Mercado Imobiliário em Portugal – Snapshot de Janeiro 2026

Resumo das Dinâmicas por Zona (Janeiro 2026)

Lisboa / Oeiras / Cascais / Sintra - Esta região continua a ser a rainha dos preços, já muito perto dos 6.000 €/m². Consolidou-se como um verdadeiro refúgio de lifestyle: segurança, espaços verdes, proximidade ao mar e uma procura que não abranda. Mantém-se altamente atrativa para investimento estrangeiro, sobretudo ligado a golfe, resorts e arrendamento com yields elevados, especialmente no segmento sazonal. O centro histórico destas localidades continua blindado pelo capital internacional, enquanto a procura doméstica se está a dispersar para outras freguesias. Apesar das mudanças fiscais e regulamentares a influenciarem o arrendamento de longo prazo, os mercados premium continuam muito resilientes, com valorização consistente. Sintra afirma-se como a alternativa inteligente, beneficiando do “transbordo” de quem já não consegue comprar em Lisboa, Oeiras ou Cascais, oferecendo mais espaço a um preço por metro quadrado mais competitivo. Para quem vive ou investe nesta, que é a minha zona de influência, os sinais são claros: não se veem grandes quedas de preço, mas sim uma procura que continua a absorver tudo o que tem qualidade.

Porto, Matosinhos e Vila Nova de Gaia - Continuam a viver uma fase de expansão urbana com forte procura residencial e boa atratividade para arrendamento. Estas zonas beneficiam claramente da melhoria de infraestruturas e serviços, com destaque para Matosinhos e Gaia. Matosinhos, com praia, ligações rápidas ao centro do Porto e investimento municipal em habitação (85M€ até 2026), mantém preços ainda mais acessíveis do que o Porto centro, embora estejam a subir rapidamente - uma opção muito interessante para famílias e arrendamento. Vila Nova de Gaia destaca-se pela nova construção e pelo impacto da Linha Rubi do metro, que está a impulsionar a valorização. Estas zonas, com vistas para o Douro/Mar, elevada qualidade de vida e preços mais convidativos do que o Porto, continuam a oferecer margem de crescimento clara para 2026.

Algarve (incl. Triângulo Dourado) - Mercado premium sustentado por procura internacional de lifestyle e investimento sazonal. Embora a média regional tenha um valor mais moderado em termos médios nacionais, os segmentos de luxo e as zonas costeiras líderes em procura continuam a destacar-se com dinamismo próprio. Além do Triângulo, o oeste (Lagos, Sagres) está a ganhar força com reformas pró-investimento e procura por zonas mais calmas. Zonas menos turísticas como Tavira ou interior também oferecem boa relação preço/qualidade.

Funchal (Madeira) - Mercado ao rubro! Preços já nos 3.864€/m² (um dos mais caros do país), subidas fortes em 2025 e procura internacional constante. Calheta e Santa Cruz também em alta. É atrativo para quem quer clima, mas já não é "barato" - mais para investimento premium ou residência. A procura residencial e de segunda residência (especialmente por parte de estrangeiros) e a oferta relativamente limitada sustentam preços premium e mantém o mercado insular numa trajetória robusta de valorização.

Braga - Emergente como centro urbano com forte procura e boa relação preço / qualidade de vida. Braga tem sido apontada como uma cidade com potencial de crescimento nos próximos anos, combinando procura por habitação permanente, proximidade a universidades e qualidade de vida, tornando-a atraente para investidores e residentes. Por outro lado, o investimento industrial internacional é um dos impulsionadores responsável por este crescimento.

Aveiro - Também destacada como zona com valores relativamente mais acessíveis e forte potencial de valorização. Aveiro combina uma matriz económica diversificada, qualidade de vida e boas ligações viárias e ferroviárias a polos maiores como Porto e Lisboa, crescendo em relevância para quem procura equilíbrio entre preço, arrendamento e qualidade de vida.

Arrendamento (geral) - Crescimento mais moderado das rendas, com sinais de estabilização em 2026, mas continua longe do equilíbrio de mercado devido à oferta ainda insuficiente face à procura, especialmente nas áreas metropolitanas e nos centros urbanos de maior densidade.

Zonas Emergentes: onde o futuro do imobiliário está a acontecer

Enquanto os grandes centros ficam caros, estas zonas estão a explodir:

• Braga e Minho: Subidas fortes, preços ainda acessíveis (~2.100€/m²), universidade e tech a atrair jovens.
• Aveiro: Lidera crescimento no Norte, costa e indústria forte.
• Coimbra: Procura constante por estudantes, reabilitação no centro.
• Interior (Évora, Viseu, Amarante): Qualidade de vida alta, preços baixos, teletrabalho a impulsionar.
• Bairros no Porto (Campanhã, Bonfim): Regeneração urbana, metro novo, margem de valorização grande.
• Comporta: Luxo emergente,
• Loures/Benavente: Proximidade a Lisboa, e preços mais baixos.
• Outras: Setúbal, Santarém, algumas zonas do Algarve menos turísticas.

