Marché Immobilier au Portugal – Snapshot de Janvier 2026

Il y a plusieurs nouveautés cette année, surtout au niveau fiscal et réglementaire. Le Gouvernement a lancé un large ensemble de mesures visant à rééquilibrer le marché, avec de nouveaux changements prévus dans les mois à venir.

Dans ce Snapshot Immobilier de Janvier 2026, je vais faire un résumé plus complet car nous sommes en début d'année, en abordant les chiffres les plus récents, les tendances, les nouveautés législatives et ce à quoi nous pouvons nous attendre à court terme. Il s'agit d'une photographie du panorama immobilier pour vous orienter et vous aider, que ce soit pour acheter, louer ou investir.

Le Thermomètre des Prix : Sommets Historiques

Allons droit aux chiffres. Le prix moyen de l'immobilier au Portugal a atteint un nouveau record de 3 019 euros/m² en ce début d'année.

Bien que l'on entende beaucoup parler de la valorisation folle à l'intérieur du pays (Santarém et Beja progressent de plus de 20 %), la réalité « premium » se joue dans une autre catégorie.

Résumé des Dynamiques par Zone (Janvier 2026)

Lisbonne / Oeiras / Cascais / Sintra - Cette région reste la reine des prix, frôlant déjà les 6 000 €/m². Elle s'est consolidée comme un véritable refuge de style de vie : sécurité, espaces verts, proximité de la mer et une demande qui ne faiblit pas. Elle reste hautement attractive pour l'investissement étranger, notamment lié au golf, aux complexes hôteliers et à la location avec des rendements élevés, surtout dans le segment saisonnier. Le centre historique de ces localités reste protégé par le capital international, tandis que la demande domestique se disperse vers d'autres quartiers. Malgré les changements fiscaux et réglementaires influençant la location longue durée, les marchés premium restent très résilients, avec une valorisation constante. Sintra s'affirme comme l'alternative intelligente, bénéficiant du « trop-plein » de ceux qui ne peuvent plus acheter à Lisbonne, Oeiras ou Cascais, offrant plus d'espace à un prix au mètre carré plus compétitif. Pour ceux qui vivent ou investissent dans cette zone, qui est ma zone d'influence, les signaux sont clairs : on ne voit pas de grandes baisses de prix, mais plutôt une demande qui continue d'absorber tout ce qui est de qualité.

Porto, Matosinhos et Vila Nova de Gaia - Ces villes continuent de vivre une phase d'expansion urbaine avec une forte demande résidentielle et une bonne attractivité locative. Ces zones bénéficient clairement de l'amélioration des infrastructures et des services, avec une mention spéciale pour Matosinhos et Gaia. Matosinhos, avec sa plage, ses connexions rapides au centre de Porto et l'investissement municipal dans le logement (85M€ d'ici 2026), maintient des prix encore plus accessibles que le centre de Porto, bien qu'ils augmentent rapidement - une option très intéressante pour les familles et l'investissement locatif. Vila Nova de Gaia se distingue par les constructions neuves et l'impact de la ligne Rubi du métro, qui booste la valorisation. Ces zones, avec vue sur le Douro ou la mer, une qualité de vie élevée et des prix plus attrayants que Porto, continuent d'offrir une marge de croissance claire pour 2026.

Algarve (y compris le Triangle d'Or) - Marché premium soutenu par une demande internationale de style de vie et l'investissement saisonnier. Bien que la moyenne régionale soit plus modérée au niveau national, les segments de luxe et les zones côtières leaders en demande continuent de se démarquer par leur propre dynamisme. Au-delà du Triangle, l'ouest (Lagos, Sagres) gagne du terrain avec des réformes pro-investissement et une demande pour des zones plus calmes. Des zones moins touristiques comme Tavira ou l'intérieur offrent également un bon rapport qualité/prix.

Funchal (Madère) - Marché en ébullition ! Les prix atteignent déjà 3 864€/m² (l'un des plus chers du pays), avec de fortes hausses en 2025 et une demande internationale constante. Calheta et Santa Cruz sont également à la hausse. C'est attractif pour ceux qui recherchent le climat, mais ce n'est plus « bon marché » - plutôt pour l'investissement premium ou la résidence. La demande résidentielle et de résidence secondaire (notamment étrangère) et l'offre relativement limitée soutiennent les prix premium et maintiennent le marché insulaire sur une trajectoire robuste de valorisation.

Braga - Émergente en tant que centre urbain avec une forte demande et un bon rapport prix/qualité de vie. Braga est citée comme une ville à fort potentiel de croissance pour les prochaines années, combinant demande pour l'habitation permanente, proximité des universités et qualité de vie, ce qui la rend attrayante pour les investisseurs et les résidents. Par ailleurs, l'investissement industriel international est l'un des moteurs de cette croissance.

