Contrat d'Exclusivité

Un contrat exclusif dans le cadre de la médiation immobilière est un contrat de médiation qui prévoit la promotion et la vente d'un bien, pendant une période donnée, obligeant le propriétaire à ne pas conclure de contrats similaires avec d'autres médiateurs, pendant la période contractuelle.

Indice

Régime ouvert contre régime d'exclusivité

Il s'agit d'un sujet sensible pour les consultants immobiliers et les propriétaires de maison car de nombreuses personnes pensent que la vente de la propriété sur une base exclusive n'est pas la meilleure option. Alors, quelles sont les options pour vendre une propriété si vous décidez de demander de l'aide à un agent immobilier? Eh bien, il y en a deux: le régime ouvert et le régime d'exclusivité . Connaissez les différences:

Qu'est-ce que le régime d'exclusivité?

Un contrat exclusif est un contrat de médiation immobilière (CMI) rédigé avec des clauses qui prévoient l'obligation de la société de médiation de promouvoir ses biens, contre l'obligation du propriétaire de ne pas conclure de contrats de médiation immobilière avec d'autres médiateurs, ni de promouvoir la vente par propres moyens, pendant la période contractuelle.

Ce contrat, signé entre le propriétaire du bien et le médiateur (dûment autorisé à cet effet), prévoit le paiement d'une rémunération à la société immobilière, en cas de vente de la maison. Le contrat sera valable pour la durée convenue entre les deux parties, la durée la plus habituelle étant de 6 mois (des périodes de 3 ou 12 mois sont également courantes) et automatiquement renouvelé pour une durée similaire (s'il n'est pas résilié par l'une des parties avec anticipation).

Bref, le propriétaire accorde un vote de confiance au consultant et à la société immobilière avec laquelle il a signé le contrat, afin qu'ils aient le temps de faire de leur mieux, investissant dans sa promotion, avec la garantie qu'aucun autre agent immobilier ne comparaîtra. conclure l'affaire sur le dos, mettant en péril le travail et l'investissement effectués. C'est également un moyen de transmettre la sécurité aux clients intéressés, car ils savent que lors de la négociation de votre proposition, cela se fait de manière plus transparente, en prenant soin de leurs intérêts.En revanche, la communication entre le consultant et le propriétaire est facilitée et le propriétaire se sent plus en sécurité car il est ainsi plus facile d'avoir une idée globale des visites et des personnes intéressées par votre logement. C'est la modalité la plus utilisée au monde et celle que j'utilise avec succès chez Keller Williams (sauf pour les grands développements, ou les propriétés avec un prix de vente très élevé)!

Qu'est-ce que l'Open Scheme?

D'autre part, il existe des agents immobiliers qui travaillent dans un régime ouvert, c'est-à-dire: la propriété, bien qu'il existe un contrat de médiation immobilière entre le propriétaire avec chaque agence, peut être vendue par plus d'un agent immobilier , et le propriétaire a le droit d'accepter le proposition qui lui est plus favorable, sans que les agents immobiliers restants puissent prétendre à la perte.

Comme je le mentionne ci-dessous, en termes d'avantages et d'inconvénients, la vente de votre maison sans exclusivité comporte certains risques, tels que: manque d'investissement dans la promotion et la publicité , surexposition et dévaluation conséquente de la propriété , etc. Beaucoup d'agents immobiliers qui travaillent dans ce régime pratiquent des commissions moins élevées, ce qui au début semble avantageux pour le propriétaire mais a le revers de la médaille, ce qui est: l'investissement dans la promotion de la propriété est également moins . Un consultant qui sait qu'il y a plus de consultants qui visitent la maison derrière son dos, et qui pratique une faible commission, et qui devra parfois la partager avec d'autres agents immobiliers (si la vente est faite avec partage) dépensera beaucoup d'argent pour la publicité de cette propriété . C'est généralement l'une des situations classiques dans lesquelles " bon marché est cher "! Sans parler du climat de manque de contrôle, de confusion et de désinformation que le propriétaire souffre normalement du régime de vente libre!