Mesmo com preços elevados, o mercado mantém procura ativa, tanto interna como internacional. Investidores estrangeiros continuam a olhar para Portugal como destino de capital seguro, graças a fatores como estabilização macroeconómica, inflação controlada e taxas de juro mais previsíveis. 

Particularmente em Lisboa e Porto, a procura por ativos de qualidade com rendimento garantido (por exemplo, imóveis para arrendamento ou propriedades premium) permanece forte, com investidores a privilegiar localizações e ativos de elevada qualidade. 

Mas a narrativa de 2026 é policêntrica! Já não basta olhar para a Avenida da Liberdade ou para a Foz do Douro. A dinâmica de valorização alastrou-se como uma mancha de óleo, transformando cidades outrora dormitórios, ou capitais de distrito esquecidas, em novos polos de atração de investimento e residência.

Preços da Habitação: Subidas Fortes em 2025, Moderação em 2026

Em 2025 os preços bateram novos recordes, com subidas médias acima dos 17% em alguns períodos (dados INE e Idealista). O valor médio por m² já ultrapassa os 3.000€ em muitas zonas urbanas. Para 2026, as previsões apontam para uma valorização mais moderada, entre 6% e 8%, graças à oferta gradual a aumentar, especialmente no segmento de nova construção, às taxas de juro mais baixas e à redução da procura por parte de jovens (até aos 35 anos) que em 2025 recorreram em massa aos apoios governamentais para aquisição de habitação.

Recordo que mais de 53% das verbas consignadas a este apoio já foram utilizadas. Entretanto, a venda destas 22.933 habitações contribuiu para um aumento significativo dos preços neste segmento imobiliário (150 mil ~ 330 mil euros), o que tenderá a travar o recurso a este mecanismo a curto prazo. Com efeito, o aumento da taxa de esforço, resultante da subida dos preços, dificulta o acesso ao crédito à habitação.

Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra, Porto e Funchal mantêm-se no topo dos preços mais altos. Mas há uma migração clara para zonas mais acessíveis - muita gente está a fugir dos centros históricos, mais caros.

Resumindo: os preços irão continuar a subir, mas sem o ritmo insano dos últimos anos.

Arrendamento: Pressão Continua, mas com Abrandamento

O mercado de arrendamento continua inflacionado mas o ritmo de subida dos preços tem vindo a abrandar desde os finais de 2025 e em 2026. Nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto as rendas continuam elevadas, mas as zonas periféricas e localidades de menor dimensão estão a captar mais procura. 

Janeiro trouxe 3 grandes novidades para este sector:

1. Para os inquilinos: A dedução de rendas no IRS subiu para 900 euros este ano (e vai aos 1.000€ em 2027). Não resolve tudo, mas ajuda.
2. O Aumento das Rendas: A atualização oficial para 2026 é de 2,24% (o coeficiente é 1,0224). Mas atenção: se o senhorio não atualizou a renda nos últimos 3 anos, a lei permite-lhe agora somar os coeficientes antigos. Resultado? Alguns inquilinos podem ser confrontados com um aumento acumulado superior a 11% este mês!
3. A "Renda Moderada" (A Grande Novidade): O Governo lançou uma "cenoura" fiscal com impacto imediato. Se um senhorio praticar uma renda até 2.300 euros (o novo teto de "Renda Moderada") e fizer um contrato de pelo menos 3 anos, o seu IRS cai de 25% para apenas 10%. Esta medida está a ter impacto nas rendas mais elevadas que estão a descer para valores inferiores a este patamar.
   
   Simulação de Impacto para o Senhorio: Imaginemos um senhorio com um apartamento em Oeiras arrendado por 1.500 euros mensais (18.000 euros/ano).
   • Regime Geral (25%): Pagaria 4.500 euros de IRS. O rendimento líquido seria 13.500 euros.
   • Regime Renda Moderada (10%): Paga apenas 1.800 euros de IRS. O rendimento líquido sobe para 16.200 euros.
   • Ganho Anual: 2.700 euros de liquidez adicional anual, apenas por via desta medida fiscal.

