Combien coûte la vente d’une maison ?

Vendre une maison peut devenir une véritable épopée car, en plus des maux de tête, cette décision peut s'avérer assez coûteuse tant pour le propriétaire que pour l'acheteur.

Associés à la vente d'un appartement, d'une maison, d'un terrain ou d'un autre type de propriété, il y a plusieurs coûts à considérer : la promotion de la vente du bien (facultatif), les enregistrements (comme la formalisation des contrats) et l' acte de vente . Certains de ces frais sont facultatifs, par exemple si vous favorisez ou non la vente de la maison via les services d'une agence immobilière, etc. Connaître ces coûts en détail vous aidera à choisir le bon prix auquel vous souhaitez vendre votre maison.

Il existe de nombreux coûts sous-jacents, tels que les frais de publicité et de marketing, la délivrance du certificat énergétique, la commission payable à la société d'intermédiation, les frais de notaire et d'enregistrement, les taxes, etc. Découvrez de quoi il s’agit en détail :

Frais fixes lors de la vente d'une maison

Le Certificat Énergétique est obligatoire

Premièrement, pour favoriser la vente d'un bien (par exemple pour faire de la publicité sur un site internet) il est indispensable d'avoir un Certificat Énergétique (CE), par contre le CE devra apparaître lors de la signature du Contrat d'Achat et de Vente du bien. Ce document est devenu obligatoire pour tous les biens qui ne sont pas exonérés. Il existe des amendes qui peuvent varier entre 250 € et 3 740 € pour le propriétaire ou l'intermédiaire qui viole cette obligation légale.

Le CE ne peut être délivré que par un technicien dûment accrédité et a un coût qui varie en fonction de la superficie et des caractéristiques du bien (qu'il soit destiné à l'habitation, au commerce ou aux services, etc.). Le CE implique le paiement des frais d'inscription et de délivrance du certificat (entre 28 € et 950 €), auxquels s'ajoutent les honoraires de l'expert chargé de délivrer le CE. En fonction de ces variables, le coût total peut varier de 200 € à plus de 5 000 €. Si un Certificat Énergétique existe déjà, il peut être utilisé à condition qu'il n'ait pas dépassé sa durée de validité (10 ans) et que les mesures correctives qui y sont mentionnées aient déjà été mises en œuvre, garantissant une certification minimale de « B- ».

Combien coûtent l’acte et les actes de vente d’une maison ?

Il existe plusieurs frais liés à la formalisation et à l'enregistrement de la vente de votre logement, comme la formalisation des contrats, les frais de rédaction, le paiement du droit de timbre, etc. Les commissions et frais d'enregistrement peuvent varier en fonction du lieu où l'acte est réalisé ( conservatoire , service de prêt à domicile , notaire privé , notaire public , etc.). De plus, ils dépendent également du prix d'achat de la maison, qu'il s'agisse de la première ou de la résidence secondaire, entre autres facteurs, car il n'existe pas de tableau de coûts préalablement établi.

Les actes peuvent être réalisés via le service Casa Pronta , auprès des offices notariaux ou des bureaux du registre foncier .

Le service Casa Pronta , disponible dans de nombreux guichets publics , présente l'avantage de prendre en charge toutes les formalités liées à l'achat et à la vente d'une maison dans un guichet unique et à moindre coût, fixés par l'État :

• 375 € + taxes, si une seule inscription est effectuée (ex : la plupart des cas d' achat et de vente sans financement bancaire et la plupart des cas où le prêt pour l'achat d'une maison est transféré d'une banque à une autre) ;
• 700 € + taxes, si plusieurs inscriptions sont effectuées (ex : c'est le cas des achats et ventes avec financement bancaire dans lesquels plusieurs inscriptions sont effectuées) ;
• 500 €+taxes, s'il s'agit de l'achat et de la vente d'une maison avec financement bancaire , en cas d'utilisation d'un Compte Epargne Logement ;
• 255 €+taxes, s'il s'agit de l'achat et de la vente d'une maison sans financement bancaire, en cas d'utilisation d'un Compte Epargne Logement ;

Frais de documentation

Bien que plus petits, il faut prendre en compte les coûts liés à l'acquisition ou à la mise à jour de plusieurs documents obligatoires, que vous devrez présenter dans le Contrat de Promesse d'Achat-CPCV (facultatif) ou au moment de l' Achat et Vente. Acte :

• Certificat de propriété, 30 euros s'il est à l'état civil et 15 euros pour un certificat permanent.
• Livret immobilier, environ 10 euros.
• Les attestations délivrées par les conseils municipaux dépendent de la commune et peuvent coûter environ 15 euros pièce.
• Certificats de droit de préférence : 15 euros.