Aveiro - Également mise en avant comme une zone aux valeurs relativement plus accessibles et à fort potentiel de valorisation. Aveiro combine un tissu économique diversifié, une qualité de vie et de bonnes liaisons routières et ferroviaires vers les grands pôles comme Porto et Lisbonne, gagnant en importance pour ceux qui cherchent un équilibre entre prix, loyer et qualité de vie.

Location (général) - Croissance plus modérée des loyers, avec des signes de stabilisation en 2026, mais on est encore loin de l'équilibre du marché en raison d'une offre toujours insuffisante face à la demande, particulièrement dans les zones métropolitaines et les centres urbains à forte densité.

Zones Émergentes : là où l'avenir de l'immobilier se dessine

Alors que les grands centres deviennent chers, ces zones explosent :

• Braga et le Minho : Fortes hausses, prix encore accessibles (~2 100€/m²), université et tech attirant les jeunes.
• Aveiro : Leader de la croissance dans le Nord, côte et industrie forte.
• Coimbra : Demande constante des étudiants, réhabilitation du centre.
• Intérieur (Évora, Viseu, Amarante) : Qualité de vie élevée, prix bas, le télétravail comme moteur.
• Quartiers de Porto (Campanhã, Bonfim) : Régénération urbaine, nouveau métro, grande marge de valorisation.
• Comporta : Luxe émergent.
• Loures/Benavente : Proximité de Lisbonne et prix plus bas.
• Autres : Setúbal, Santarém, certaines zones moins touristiques de l'Algarve.

Même avec des prix élevés, le marché maintient une demande active, tant interne qu'internationale. Les investisseurs étrangers continuent de regarder le Portugal comme une destination de capital sûr, grâce à des facteurs tels que la stabilisation macroéconomique, une inflation contrôlée et des taux d'intérêt plus prévisibles.

Particulièrement à Lisbonne et Porto, la demande pour des actifs de qualité avec un rendement garanti (par exemple, des biens pour la location ou des propriétés premium) reste forte, les investisseurs privilégiant les emplacements et les actifs de haute qualité.

Mais le récit de 2026 est polycentrique ! Il ne suffit plus de regarder l'Avenida da Liberdade ou Foz do Douro. La dynamique de valorisation s'est propagée comme une tache d'huile, transformant des villes autrefois cités-dortoirs, ou des capitales de district oubliées, en nouveaux pôles d'attraction pour l'investissement et la résidence.

Prix des Logements : Fortes Hausses en 2025, Modération en 2026

En 2025, les prix ont battu de nouveaux records, avec des hausses moyennes supérieures à 17 % sur certaines périodes (données INE et Idealista). La valeur moyenne par m² dépasse déjà les 3 000 € dans de nombreuses zones urbaines. Pour 2026, les prévisions tablent sur une valorisation plus modérée, entre 6 % et 8 %, grâce à l'augmentation graduelle de l'offre, surtout dans le segment de la construction neuve, à la baisse des taux d'intérêt et à la réduction de la demande de la part des jeunes (jusqu'à 35 ans) qui ont eu recours massivement en 2025 aux aides gouvernementales pour l'acquisition d'un logement.

Je rappelle que plus de 53 % des fonds alloués à ce soutien ont déjà été utilisés. Entre-temps, la vente de ces 22 933 logements a contribué à une hausse significative des prix dans ce segment immobilier (150 000 ~ 330 000 euros), ce qui aura tendance à freiner le recours à ce mécanisme à court terme. En effet, l'augmentation du taux d'effort, résultant de la hausse des prix, rend l'accès au crédit immobilier plus difficile.

Lisbonne, Oeiras, Cascais, Sintra, Porto et Funchal restent en tête des prix les plus élevés. Mais il y a une migration claire vers des zones plus accessibles - beaucoup de gens fuient les centres historiques, trop chers.

En résumé : les prix continueront de monter, mais sans le rythme insensé des dernières années.

Location : La Pression Continue, mais avec un Ralentissement

Le marché de la location reste gonflé mais le rythme de hausse des prix ralentit depuis fin 2025 et en 2026. Dans les zones métropolitaines de Lisbonne et Porto, les loyers restent élevés, mais les zones périphériques et les localités de plus petite taille captent davantage de demande.

Janvier a apporté 3 grandes nouveautés pour ce secteur :

1. Pour les locataires : La déduction des loyers dans l'IRS (impôt sur le revenu) est passée à 900 euros cette année (et atteindra 1 000 € en 2027). Cela ne règle pas tout, mais ça aide.
2. L'Augmentation des Loyers : L'actualisation officielle pour 2026 est de 2,24 % (le coefficient est de 1,0224). Mais attention : si le propriétaire n'a pas actualisé le loyer ces 3 dernières années, la loi lui permet désormais de cumuler les anciens coefficients. Résultat ? Certains locataires pourraient faire face à une augmentation cumulée supérieure à 11 % ce mois-ci !
3. Le « Loyer Modéré » (La Grande Nouveauté) : Le Gouvernement a lancé une « carotte » fiscale à impact immédiat. Si un propriétaire pratique un loyer allant jusqu'à 2 300 euros (le nouveau plafond du « Loyer Modéré ») et signe un contrat d'au moins 3 ans, son IRS chute de 25 % à seulement 10 %. Cette mesure a un impact sur les loyers les plus élevés qui descendent sous ce seuil.
   