Novidades Fiscais e Regulatórias

Este é o tema quente do momento! O Governo aprovou um pacote fiscal ambicioso no OE 2026 para incentivar oferta e aliviar inquilinos:

• Para inquilinos: A dedução das rendas no IRS sobe para 900€ em 2026 (e vai para 1.000€ em 2027). É um alívio bem-vindo na declaração de 2027.
• Para senhorios: Taxa de IRS sobre rendas pode baixar para 10% em contratos mais longos ou com rendas moderadas. Se a renda for 20% abaixo da mediana do concelho, há isenção total de IRS – medida para incentivar rendas mais acessíveis.
• Para profissionais da mediação imobiliária: Está em desenvolvimento um anteprojeto de regulação e profissionalização do setor de consultoria imobiliária que deverá marcar 2026 com a introdução de regras mais abrangentes de transparência, qualificação e ética no mercado. Até agora, a atividade de mediação imobiliária em Portugal tem estado estruturada em torno da Licença AMI, emitida pelo IMPIC, que é obrigatória para agências e mediadores que operam legalmente no mercado. O novo projeto legislativo, em fase de anteprojeto, visa alargar esse quadro regulamentar, reconhecendo e regulando também a atividade de consultores imobiliários que, hoje, podem atuar fora do regime de mediação tradicional, visando elevar os padrões de profissionalismo e proteger melhor os clientes em todas as fases da transação imobiliária.
• Outras medidas: Há um conjunto de estímulos fiscais e regulatórios a avançar em 2026, incluindo a aplicação de IVA reduzido a 6% na construção de habitação nova até 648.000€, benefícios fiscais para senhorios e inquilinos, alterações no IMT e no IMI que afetam alguns imóveis e arrendamentos e incentivos à construção e reabilitação para ampliar a oferta. 
• Sonar: A OCDE recomenda agravamento fiscal em casas vazias ou subaproveitadas. Há também novas regras urbanísticas (fim do alvará de construção tradicional, prazos mais curtos e coimas mais pesadas) para acelerar projetos. E continua o debate sobre arrendamento curto (tipo Airbnb) e heranças indivisas.

Algumas destas mudanças visam aumentar a oferta de habitação (meta de 59 mil casas nos próximos anos, apenas por via do investimento público) e tornar o mercado mais equilibrado. Vamos ver o impacto real ao longo do ano.

Desafios Estruturais: A Falta de Oferta Continua

O défice habitacional estima-se em 150-200 mil casas. Apesar dos programas para acelerar licenciamentos e construção, os efeitos ainda são graduais. A escassez de mão de obra e burocracia mantêm a pressão nos preços, mesmo em zonas secundárias.

Procura e Investimento: Mais Seletivo e Sustentável

O investimento imobiliário cresceu cerca de 10% em 2025, com capital estrangeiro de volta. Para 2026 espera-se +8-10%, com foco em qualidade: eficiência energética, localização premium e rendimento estável. Sustentabilidade e certificações são obrigatórias nas decisões de compra/investimento.

Snapshot Rápido – Previsões a Curto Prazo 2026

Para Terminar

Os preços elevados da habitação persistem em 2027, mas não estamos perante a iminência do estoiro de uma bolha, tantas vezes profetizado por analistas mais pessimistas ou por compradores que esperam uma repetição abrupta de eventos passados. Em vez disso, o mercado já não reflete a euforia descontrolada dos preços da última década, mas sim uma dinâmica caracterizada por forte procura e oferta limitada, mas em crescimento, que tende a conduzir a uma estabilização gradual dos preços, com possibilidade de algumas correções pontuais em baixa, para determinadas regiões ou tipos de imóveis.

O ano de 2026 começou com um mercado resiliente, mas em clara fase de transição: preços elevados, acompanhados por medidas governamentais que procuram aliviar a pressão e estimular o aumento da oferta.

As medidas legislativas de licenciamento e profissionalização do setor da construção e da mediação, bem como o pacote fiscal, são a grande novidade do ano e podem mudar bastante as contas de inquilinos, senhorios e promotores. O governo prevê um custo com as medidas fiscais entre 200 e 300 milhões.

O crescimento do arrendamento no mercado imobiliário é uma realidade que se vai impor nos próximos anos. A dificuldade em comprar casa está a empurrar cada vez mais pessoas para o arrendamento e, a par disso, os incentivos à chamada “renda moderada” e a entrada prevista de investimento estrangeiro focado na construção e oferta de casas para arrendar deverão reforçar este modelo de habitação e torná-lo cada vez mais relevante em Portugal.

Se estás a pensar mexer - comprar, arrendar ou investir - vale a pena acompanhar estas mudanças e olhar para localização, preços e zonas emergentes. Contacta-me!