Avantages du régime d'exclusivité immobilière

Le contrat d'exclusivité proposé par certaines sociétés immobilières, dont Keller Williams , la société pour laquelle je travaille, est généralement l'une des exigences qui fait le plus peser le propriétaire lorsqu'il décide de la stratégie de vente de sa maison. Cependant, ce qui semble être un inconvénient à première vue, ne l'est pas, et la preuve de cela apparaît au fil du temps.

Tout d'abord, il est important de noter que le fait de signer un contrat d'exclusivité avec un courtier, cela ne signifie pas qu'elle n'est pas autorisée à partager la vente de sa maison avec d'autres concurrents ! Keller Williams défend l'outil de partage comme l'un de ses principaux atouts et je dois personnellement être l' un des consultants qui partage le plus de parts au Portugal , à l'intérieur et à l'extérieur du réseau KW Portugal . Autrement dit, pour KW l'exclusivité ne concerne que la promotion du bien et non sa vente!

Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles vous ne devriez pas avoir peur de signer un contrat exclusif pour vendre votre maison:

L'engagement du médiateur à vendre votre maisonL'engagement - Le propriétaire gagne un plus grand dévouement de la part du consultant qui travaille en exclusivité, contredisant la mauvaise idée que: s'il y a "n" consultants concurrents travaillant en parallèle avec la même propriété, la probabilité de succès est multipliée par " n ". L'expérience montre que, après un pic d'activité initial, juste après la conclusion du "contrat de régime ouvert", il diminue avec le temps et le bien a tendance à se désintéresser des consultants , qui préfèrent se concentrer sur les propriétés qui se vendent de manière exclusive, au détriment de celles qui sont vendues dans le cadre d'un " contrat ouvert ".

Risques liés à la vente de votre maison sans exclusivitéLes risques - La vente d'une maison, contrairement à ce qui peut paraître à première vue, n'est pas une simple transaction identique à celle de tant d'autres produits commerciaux. Il y a trop de pièges juridiques, fiscaux et financiers qui peuvent conduire le propriétaire à des situations très compliquées, même en raison des valeurs élevées qui sont en jeu. Désormais, le rôle d'un consultant immobilier expérimenté et dûment conseillé par une équipe de professionnels, est de conseiller à tout moment votre client pour éviter les dommages imprévus.

Le temps de vendre votre maison sans contrat exclusifTemps - C'est une variable qui devrait contribuer à la qualité de la vente et non à une vente à tout prix. Feriez-vous confiance à un chirurgien du cerveau simplement parce qu'il promet d'effectuer l'opération plus rapidement? Ou un mécanicien d'atelier? Ou un constructeur de maison? Ne pas? Bien sûr! Vous avez peur de ce qui pourrait arriver à la fin, non? Vendre une maison n'est pas différent. Risquer votre maison dans une compétition effrénée entre consultants, dévaluer votre bien sans parler de la frustration qui vous attend, ne vous semble pas une si bonne idée, n'est-ce pas? Tout cela pour éviter un contrat d'exclusivité, dont la durée n'est généralement que de 6 mois !!

L'accent mis sur la vente de votre maisonL'accent - Pour le consultant, le régime d' exclusivité signifie qu'il a le temps de développer un emploi professionnel. Son objectif n'est plus centré sur la concurrence avec les autres vendeurs et commence à se concentrer sur la promotion et la recherche du meilleur acheteur pour votre maison, c'est-à-dire celui qui est disposé à acheter votre propriété au prix le plus élevé et à atteindre le acheter dans les plus brefs délais . Le consultant, au lieu de lutter contre le temps, commence à se battre pour la valorisation de son bien, car les deux parties doivent en tirer davantage.

Marketing dans la vente de votre maisonLe marketing - Lorsque le médiateur vous offre un avantage «non exclusif» et vous promet en même temps d'utiliser un marketing puissant au service de la commercialisation de votre propriété, ce n'est pas tout à fait vrai. Le marketing de nos jours a des coûts élevés, qu'il s'agisse du marketing traditionnel ou du marketing numérique. Investir dans les réseaux sociaux, dans des équipes de professionnels (photographes, producteurs audiovisuels, marketeurs et designers, traducteurs, etc.), dans les meilleurs sites publicitaires nationaux et internationaux, etc. etc. cela a des coûts, de nombreux coûts. L'exclusivité est le prix à payer pour augmenter la visibilité de votre propriété, sans perdre de valeur et obtenir le meilleur acheteur pour votre maison .