Taxes sur la vente d'une maison

Impôt sur les plus-values

L'impôt IRS payé sur les plus-values immobilières est prélevé sur la différence positive entre la valeur de vente du bien et sa valeur d'acquisition, ajustée des coefficients de dévaluation monétaire et des déductions relatives aux dépenses de plus-value immobilière (réalisées au cours des 12 dernières années), ainsi que les dépenses liées à la vente (telles que les commissions versées à une Agence Immobilière).

La question de la date d'acquisition de la maison est importante pour calculer les plus-values, selon Luís Lima : « Les plus-values sont évaluées en fonction de la date d'acquisition de la maison, elles s'appliquent uniquement aux propriétés acquises à partir de la date inscrite dans la loi sur les plus-values.

"S'il y a versement de plus-values, la commission de médiation immobilière, le cas échéant, est également déductible de cet impôt", ajoute le leader de l'APEMIP.

Calcul des plus-values immobilières

Plus-values = Valeur de vente - (valeur d'acquisition x coefficient de dévaluation de la monnaie) - frais d'achat et de vente et frais occasionnés par l'appréciation du bien au cours des 12 dernières années (par exemple travaux de conservation/entretien, commission immobilière sur la vente du bien).

Dans la plupart des cas, le montant imposable est considéré comme représentant seulement 50 % de la valeur de vente du bien. Les plus-values sont imposées au taux de 28 % dans le cadre du régime d'imposition autonome, ou elles peuvent être incluses dans l'imposition restante du contribuable, en appliquant le taux marginal de l'IRS.

Il existe cependant des exceptions concernant l’incidence de l’impôt sur les plus-values immobilières. Conformément à la loi n° 82-E/2014 - article 43 :

a) La valeur est pleinement prise en compte (100%) dans les situations où les propriétés ont reçu une aide non remboursable de l'État ou d'autres entités publiques, et la valeur totale de cette aide est supérieure à 30% de la VPT (Valeur Fiscale Patrimoniale). de la propriété pour les effets IMI. Cette condition s'applique si les biens immobiliers sont vendus avant que 10 ans ne se soient écoulés depuis la date d'acquisition ou d'achèvement des travaux ;

b) Dans tous les autres cas, seulement 50 % de la valeur des plus-values est considérée fiscalement.

En termes simples, la plus-value immobilière est le bénéfice résultant de la vente ou de l’échange d’un bien. Ainsi, si vous avez acheté une maison pour 150 mille euros et l'avez vendue pour 200 mille euros, vous devrez peut-être verser une plus-value au fisc, qui couvrira 50% de la différence, soit 50 mille euros.

Exonération de l'impôt sur les plus-values immobilières

Il existe cependant des situations dans lesquelles la vente d'un bien immobilier peut être partiellement ou totalement exonérée de l'impôt sur les plus-values, notamment lorsque le montant obtenu de la vente est réinvesti dans l'achat d'un autre logement permanent au Portugal, dans certains délais. En d’autres termes, si vous vendez une maison qui servait d’habitation permanente et en achetez une autre pour la même valeur et pour la même fonction, vous serez exonéré du paiement de cette taxe.

Déco Proteste dispose d'un simulateur en ligne permettant de calculer les plus-values payables à Finance. Voir le simulateur ici.

Autres dépenses

En plus des dépenses précédentes mentionnées, vous pouvez également compter sur le paiement de ces factures si vous vendez votre maison.

• La commission payable à l'établissement bancaire pour remboursement anticipé du prêt , si elle est prévue dans le contrat initial, dépend de chaque banque et de son contrat respectif. Ces commissions s'élèvent généralement à environ 0,5% du capital amorti. Cependant, depuis novembre 2022, le Gouvernement a légiféré pour interdire temporairement cette commission. La suspension de ce paiement a toutefois été prolongée jusqu’à fin 2024.
• L'annulation de l'hypothèque au Bureau du Cadastre , le cas échéant, coûte 50 euros pour chaque acte. Si elle est réalisée après le délai (60 jours), elle coûte 100 € (article 8.º-C du Code du Cadastre), le coût double.

