d'une crise immobilière

• L'impact négatif de la pandémie depuis 2020 ;
• La forte croissance des prix de l'immobilier depuis 2016 ;
• Une inflation qui pèse sur le pouvoir d'achat et les coûts de construction depuis 2021-22 ;
• La guerre en Ukraine avec le bouleversement conséquent de la confiance dans les économies, en 2022-2023 ;
• Les restrictions d'accès au crédit immobilier et la hausse des taux d'intérêt , en 2022/2023 ;

Quoi qu'il en soit... les raisons ne manquent pas pour prédire un "éclatement imminent de la bulle" des prix de l'immobilier.

Mais, le "bientôt" dure depuis maintenant 4 ans et si la bulle a éclaté, vous ne voyez pas les dégâts identiques à ceux que nous avons vus par le passé, par exemple. entre 2008 et 2011. A cette époque, les prix ont fortement chuté ou sont restés stagnants pendant des années.

Mais les "prophètes de malheur" restent convaincus et prédisent désormais que la "bulle" éclatera en 2023.

Mais parle-t-on vraiment d'une « bulle spéculative » ? Et pourquoi la bulle n'éclate-t-elle pas ?

Pour commencer, il est bon de rappeler que l'évolution des prix dans ce secteur est cyclique , que ce soit au Portugal ou dans le reste du monde, et qu'après chaque cycle de croissance, s'ensuit un cycle de correction ou de refroidissement. C'est historique et regardable. Mais ce qu'il n'y a pas de trace, c'est un cycle de dévaluation qui persiste à long terme.

Bien que les prix des logements aient augmenté de 18,7% en 2022 , la valeur la plus élevée des 30 dernières années, selon l'indice des prix résidentiels de Confidencial Imobiliário , au second semestre 2022, un ralentissement a déjà commencé, avec un taux de variation mensuel descendant à 0,7% en novembre :

Pourquoi la « bulle » n'éclate-t-elle pas ?

1 - Actuellement, l'investissement immobilier est une bonne option d'épargne et d'appréciation du capital, en alternative aux autres options d'investissement, car à long terme, un bien perd rarement de la valeur.

C'est l'une des raisons pour lesquelles les prix ne baissent pas, malgré les revers mentionnés ci-dessus. Les investissements nationaux et étrangers continuent d'affluer dans le secteur immobilier (en particulier dans la nouvelle construction ou le segment de marché moyen-haut).

Face à l'instabilité des marchés boursiers et aux faibles taux de rendement des dépôts bancaires, les investisseurs continuent de choisir d'investir dans le marché immobilier. Le taux de rendement est élevé et le risque à moyen et long terme est faible.

2 - D'autre part, une décennie de quasi-gel des prix, tant sur le marché de la revente de maisons anciennes que dans celui de la construction de logements neufs, a entraîné une pression supplémentaire de la part des propriétaires et des promoteurs. Et ils veulent récupérer les marges perdues dans le passé.

3 - De plus, la croissance de l'activité touristique , qui a déjà dépassé les niveaux d'avant la pandémie, continue d'exercer une pression à la hausse sur le secteur immobilier . Même la "fin" du programme Visa Gold dans les grandes villes et sur le littoral n'a pas atténué cette tendance. Le Portugal continue d'être un pays attractif, pour vivre ou passer des vacances et les étrangers au pouvoir d'achat plus important continuent d'affluer et de dynamiser ce secteur.

4 - Les variables macroéconomiques ne se sont pas détériorées autant qu'on le supposait il y a 3 ans : le chômage reste à des niveaux historiquement bas et il y a plus de liquidités que lors de la crise du logement de 2008, en partie grâce aux politiques d'aide à l'économie de Bruxelles et de la BCE.

La bulle n'est que pour certains, c'est-à-dire pour les Portugais

Ainsi, quand on parle de « bulle », on parle d'une inadéquation entre le pouvoir d'achat des acheteurs nationaux et les prix des logements pratiqués au Portugal , car leurs revenus n'ont pas accompagné cette spirale de croissance. Et ce sont eux qui se sentent le plus lésés et qui ont le plus d'espoir dans un hypothétique « krach » des prix de l'immobilier.

En contre-cycle, les acheteurs étrangers n'ont jamais abandonné notre marché , même lorsque les prix ont atteint des niveaux identiques à d'autres villes européennes plus riches. La raison est simple, leur pouvoir d'achat est bien supérieur à celui des Portugais.

En tout cas, il est important de rappeler que l'appréciation des 7 dernières années a fondamentalement touché les grandes aires urbaines, avec Lisbonne en tête. Mais il est bon de rappeler que la ville de Lisbonne n'a jamais été accessible. Si nous remontons dans le temps et au fil des décennies, la capitale a toujours été l'un des endroits les plus chers pour acheter une maison.