Confidentialité dans la vente de votre maisonConfidentialité - Cet argument n'est pas toujours suffisamment pris en compte par les propriétaires qui souhaitent préserver leur confidentialité pendant le processus de vente. Il est facile de voir que, si c'est un facteur important pour vous, lorsque vous choisissez la non-exclusivité, vous suivez le chemin opposé à celui prévu. Un consultant expérimenté, qui a suffisamment de temps pour vendre votre maison, aura le temps et une incitation supplémentaire à explorer votre réseau de contacts et à trouver un acheteur, même sans recourir à la publicité indisciplinée que la concurrence entre les différents médiateurs vous apporterait. droite.

Partage entre consultants immobiliers dans la vente sans exclusivitéPartage - L'une des façons d'augmenter la visibilité d'une propriété et d'atteindre des clients qualifiés est le partage entre le consultant immobilier et les autres collègues de votre réseau ou d'autres concurrents. Lorsqu'il existe un contrat d'exclusivité, le consultant est plus à l'aise de le divulguer, car il a la garantie qu'il ne perdra pas l'entreprise à la concurrence pendant la période contractuelle. Mais lorsque la promotion se fait sous un régime d'Open Contract, cela ne se produit pas, par crainte du consultant, ce qui rend difficile la promotion du bien et la vente ultérieure.

La dévaluation d'une maison vendue sans exclusivitéLa dévaluation - Un bien à vendre, encore "vierge" sur le marché, suscite l'intérêt et la curiosité, car peu le savent encore, parvenant à conserver intacte son "aura de valorisation". Un bien promu par plusieurs médiateurs, chacun utilisant des reportages descriptifs et photographiques de qualité parfois douteuse, parfois à un prix dépassé, rivalise rapidement pour une image de bien " que personne ne prend et qui aura probablement un problème ".

Bref: ne craignez pas un contrat d'exclusivité! Six mois n'est pas une éternité, mais une opportunité pour un professionnel éprouvé d'améliorer les chances de bien vendre sa maison .

Ce ne sont là que quelques-uns des arguments qui confirment le vieil adage: "vite et bien, il n'y a personne!" .

Régime ouvert vs régime d'exclusivité, raisons de la résistance au Portugal

L'exclusivité est le modèle immobilier le plus populaire au monde, mais au Portugal il y a beaucoup de résistance! Il n'est pas facile d'expliquer à de nombreux propriétaires les avantages de travailler exclusivement avec moi, ce qui me semble évident ne l'est pas pour beaucoup. Alors pourquoi tant de résistance au Portugal face au régime d'exclusivité ? Il existe plusieurs raisons:

1 - Méfiance, toujours méfiance! C'est naturel, comme je le dis souvent: " il y a 50 000 consultants immobiliers au Portugal, mais au sommet il y en a peu ". Si un propriétaire ne connaît pas le consultant ou l'agent immobilier, pourquoi mettre tous les œufs dans le même panier?Bien sûr, c'est une pensée réductrice et la réponse n'est pas facile à expliquer, comme vous pouvez le voir par la taille de cette page :) C'est pourquoi j'investis tellement dans les relations professionnelles, les partenariats et le marketing, pour moi il est essentiel que les gens comprennent qui peut me faire confiance, car je montre mon visage pour les succès et les échecs. Ici, le mot clé pour débloquer cette résistance est d' établir une relation de confiance avec le (s) propriétaire (s) .

2 - Manque de professionnels avec gros P! Parfois, la méfiance a une raison d'être. Au risque d'apparaître pétulant, il y a un grand manque de professionnalisme dans ce médium. Cela est dû en partie à l'arrivée de nombreux consultants immobiliers et de nouvelles agences dans l'activité immobilière, sans préparation ni formation particulière, et dans laquelle pour beaucoup la stratégie est: " apprendre en évoluant ". Bien sûr, cette stratégie comporte des risques et fait des ravages en cours de route. D'autre part, de nombreux professionnels confondent l'effort et le travail avec l'agressivité commerciale, sans culture de bonne réputation et de solides piliers éthiques. Écrasé, malhonnêteté, manque de professionnalisme, j'ai trouvé un peu de tout et à des doses qui ne sont pas habituelles. Il est urgent de créer un modèle de certification pour les consultants immobiliers, similaire à ce qui existe sur les marchés plus matures, à l'étranger.

