Programme More Housing

Le programme vise à accroître l'offre de logements abordables au Portugal, à lutter contre la spéculation immobilière et à promouvoir les investissements étrangers dans le secteur du logement.

Mesures du paquet More Housing

Le programme contient plusieurs mesures, parmi lesquelles on peut souligner les suivantes :

• Création d'un appui à la promotion de logements locatifs abordables;
• Promotion d'une nouvelle génération de coopérativisme pour la promotion du logement abordable;
• Définition des règles exceptionnelles et transitoires relatives à la valeur des loyers dans les nouveaux contrats de bail, relatifs aux contrats conclus au cours des cinq dernières années ;
• La protection des locataires avec des baux antérieurs à 1990 et la garantie d'une juste indemnisation du bailleur ;
• Intégration du traitement de la procédure spéciale d'éviction et de l'injonction de bail auprès du Guichet Locataires et Propriétaires (BAS), en vue de simplifier et d'améliorer son fonctionnement et de renforcer les garanties des parties ;
• Approbation de diverses mesures fiscales pour favoriser et soutenir la location;
• Incitation au transfert d'appartements d'hébergement local vers des logements locatifs ;
• création d'uncontribution extraordinaire sur les appartements et les établissements d'hébergement intégrés dans une fraction autonome d'immeuble en logement local ;
• Révocation des titres de séjour pour l'activité d'investissement immobilier ;
• Élargissement du champ des dérogations au contrôle préalable de la Cour des comptes.

Ce paquet législatif consiste en un vaste ensemble de mesures qui peuvent être séparées en quatre domaines principaux : le bail, l'hébergement local, les taxes et les visas dorés, à savoir :

location

Le programme comprend des mesures visant à rendre la location plus abordable, telles que :

• Limitation de la hausse des loyers pour les nouveaux contrats. Les loyers des maisons, qui sont déjà sur le marché depuis les cinq dernières années, ne peuvent subir une augmentation annuelle supérieure à 2% par rapport à l'année précédente. A cette valeur, il est possible d'ajouter les coefficients de revalorisation des trois années précédentes, s'ils n'ont pas déjà été pris en compte, correspondant à 5,43% pour 2023. Cette mesure ne s'applique qu'aux contrats dont les loyers sont inférieurs à ceux définis dans le bail abordable. régime.
• Réduction de 28% à 25% du taux spécial IRS sur les loyers. Cette mesure ne s'applique que dans les cas où le contribuable n'opte pas pour la globalisation des revenus. Cet avantage fiscal peut être encore plus important s'il s'agit d'un bail à long terme. Par exemple, à plus long terme, pour les contrats d'une durée supérieure à 20 ans, un taux IRS de seulement 5 % s'applique (la valeur précédente était de 10 %).Toutefois, cette réduction du taux de l'IRS ne s'applique pas aux contrats de location conclus après le 1er janvier 2024, ou lorsque le loyer dépasse de 50 % les plafonds généraux de prix des loyers par type selon la commune où se situe le bien. De plus, il n'y a plus de réduction IRS pour les contrats dont la durée est comprise entre deux et cinq ans.
• Location forcée de maisons vacantes. Si la Municipalité de la zone de propriété considère que la maison est vacante et si elle n'est pas située à l'intérieur du pays, les propriétaires auront 90 jours pour répondre après avoir été avisés d'effectuer des travaux ou d'utiliser la fraction. A défaut de réponse du propriétaire dans le délai imparti, la commune peut procéder à la location forcée du bien. Il est également prévu que le conseil municipal puisse, d'office ou à la demande de tout intéressé, déterminer le contrôle des conditions d'utilisation du bien.
• L'État paie les arriérés de loyer après trois mois de défaut. Ainsi, il appartiendra à l'Etat d'analyser l'état du preneur et, le cas échéant, de procéder au recouvrement des sommes dues par les modalités déjà en vigueur pour le recouvrement des autres créances. Lorsque le non-paiement résulte d'une insuffisance financière, la situation est coordonnée avec la Sécurité Sociale.
• Avantages fiscaux pour les travaux de location abordables.
• Les locataires peuvent déclarer le bail à l'administration fiscale. Les locataires pourront notifier au fisc leurs contrats de bail si le bailleur ne le fait pas. Cette mesure couvre la location, la sous-location, les contrats promis et leurs modifications ou résiliations. Les conditions et délais seront définis par une ordonnance du ministère chargé des finances.
• Exonération des plus-values sur la vente d'un bien immobilier pour rembourser un emprunt.Cette mesure prévoit qu'il n'y aura pas d'imposition sur les bénéfices tirés de la vente d'un bien familial, à condition que le montant perçu soit utilisé pour régler le prêt pour la résidence principale du propriétaire ou de ses héritiers. Cet avantage fiscal ne s'applique qu'aux transactions immobilières réalisées entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024.
• Bail à sous-louer. Afin d'augmenter l'offre dans le secteur de la location, cette mesure vise à louer des biens privés vacants pour les sous-louer ultérieurement. Le loyer versé au propriétaire bénéficiera d'avantages fiscaux, à condition que le contrat couvre une période minimale de 5 ans et que la valeur du loyer soit conforme aux valeurs et caractéristiques stipulées dans le programme d'aide à la location abordable (PAA).
• Création du Bureau des Locataires et Propriétaires (BAS). La BAS sera chargée d'assurer le traitement de la procédure spéciale d'expulsion et de l'injonction de bail.La demande d'expulsion est présentée au BAS qui en avise le locataire qui dispose d'un délai de 15 jours pour s'opposer ou demander un délai de libération du logement, conformément à la loi. La nouvelle loi apporte également plusieurs modifications à cette procédure d'expulsion en cas de non-paiement des loyers.