Coûts variables lors de la vente d'une maison

Promotion de la vente de la maison

Ce coût est très variable. Si vous choisissez de vendre votre maison seul, les coûts peuvent être minimes : depuis une simple pancarte que vous pouvez placer à l'extérieur de votre propriété (la plupart des imprimeurs proposent ce service, pour un coût qui ne dépasse pas 20 €), jusqu'aux annonces dans un journal. ou sur des sites spécialisés ( Casa Sapo , Imovirtual , Idealista et BPI Expresso Imobiliário , etc. ) auquel cas vous devrez investir beaucoup plus d'argent.

Dans le cas de la publicité en ligne réalisée via ces portails spécialisés, les coûts ont augmenté, en raison de la bonne situation du marché immobilier. De plus, l'efficacité d'une annonce promue par un particulier sera toujours inférieure à celle obtenue par les grandes sociétés de médiation qui ont des contrats avec des mises en avant et une visibilité prioritaire.

Commission payable à l'agence immobilière

Si vous choisissez de vendre votre logement par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la première dépense à prendre en compte sera la commission à verser à l'agence lorsque vous parviendrez à vendre votre logement. Au Portugal, « celui qui vend devra payer la commission convenue avec la société de médiation immobilière, si la vente a été réalisée par médiation », explique Luís Lima, président de l'APEMIP (Association des professionnels et des sociétés de médiation immobilière au Portugal). En d’autres termes, les acheteurs n’ont aucun frais lorsqu’ils font appel à une société de médiation, contrairement aux propriétaires.

En règle générale, les agences immobilières facturent une commission de 5 % sur le prix de vente de la maison pour gérer tous les aspects liés à la promotion et à la commercialisation. Ce coût comprend les dépenses pour la promotion du bien (annonces, flyers, sites web, etc.), pour le travail du consultant immobilier, pour le soutien juridique respectif, etc. Il est important de souligner que le montant de la commission payé par le propriétaire peut être déduit en totalité de la valeur des plus-values dans la déclaration de l'IRS.

5 Astuces pour réduire les coûts de vente d'une maison

1 - Vendre directement à un particulier, sans recourir à une agence immobilière, est une option possible, mais de moins en moins habituelle. Pour la plupart des propriétaires, la plus-value du travail d'un consultant compense la commission payée. Pas seulement financièrement, en obtenant un prix plus élevé que si vendu seul, mais aussi parce que les maux de tête et les risques associés à une transaction sont largement compensés.

2 - Essayez de vendre via une bourse de propriété. Grâce à l'échange de propriétés, mécanisme accepté par la loi portugaise, tant le propriétaire du premier bien que le second bénéficient d'une réduction fiscale sur diverses taxes. En particulier, l'impôt sur les plus-values et l'IMT ne s'appliqueront que sur la différence entre la valeur patrimoniale fiscale (VPT) des deux biens. Au final, et si les deux ont le même prix de vente, il n’y aura aucune taxe à payer.

3 - Conservez toutes les factures de conservation, d'entretien ou d'améliorations effectuées dans votre logement, car, si vous vendez dans les 12 ans, vous pourrez voir cette valeur déduite dans le calcul des plus-values immobilières et dans le paiement de l'impôt IRS. .

4 - Les frais de notaire liés à l'acte d'achat et de vente de la maison peuvent être légèrement réduits si vous utilisez le Balcão Casa Pronta .

5 - L'aide d'un professionnel lors de la vente d'une maison a un coût, mais celui-ci peut être compensé par d'autres gains. La valeur ajoutée et la compétence d'un consultant expérimenté et éprouvé peuvent contribuer à la vente de votre maison à un prix plus élevé et dans un délai plus court . Et comme le temps, c’est de l’argent, plus la vente de votre maison prend du temps, plus sa valeur pourrait se déprécier. Lisez mon article sur comment brûler une propriété sur le marché . Sans compter que la commission versée à l'agence est déductible des plus-values.

Consultez-moi et vous sentirez la différence.