Souvent, pour convaincre un propriétaire de signer un contrat immobilier, tout se passe: "promettre de vendre votre maison dans X mois", "vous assurer que vous avez déjà des clients pour votre maison ou même forger des visites avec des amis", "affirmant que déjà vendu N maisons dans les environs "," conseiller des prix de vente irréalistes juste pour obtenir la collecte de fonds et ensuite baisser le prix "," travailler avec des règles illégales pendant la transaction ", etc. etc.

3 - Quantité versus qualité. D'un autre côté, l'argument selon lequel les propriétaires qui souhaitent travailler en plein air me transmettent davantage est qu'ils multiplieront ainsi le nombre de personnes travaillant sur leur propriété et le nombre d'agents immobiliers qui en font la promotion. Il n'est pas facile de déconstruire cet argument, mais malheureusement, la réalité est en charge de le faire. La seule chose que je dis habituellement, c'est que: si la première semaine ou le premier mois, il semble que la stratégie fonctionne, alors les visites sont rares et les consultants disparaissent . Pourquoi?Parce que l'investissement dans la promotion d'une propriété est très cher et dans le régime de vente libre, il est généralement nul ou presque!

Et si le propriétaire vend la maison en dehors du champ d'application du contrat d'exclusivité?

1 - Bien que le propriétaire soit empêché de promouvoir la vente de sa maison pendant la durée du contrat , d'en faire la publicité en son nom personnel, auprès de tiers ou par le biais d'autres médiateurs, cela ne l'empêche pas d'accepter une offre d'achat d'une partie intéressée , tant que cela vous a été adressé spontanément, ou fait partie de votre cercle de contacts personnels, et ne vous a pas été présenté par la société de médiation contractuelle .

C'est du moins la compréhension des tribunaux, qui peut être consultée dans cet arrêt de la cour d'appel d'Évora - 5/11/2015 qui a été préfiguré en ce sens, contribuant ainsi à consolider la jurisprudence sur ce sujet. Aussi dans un arrêt de la cour d'appel de Guimarães - 20/04/2010 on peut lire:

" Un régime d'exclusivité absolue (entravant l'acceptation de propositions non sollicitées par le donneur d'ordre) ne découle pas de la lettre de l'article 18º, 2, a), du décret-loi nº 211/2004 ... "

Dans les deux cas, les tribunaux ont conclu qu'aucune commission ni compensation n'était due par le propriétaire à l'entreprise avec laquelle il avait signé un contrat de médiation exclusif.

2 - Si le propriétaire, en violation du contrat de médiation avec clause d'exclusivité, conclut un contrat de médiation avec un autre médiateur et vend le bien à un client acheteur présenté par cet autre médiateur - pendant la durée du contrat - il devra payer la commission convenue à la première entreprise avec lequel il avait signé un contrat de médiation exclusif, tel que visé par la cour d'appel de Lisbonne - 17/10/2017 :

Dans le contrat de médiation avec clause d'exclusivité, le fait qu'une résiliation unilatérale et discrétionnaire ne soit pas possible «signifie que le client doit payer la rémunération dans les cas suivants:

a) ... si le client (propriétaire) conclut le contrat envisagé grâce à l'activité développée par la société de médiation pendant la durée contractuelle (à savoir en la concluant avec l'intéressé que le médiateur lui a présenté pendant la durée du contrat), même si la conclusion du contrat ciblé a lieu en dehors de la durée du contrat;

b) Si le client (propriétaire), en violation du contrat de médiation avec clause d'exclusivité, conclut un contrat de médiation avec un autre médiateur et vient conclure le contrat ciblé avec un tiers présenté par cet autre médiateur pendant la durée du contrat défaillant ...;

c) ... si, pendant la durée du contrat de médiation, la société de médiation présente au client une personne intéressée, disposée et prête à conclure le contrat en question, et que le client ne le conclut pour aucune raison qui lui est imputable ... ".

