Programa Mais Habitação

O programa visa aumentar a oferta de habitação acessível em Portugal, combater a especulação imobiliária e promover o investimento estrangeiro no setor da habitação.

Medidas do Pacote Mais Habitação

O programa contém diversas medidas, entre as quais se podem destacar:

• Criação de um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível;
• Promoção de uma nova geração de cooperativismo para a promoção de habitação acessível;
• Definição de regras excecionais e transitórias quanto ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento, relativas a contratos celebrados nos últimos cinco anos;
• Proteção dos inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990 e à garantia da justa compensação do senhorio;
• Integração da tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento junto do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), com vista à simplificação e melhoria do seu funcionamento e ao reforço das garantias das partes;
• Aprovação de várias medidas fiscais de promoção e apoio ao arrendamento;
• Incentivo à transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento habitacional;
• Criação de uma contribuição extraordinária sobre apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local;
• Revogação das autorizações de residência para atividade de investimento imobiliário;
• Alargamento do âmbito de isenções de fiscalização prévia do Tribunal de Contas.

Este pacote legislativo é composto por um extenso conjunto de medidas que podem ser separadas em cinco áreas principais: arrendamento, alojamento local, impostos, vistos gold e habitação, a saber:

Arrendamento

O programa inclui medidas para tornar o arrendamento mais acessível, tais como:

• Limitações à subida da renda dos novos contratos. As rendas da casas, que já se encontrem no mercado nos últimos cinco anos, não podem sofrer um aumento anual acima de 2% em relação ao ano anterior. A esse valor, é possível adicionar os coeficientes de reajuste dos três anos precedentes, se não tiverem sido já considerados, correspondendo a 5,43% para 2023. Esta medida só se aplica aos contratos cujas rendas sejam inferiores às definidas no regime de arrendamento acessível.
• Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas. Esta medida só se aplica nos casos em que o contribuinte não opte pelo englobamento do rendimento. Este benefício fiscal pode ainda ser maior se se tratar de um arrendamento de longa duração. Por exemplo, no prazo mais longo, para contratos com uma duração superior a 20 anos, aplica-se uma taxa de IRS de apenas 5% (o valor anterior era de 10%). Contudo, esta redução da taxa de IRS não se aplica aos contratos de arrendamento celebrados após 1 de janeiro de 2024, nem quando a renda exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel. Além disso, deixa de existir redução do IRS para contratos cuja duração seja entre dois e cinco anos.
• Arrendamento forçado de casas devolutas. Se o Município da zona do imóvel considerar a casa como devoluta e se não estiver localizada no interior do país, os donos terão 90 dias para responder após serem notificados para fazerem obras ou darem uso à fração. Não havendo resposta do proprietário no prazo definido, o município pode proceder ao arrendamento forçado do imóvel. Está ainda previsto que a câmara municipal pode, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel. Existem exceções a esta medida tais como: casas usadas para férias ou casas de emigrantes, quando o proprietário se encontre ausente num lar ou a prestar cuidados permanentes como cuidador informal, casas em que o proprietário se encontre deslocado por razões profissionais, de saúde ou a frequentar ações de formação.
• Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento. Assim, ficará a cargo do Estado analisar a condição do arrendatário e, se necessário, prosseguir com a recuperação dos montantes devidos através dos métodos já em vigor para a recolha de outros débitos. Quando a falta de pagamento resulta de insuficiência financeira, a situação é coordenada com a Segurança Social.
• Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível. Como forma de aumentar o número de habitações integradas no programa de arrendamento a preços acessíveis (PAA), existirá uma redução da taxa de IVA para 6%, nas intervenções de edificação ou renovação de habitações que façam parte deste programa. Adicionalmente, está prevista uma dispensa de pagamento de IMI durante três anos (com possibilidade de extensão por mais cinco) e uma isenção de IMT na compra, desde que o imóvel tenha como finalidade a sua recuperação.
• Inquilinos podem comunicar contrato de arrendamento à Autoridade Tributária. Os arrendatários terão a possibilidade de notificar o fisco sobre os seus contratos de arrendamento, caso o proprietário não o faça. Esta medida abrange os contratos de arrendamento, sublocação, acordos prometidos e suas modificações ou términos. As condições e prazos para tal serão definidos por uma portaria do Ministério das Finanças.
• Isenção de mais-valias na venda de imóveis para pagar empréstimo. Esta medida estabelece que não haverá lugar a tributação sobre os lucros obtidos na venda de um imóvel familiar, desde que o montante arrecadado seja usado para liquidar o empréstimo da residência principal do dono ou dos seus herdeiros. Este benefício fiscal só se aplica às transações imobiliárias realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
• Arrendar para subarrendar. De forma a aumentar a oferta no setor do arrendamento, este programa propõe-se colocar no mercado património de vários organismos públicos e também dos privados, a preços acessíveis. Uma das vias passa por arrendar imóveis particulares que estejam desocupados para, posteriormente, subarrendá-los. A renda paga ao proprietário contará com vantagens fiscais, desde que o contrato abranga um período mínimo de 5 anos e o valor da renda esteja alinhado com os valores e características estipulados no Programa de Suporte ao Arrendamento Acessível (PAA).

