Ultimamente, não se fala de outra coisa nos balcões das imobiliárias de luxo e nos gabinetes de consultoria: será que o Golden Visa português desapareceu? Desde que António Costa anunciou em fevereiro de 2023 que cortaria a via imobiliária, passando pela confirmação em julho e pela entrada em vigor em outubro desse ano, criou-se a ideia generalizada de que Portugal fechou as portas. A verdade é outra. As regras mudaram, sim, e hoje exigem mais atenção aos pormenores.
O que mudou de facto (e o que ficou igual)
O programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento, aquele a que toda a gente chama visto gold, continua vivo. O que terminou, de forma definitiva a partir de 7 de outubro de 2023, foi a possibilidade de comprar casa para obter a autorização de residência. Antes, bastavam 500 mil euros em imóveis (ou 350 mil em reabilitação). Essa opção acabou.
O impacto no mercado de luxo foi visível. Os dados do idealista/data mostram que, no início de 2024, a procura internacional por casas acima de um milhão de euros caiu para 22,8% do total — o valor mais baixo desde o final de 2021. Em cidades como Faro, Bragança ou Évora, a quebra foi ainda mais acentuada, com reduções superiores a 11% face ao ano anterior.
Ainda assim, quem quiser investir e obter residência mantém outras opções, embora exijam um perfil diferente:
- €500 mil em fundos de capital de risco focados em empresas portuguesas;
- €500 mil em projetos de investigação científica;
- €250 mil em projetos culturais ou de recuperação de património;
- Criação de 10 postos de trabalho diretos.
A diferença prática é significativa. Antes, o investidor ficava com um ativo imobiliário, uma casa para habitar ou arrendar. Hoje, é necessário confiar no tecido empresarial português, aceitar menor liquidez e horizontes de retorno mais longos. É, claramente, outra lógica.
As alternativas que ganharam terreno
Com o investimento imobiliário praticamente fora de jogo — restando apenas alguma margem residual no interior e nas ilhas — outros vistos ganharam protagonismo.
O Visto D7: para quem vive de rendimentos
O Visto de Renda Passiva cresceu significativamente em popularidade. Destina-se a pensionistas ou a quem vive de dividendos, juros ou rendimentos imobiliários no estrangeiro. O requisito-base é dispor de rendimentos mensais equivalentes ao salário mínimo português, valor que tem sido atualizado anualmente.
A principal vantagem continua a ser o enquadramento fiscal associado ao Regime de Residentes Não Habituais, apesar das alterações introduzidas desde 2024. Em contrapartida, exige residência efetiva em Portugal: não é permitido ausentar-se por mais de seis meses consecutivos ou oito meses interpolados em cada período de autorização. Um cenário muito diferente do antigo Golden Visa, que permitia uma presença mínima no país.
O Visto D8: o visto dos nómadas digitais
Para quem trabalha remotamente, o Visto Nómada Digital tornou-se uma solução evidente. Exige comprovar rendimentos mensais equivalentes a quatro salários mínimos portugueses, valor igualmente sujeito a atualização anual, e destina-se a um perfil jovem, qualificado e altamente móvel.
Tal como no D7, implica residência efetiva em Portugal. Não serve para quem procura apenas um “plano B” ocasional dentro da União Europeia.
O Visto D2: para quem quer criar negócio
O Visto de Empreendedor dirige-se a quem pretende criar empresa em Portugal. Não existe um montante mínimo de investimento definido, mas é essencial apresentar um plano de negócio sólido e demonstrar impacto económico. É um regime flexível, mas exige envolvimento real com o país.
O panorama europeu: estes vistos estão em extinção?
Portugal não está isolado nesta tendência. Pelo contrário, a Europa está a apertar o cerco:
Espanha encerrou definitivamente o programa em abril de 2025, após o anúncio feito em 2024. O argumento foi o mesmo: pressão sobre o mercado imobiliário e direito à habitação. Entre 2013 e 2023, foram atribuídos cerca de 14.576 vistos, maioritariamente a cidadãos russos e chineses.
Grécia mantém o programa, mas com valores substancialmente mais elevados. O investimento mínimo continua nos €250 mil, mas em zonas como Atenas, Mykonos ou Santorini passou para €400 mil ou €800 mil desde 2024. O regime não exige residência efetiva e concede autorizações de cinco anos renováveis.
Malta adotou um modelo altamente complexo: compra ou arrendamento de imóvel, contribuições significativas para o Estado e donativos obrigatórios. Funciona, mas é caro e burocrático.
Itália oferece o Investor Visa com investimentos entre €250 mil em startups e €2 milhões em fundos ou dívida pública. A aquisição de imóveis não é elegível.
A Comissão Europeia tem vindo a pressionar estes regimes, invocando riscos de segurança, branqueamento de capitais e a ausência de vínculo real entre investidores e território.
E acabou o problema da habitação?
Olhando para os dados de 2024, a resposta é clara: não. É verdade que a medida retirou alguma pressão especulativa do segmento de luxo em Lisboa e no Porto, onde se concentravam cerca de 80% dos vistos gold. Mas para quem procura habitação “normal”, o impacto foi residual.
Os preços continuaram a subir, ultrapassando os €4.000/m² em Lisboa, e o mercado de arrendamento atingiu máximos históricos. A razão é simples: apesar dos mais de €7,5 mil milhões investidos desde 2012, os vistos gold representavam sempre uma fração reduzida do total das transações.
Outros problemas estruturais mantiveram-se: a conversão massiva de habitações em alojamento local, a burocracia que dificulta nova construção e a chegada contínua de nómadas digitais e cidadãos europeus com maior poder de compra.
Eliminar o investidor que comprava imóveis apenas para renovar o cartão de residência resolveu um símbolo, mas não criou uma única casa acessível para a classe média. Limitar o capital estrangeiro de luxo pode ter um efeito político relevante, mas dificilmente resolve, por si só, um problema estrutural como o da habitação.
Menos atalhos, mais estratégia
Para quem pretende investir em imóveis em Portugal, o jogo mudou. Já não existe o pacote “casa + residência”. Hoje é preciso escolher: comprar casa sem benefícios migratórios automáticos ou investir em fundos, empresas ou projetos para obter a residência.
O essencial, no entanto, mantém-se. Portugal continua a oferecer segurança, qualidade de vida e uma posição geográfica estratégica. O interesse internacional persiste, mesmo sem os incentivos fiscais mais agressivos do passado. O que mudou foi a lógica: deixou de ser uma operação automática para se tornar um compromisso mais consciente e estruturado com o país.
Quem pondera vir para Portugal, de forma permanente ou parcial, deve olhar para além das planilhas. O visto certo existe — apenas já não se compra com o preço de um apartamento em Lisboa.
O mercado imobiliário europeu está a atravessar uma mudança de paradigma. Uns lamentam o fim das facilidades, outros descobrem oportunidades no interior ou em projetos com impacto social. Num continente cada vez mais atento à habitação como direito e não apenas como ativo financeiro, o valor deixa de medir-se apenas em metros quadrados.