Il arrive que les effets ne dérivent pas automatiquement de la loi, mais doivent être précisés dans le contrat, sous peine de nullité.

Veuillez noter que, conformément au paragraphe 5 de l'article 16 de la loi n ° 15/2013 , tout cela n'est valable que si le contrat immobilier fait explicitement référence au régime d'exclusivité et à la rémunération convenue (commission) si le la transaction n'a pas lieu pour des raisons imputables au client, sous peine de nullité du contrat.

Le propriétaire peut-il refuser une proposition d'achat?

Non , tant que la proposition du client est formalisée par écrit, via l'agence immobilière et pendant la durée du contrat, elle respecte les conditions qui y sont imposées, à savoir: le prix et les termes de l'acte convenus entre le propriétaire et la société de médiation.

Comme expliqué dans l' arrêt de la cour d'appel d'Évora du 11/05/2015 : " ...si pendant la durée du contrat de mesure, à titre exclusif, le médiateur présente un mandant intéressé par l'entreprise au mandant (propriétaire), il ne peut la transmettre sans être obligé de payer la rémunération convenue, même face à un autre qui vous offrir de meilleures conditions ".

En savoir plus: "L' entreprise doit également la rémunération convenue dans les cas où l'entreprise visée dans le contrat de médiation a été conclue à titre exclusif et n'a pas lieu pour une cause imputable au propriétaire propriétaire ... "

Comment annuler le renouvellement automatique d'un contrat exclusif?

Si le contrat ne mentionne pas de clause de reconduction automatique, il est réputé résilié de plein droit après l'expiration du délai prévu au contrat.

Si le propriétaire n'est pas satisfait, il peut demander l'annulation du renouvellement automatique en informant l'agent immobilier de son intention, par lettre recommandée avec accusé de réception, "n" jours avant la fin du contrat, comme le prévoient les termes du contrat.

Comment résilier un contrat d'exclusivité avec la société immobilière?

Un contrat de médiation immobilière suppose un engagement sérieux des deux parties et ne doit être révoqué unilatéralement que pour des raisons fortes, à savoir le non-respect objectif des termes du contrat par l'une des parties, ou parce que le propriétaire a renoncé à vendre.

Si le propriétaire renonce à l'intention de vendre le bien, pendant la durée du contrat, il doit également justifier et informer par écrit, en décrivant les raisons qui l'ont conduit à se retirer de la vente. Vous devez le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. " Cela ne signifie pas que le client ne peut pas renoncer librement à la conclusion du contrat en question, ce qu'il ne peut pas, sans payer la rémunération au médiateur, est de mettre fin au contrat de médiation avant son terme convenu, par une déclaration unilatérale et non motivée. " - Arrêt de la cour d'appel de Lisbonne - 5/10/2016

Comment et où se plaindre d'un contrat d'exclusivité?

Étant donné que les contrats dans lesquels la clause d'exclusivité est mentionnée, doivent être préalablement soumis par la société de médiation et approuvés par IMPIC - Institut des marchés publics de l'immobilier et de la construction , si le propriétaire le souhaite, il peut déposer une plainte auprès de celle-ci, ceci en cas d'irrégularité de la part de la société de médiation chargée de conclure le contrat.

Cependant, le propriétaire doit d'abord épuiser les canaux informels avant de déposer une plainte officielle:

  • Essayez de résoudre le problème par la négociation directe, avec le responsable de l'agence immobilière ou avec le Master Franchising, dans le cas d'une marque de franchise immobilière;
  • Utilisez le livre des plaintes pour signaler la situation;
  • Consulter l'association des consommateurs DECO ;
  • Soumettez une plainte sur le portail des plaintes . Bien que ce portail ne soit pas institutionnel, il a une grande visibilité et, en règle générale, des sociétés renommées dans le domaine immobilier sont soucieuses de répondre plus rapidement au plaignant.
Mis à jour le: 
9. septembre 2019
 
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