  Quem tem prioridade? Têm prioridade, nas modalidades a definir pelo IHRU, os jovens até aos 35 anos, as famílias monoparentais e as famílias com quebras de rendimentos superiores a 20% face aos rendimentos dos três meses precedentes ou do mesmo período homólogo do ano anterior.

  Quem pode concorrer?

• Agregados de uma pessoa cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6.º escalão do IRS;
• Agregados de duas pessoas cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6.º escalão do IRS, acrescido de 10.000,00€;
• Os agregados de mais de duas pessoas cujo rendimento anual bruto máximo seja igual ou inferior ao 6.º escalão do IRS, acrescido de 10.000,00€, e de 5.000,00€ por cada pessoa adicional.

O Programa Arrendar para Subarrendar arranca com 320 contratos de renda acessível, entre 250 e 900 euros por mês, contando com uma verba de 30 milhões de euros, valor que poderá vir a crescer.

• Criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Ao BAS caberá assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento. O requerimento do despejo é apresentado no BAS que notifica o inquilino, tendo este 15 dias para se opor ou requerer diferimento da desocupação do imóvel, nos termos previstos na lei. A nova lei procede ainda a várias alterações neste processo de despejo em caso de não pagamento de rendas.

Alojamento Local

O programa inclui medidas para regular o alojamento local, tais como:

• Contribuição extraordinária sobre o AL. A atividade do Alojamento Local (AL) ficará a partir de agora sujeita a uma contribuição extraordinária (CEAL). Esta contribuição será calculada com base num coeficiente económico que leva em consideração a dimensão do imóvel e o seu rendimento, bem como a pressão urbanística. Sobre este valor incide uma taxa de 15%, a qual não é dedutível no cálculo do lucro para efeitos de IRC. Os imóveis habitacionais que não sejam frações autónomas ou espaços com uso independente serão excluídos da CEAL. O mesmo se aplica aos AL que operam como residência própria e permanente do proprietário, desde que não sejam explorados por mais de 120 dias anualmente. Esta taxa não será aplicada aos imóveis situados nas regiões interiores de Portugal. 
• Caducidade e reapreciação dos registos de alojamento local. Os titulares dos registos de AL inativos têm de fazer prova da manutenção da atividade, no prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei. Em caso de incumprimento, os registos serão cancelados, por decisão do presidente da câmara municipal territorialmente competente. Já as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente cuja exploração não ultrapasse os 120 dias por ano não vão ser sujeitas à caducidade do registo. As novas regras estabelecem ainda que os registos de alojamento local serão reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos. A única exceção são os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo que ainda não tenham sido integralmente liquidados em 31 de dezembro de 2029.
• Condóminos podem opor-se a novos AL. Para a atribuição de novas Licenças AL, no caso do imóvel integrar um edifício destinado a habitação, os condóminos passam a ter que ser ouvidos previamente, sendo obrigatória a aprovação por unanimidade. Por outro lado, estipula-se que "o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos”.
• Suspensão de novas licenças de AL. A atribuição de novas licenças para alojamento local, em zonas fora do interior nacional, deixará de ser possível. Esta suspensão não afeta imóveis que façam parte do Fundo Revive Natureza, nem as regiões autónomas. Esta suspensão aplica-se também à totalidade ou apenas a uma parte de um município, caso lhe seja reconhecida uma situação de escassez de habitação. 
• Incentivo à mudança das casas de AL para arrendamento de longa duração. Os proprietários que transferirem as suas habitações do regime de alojamento local para arrendamento permanente, até 31 de dezembro de 2024, beneficiarão de isenção em sede de IRS ou IRC sobre os valores arrecadados de renda até ao final de 2029, sem qualquer restrição quanto ao montante da renda a estipular. Contudo, para serem elegíveis para este benefício, os imóveis devem ter estado registados como alojamento local até ao dia 31 de dezembro de 2022 e o contrato de arrendamento deverá ser formalizado até o final de 2024.