En résumé, il s'agit d'un problème grave, car ce qui a été observé ici et un peu partout en Europe, c'est la résilience des prix, qui continuent leur course d'appréciation, malgré le gel des salaires et la réduction du pouvoir d'achat, n'ayant subi un refroidissement que dans certains pays , comme la Suède.

Il est urgent de changer les politiques du logement de l'État

Paradoxalement, alors que la problématique du logement s'est aggravée, tant sur le marché de la vente que sur celui de la location, les recettes fiscales n'ont cessé d'augmenter ! Le même État qui réglemente et légifère pour lutter contre la spirale des prix, démontrant ainsi sa préoccupation pour le secteur, perçoit de plus en plus de recettes fiscales à travers les nombreuses taxes et redevances qui grèvent le secteur :

• Impôts sur les revenus perçus (varie entre 25% et 28%);
• Impôts sur les plus-values .S'applique chaque fois qu'un bien est vendu à un prix supérieur au prix d'achat (25 %, malgré certaines dérogations) ;
• IMI - Taxe foncière municipale, qui est facturée annuellement (varie entre 0,3% et 0,5% de la valeur nette de la propriété).
• IMT - Impôt Communal sur les Mutations Immobilières perçu lors de l'acquisition d'un bien (varie entre 5% et 10%).
• AIMI - Supplémentaire à l'IMI, facturé annuellement et dont le taux varie entre 0,4% et 7,5% sur une partie du patrimoine immobilier, dès lors qu'il dépasse 600 000 € et selon une formule échelonnée.
• Droit de timbre - Il est prélevé sur diverses opérations, de l'acquisition de biens immobiliers aux hypothèques et dont le taux varie entre 0,8% et 7,5%.

A cet ensemble de taxation, il faut ajouter tous les frais et taxes prélevés sur le secteur de la construction et de la médiation.

En bref, lorsqu'on regarde la formation des prix de vente ou de location des maisons, on a tendance à ne pointer du doigt que les promoteurs, les propriétaires et les acheteurs étrangers, alors que l'État est l'une des entités qui pèsent le plus dans la formation des prix .

Malgré les promesses qui ont été faites au fil des décennies par divers gouvernements et municipalités, la solution ne semble pas résider dans des politiques actives du logement, qui relèvent de leur responsabilité directe. De nombreux organismes ont été créés dans le but de construire et de gérer le parc immobilier de l'État, mais les résultats ont toujours été insuffisants et n'ont pas répondu à la demande croissante de logements abordables.

Geler les prix, ou punir les "spéculateurs" avec plus de taxes, n'a pas été en mesure de résoudre le problème, car au final, ce sont les politiques fiscales et l'équilibre entre la demande et l'offre qui finissent par avoir le plus d'influence sur ce marché.

Tant qu'il y a de l'espoir, il n'y a pas de solution -Friedrich Nietzsche

C'est le vrai problème. Depuis des décennies, les Portugais espèrent que le problème du logement sera résolu par décret-loi, ou qui sait, avec le temps. Peut-être, grâce à une bulle qui va éclater...

Le temps a passé, l'espoir n'est pas mort, mais les problèmes se sont aggravés. Il faut donc abandonner l'espoir et passer à l'action. Et l'action pourrait passer par deux stratégies dont l'impact est incontestable :

• Débureaucratiser les licences qui arrêtent et retardent la construction de nouveaux logements, même lorsque la défense des plans directeurs municipaux, ou d'autres causes environnementales, n'est pas en jeu. Faciliter l'augmentation de l'offre est le bon moyen de satisfaire la demande. Lorsque la demande n'est pas satisfaite, les prix reflètent ce déséquilibre.
• Réduire la pression fiscale sur le secteur, qui est l'une des principales raisons pour lesquelles les prix de vente et de location sont si élevés.

Si le logement est l'une des principales préoccupations des politiciens et des Portugais, pourquoi ne pas échanger l'espoir contre l'action ? Il ne s'agit pas seulement de répondre à l'un des principaux besoins des familles, mais aussi d'améliorer l'environnement économique de nombreux professionnels qui dépendent de cette activité.

Le secteur de la construction et de la médiation était et sera toujours l'un des principaux moteurs économiques du pays, le pénaliser plus que le reste ne résoudra pas le problème du logement , mais plutôt l'aggravera, comme on l'a vu.

Lorsque nous cesserons de nous inquiéter de la "bulle immobilière" et réduirons les multiples entropies qui affectent ce secteur, nous pourrons échanger l'espoir contre la réalité.