   Simulation d'Impact pour le Propriétaire : Imaginons un propriétaire avec un appartement à Oeiras loué 1 500 euros par mois (18 000 euros/an).
   • Régime Général (25 %) : Il paierait 4 500 euros d'IRS. Le revenu net serait de 13 500 euros.
   • Régime Loyer Modéré (10 %) : Il ne paie que 1 800 euros d'IRS. Le revenu net monte à 16 200 euros.
   • Gain Annuel : 2 700 euros de liquidité supplémentaire annuelle, uniquement par cette mesure fiscale.

Nouveautés Fiscales et Réglementaires

C'est le sujet brûlant du moment ! Le Gouvernement a approuvé un ensemble fiscal ambitieux dans le Budget de l'État 2026 pour encourager l'offre et soulager les locataires :

• Pour les locataires : La déduction des loyers monte à 900€ en 2026 (et 1 000€ en 2027). C'est un soulagement bienvenu pour la déclaration de 2027.
• Pour les propriétaires : Le taux d'IRS sur les loyers peut descendre à 10 % pour les contrats plus longs ou les loyers modérés. Si le loyer est inférieur de 20 % à la médiane de la commune, il y a une exonération totale d'IRS – une mesure pour encourager les loyers abordables.
• Pour les professionnels de l'immobilier : Un avant-projet de régulation et de professionnalisation du secteur du conseil immobilier est en cours de développement. Il devrait marquer l'année 2026 avec l'introduction de règles plus larges de transparence, de qualification et d'éthique. Jusqu'à présent, l'activité de médiation immobilière au Portugal était structurée autour de la licence AMI, délivrée par l'IMPIC. Le nouveau projet vise à élargir ce cadre, en reconnaissant et régulant également l'activité des consultants immobiliers qui, aujourd'hui, peuvent agir hors du régime traditionnel, afin d'élever les standards professionnels.
• Autres mesures : Il y a un ensemble de stimuli fiscaux, incluant l'application de la TVA réduite à 6 % sur la construction de logements neufs jusqu'à 648 000€, des avantages fiscaux pour propriétaires et locataires, et des modifications sur l'IMT et l'IMI.
• À surveiller : L'OCDE recommande d'alourdir la fiscalité sur les maisons vides. De nouvelles règles d'urbanisme (fin du permis de construire traditionnel, délais plus courts) sont également là pour accélérer les projets.

Défis Structurels : Le Manque d'Offre Continue

Selon Avelino Oliveira, président de l'Ordre des Architectes, le déficit de logements est estimé entre 150 000 et 200 000 maisons. Malgré les programmes pour accélérer les permis et la construction, les effets seront graduels et insuffisants.

La combinaison de la pénurie de main-d'œuvre, de la hausse des coûts salariaux et de la lenteur des processus administratifs maintient une pression structurelle sur les prix.

Demande et Investissement : Plus Sélectif et Durable

L'investissement immobilier a crû d'environ 10 % en 2025, avec le retour du capital étranger. Pour 2026, on attend +8~10 %, avec un accent sur la qualité : efficacité énergétique, emplacement premium et rendement stable. La durabilité et les certifications sont désormais obligatoires dans les décisions d'achat.

Ensemble de Mesures sur le Logement Approuvé (Janvier 2026)

Vendredi dernier, le Parlement a approuvé l'essentiel du paquet législatif du Gouvernement pour faire face à la crise du logement au Portugal. Ce paquet inclut des autorisations pour modifier des impôts clés (TVA, IRS, IMT) afin d'inciter à la location et à la construction à prix modérés, ainsi que la simplification des procédures de permis de construire.

Snapshot Rapide – Prévisions à Court Terme 2026

Pour Terminer

Les prix élevés persistent en 2026, mais nous ne sommes pas devant l'imminence d'une bulle qui éclate. Au lieu de cela, le marché reflète désormais une dynamique de forte demande et d'offre limitée mais en croissance, ce qui tend vers une stabilisation graduelle.

L'année 2026 a commencé avec un marché résilient, mais en phase de transition claire : des prix élevés, accompagnés de mesures gouvernementales cherchant à soulager la pression.

La croissance de la location est une réalité qui va s'imposer. La difficulté d'acheter pousse de plus en plus de personnes vers la location. Les incitations au « loyer modéré » et l'entrée prévue d'investissements étrangers focalisés sur la construction pour la location devraient renforcer ce modèle au Portugal.

Si vous envisagez de bouger - acheter, louer ou investir - cela vaut la peine de suivre ces changements et de regarder de près les zones émergentes. Contactez-moi !