Impostos

O programa inclui medidas para reduzir os impostos sobre a habitação, tais como:

• Dedução do IMI familiar aumenta. O valor do desconto no IMI que os municípios estão autorizados a atribuir aos respetivos residentes, em função do número de dependentes (2, 3 ou mais), irá aumentar.
• Benefícios ficais à reabilitação urbana acabam para os Fundos de Investimento. A isenção de IRC para os rendimentos gerados por Fundos de Investimento (criados entre 2008 e 2013), com imóveis que tenham sido alvo de reabilitação urbana, foi anulada, tal como o benefício fiscal para os detentores de participações nesses fundos. Contudo, antecipa-se um decréscimo na carga fiscal para fundos de investimento em imobiliário e para as sociedades de investimento imobiliário, caso "pelo menos 75% dos seus ativos consistam em propriedades destinadas a arrendamento habitacional a preços controlados".
• Benefícios fiscais para obras de casas do arrendamento acessível. Com o objetivo de aumentar a quantidade de habitações incluídas no programa de arrendamento acessível (PAA), está planeada uma taxa reduzida de IVA de 6% em obras de edificação ou renovação de imóveis destinados principalmente a este programa. Adicionalmente, haverá isenção de IMI durante três anos, extensível por mais cinco, e exoneração de IMT na compra destinada à reabilitação.

Vistos Gold

O programa inclui medidas para atrair investimento estrangeiro para o setor da habitação, tais como:

• Fim dos Vistos Gold. Com a implementação deste pacote legislativo, deixarão de ser aceites novos pedidos de vistos de residência com base em atividades de investimento, sem contudo por em causa a renovação das permissões anteriormente atribuídas. Esta restrição não se aplica no caso de reagrupamentos familiares. As solicitações para obtenção ou renovação de autorizações de residência que se encontrem “em espera de avaliações prévias por parte das Câmaras Municipais”, à data da implementação da lei, continuam a ser válidas.

Habitação

• Solos ou edifícios disponibilizados a cooperativas de habitação. O Pacote Mais Habitação prevê a disponibilização a cooperativas de habitação de solos ou de edifícios públicos para construção, ou reconversão em casas para arrendamento acessível.
• Simplificação dos licenciamentos. Os projetos de arquitetura passarão a ser autorizados unicamente mediante o termo de responsabilidade dos projetistas, e as entidades públicas, nomeadamente os municípios, serão alvo de penalizações em situações de demora na emissão de pareceres.
• 250 milhões para habitação a custos controlados. O programa prevê a aprovação de uma linha de crédito, com garantia mútua e bonificação da taxa de juro, para projetos de habitação acessível, nomeadamente construção ou reabilitação e para aquisição do imóvel, tendo este de ser colocado no mercado de arrendamento. As casas beneficiadas por este apoio deverão ficar afetas ao arrendamento acessível durante pelo menos 25 anos, findo o qual os municípios e o IHRU têm direito de preferência na aquisição das mesmas. As entidades que podem concorrer a esta medida são as cooperativas, sociedades comerciais de construção civil, municípios e misericórdias ou outras instituições de solidariedade social.
• Linha de 150 milhões para municípios realizarem obras coercivas. Esta linha de financiamento será gerida pelo Banco Português de Fomento, permitindo que os municípios executem intervenções coercivas.