Hébergement local

Le programme comprend des mesures visant à réglementer l'hébergement local, telles que :

• Contribution extraordinaire sur l'AL. L'activité d'Hébergement Local (AL) sera désormais soumise à une contribution extraordinaire (CEAL). Cette contribution sera calculée sur la base d'un coefficient économique tenant compte de la taille du bien et de ses revenus, ainsi que de la pression urbaine. Une taxe de 15% est prélevée sur ce montant, qui n'est pas déductible dans le calcul du bénéfice aux fins de l'IRC. Les propriétés résidentielles qui ne sont pas des fractions autonomes ou des espaces à usage indépendant seront exclues du CEAL. Il en va de même pour les AL qui fonctionnent comme résidence personnelle et permanente du propriétaire, à condition qu'ils ne soient pas exploités plus de 120 jours par an. Cette taxe ne sera pas appliquée aux propriétés situées dans les régions intérieures du Portugal.
• Expiration et examen des dossiers d'hébergement locaux. Les titulaires d'enregistrements AL inactifs doivent fournir la preuve d'une activité continue, dans les deux mois suivant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.En cas de non-respect, les inscriptions seront annulées, par décision du maire du conseil communal territorialement compétent. En revanche, les unités locales d'hébergement en logement propre et permanent dont le fonctionnement n'excède pas 120 jours par an ne seront pas soumises à l'expiration de l'enregistrement. Les nouvelles règles établissent également que les dossiers locaux d'hébergement seront réexaminés au cours de l'année 2030 et, à compter du premier réexamen, renouvelables pour cinq ans. Seule exception, les établissements d'hébergement de proximité qui constituent une réelle garantie des contrats de prêt non encore entièrement dénoués au 31 décembre 2029.
• Les propriétaires peuvent s'opposer à la nouvelle AL. Pour l'attribution de nouvelles Licences AL, dans le cas où le bien fait partie d'un immeuble destiné à l'habitation, les propriétaires doivent être préalablement consultés, l'approbation unanime étant obligatoire. En revanche, il est stipulé que « le titre constitutif de la propriété horizontale peut être modifié par acte public, avec l'accord de tous les propriétaires ».
• Suspension des nouvelles licences AL. L'attribution de nouvelles licences d'hébergement de proximité, dans les zones hors de l'intérieur du pays, ne sera plus possible. Cette suspension n'affecte pas les propriétés qui font partie du Fonds Revive Natureza, ni les régions autonomes. Cette suspension s'applique également à l'ensemble ou à une partie seulement d'une commune, si une situation de pénurie de logements est reconnue.
• Incitation à déplacer les maisons AL vers des locations à long terme. Les propriétaires qui transfèrent leurs logements du régime local des logements au bail permanent, jusqu'au 31 décembre 2024, bénéficieront d'exonération IRS ou IRC sur les montants perçus de loyer jusqu'à fin 2029, sans aucune restriction quant au montant du loyer à être stipulé. Cependant, pour être éligibles à cet avantage, les propriétés doivent avoir été enregistrées comme logement local avant le 31 décembre 2022 et le contrat de bail doit être formalisé d'ici la fin de 2024.

Impôts

Le programme comprend des mesures visant à réduire les taxes d'habitation, telles que :