bem como entidades que se dediquem à promoção e ao investimento imobiliário;

Efeitos Previsíveis do Programa Mais Habitação

O programa Mais Habitação é esperado que tenha um impacto positivo no mercado da habitação em Portugal. O programa deve contribuir para aumentar a oferta de habitação acessível, reduzir o preço das rendas e promover o investimento estrangeiro no setor da habitação.

No entanto, o programa Mais Habitação também tem sido criticado por alguns setores da sociedade. Alguns críticos argumentam que o programa não é suficientemente ambicioso e que não irá resolver o problema da falta de habitação acessível em Portugal. Outros críticos argumentam que o programa vai beneficiar os investidores estrangeiros em detrimento dos portugueses.

O programa Mais Habitação está atualmente em vigor e é ainda cedo para avaliar o seu impacto real no mercado da habitação. No entanto, o programa é uma medida importante para tornar a habitação mais acessível em Portugal.

Aqui estão alguns exemplos específicos de como o programa Mais Habitação pode ter um impacto positivo no mercado da habitação em Portugal:

• Aumentar o limite de rendas que podem ser cobradas pelos senhorios pode ajudar a reduzir o preço das rendas para os arrendatários.
• Criar um fundo de apoio aos arrendatários que têm dificuldades em pagar a renda pode ajudar a proteger os arrendatários de serem despejados por não conseguirem pagar a renda.
• Facilitar o acesso a habitação social pode ajudar a proporcionar habitação acessível às famílias mais carenciadas.
• Reforçar a fiscalização das condições de arrendamento pode ajudar a proteger os arrendatários de serem vítimas de práticas abusivas por parte dos senhorios.
• Limitar o número de unidades de alojamento local que podem ser registadas em cada município pode ajudar a reduzir a pressão sobre o mercado de arrendamento.
• Aumentar a taxação do alojamento local pode ajudar a reduzir o lucro dos investidores imobiliários que operam no setor do alojamento local.
• Criar um registo de unidades de alojamento local pode ajudar a combater a especulação no setor do alojamento local.
• Criar um novo tipo de visto de residência para investidores estrangeiros que comprem imóveis em Portugal pode ajudar a atrair investimento estrangeiro para o setor da habitação.
• Aumentar o valor mínimo de investimento necessário para obter um visto gold pode ajudar a reduzir o risco de especulação no setor da habitação.
• Simplificar o processo de obtenção de um visto gold pode ajudar a atrair mais investidores estrangeiros para o setor da habitação.

O programa Mais Habitação é uma medida importante para tornar a habitação mais acessível em Portugal. O programa tem o potencial de contribuir para aumentar a oferta de habitação acessível, reduzir o preço das rendas e promover o investimento estrangeiro no setor da habitação. No entanto, é ainda cedo para avaliar o impacto real do programa no mercado da habitação.

Conclusão

Apesar da bondade de algumas medidas, a opinião geral do setor vai no sentido de achar que este programa é pouco ambicioso e que face à dimensão do problema, comprar ou arrendar casa continuará a ser um desafio para a maioria dos portugueses. Por outro lado há quem pense que algumas destas medidas terão um impacto negativo do lado da oferta, nomeadamente no que diz respeito ao setor do arrendamento. Só o tempo o dirá, mas o sucesso do Pacote Mais Habitação