Poursuite d'expulsion

Qu'est-ce qu'une action d'expulsion?

L'action d'expulsion est une procédure judiciaire qui permet au propriétaire ou au détenteur d'un bien de demander au tribunal la résiliation du contrat de bail avec le locataire. L’objectif est clair: le propriétaire entend reprendre possession du bien et expulser toute personne ou entité qui l’occupe sans autorisation.

Ce processus d'expulsion a une procédure spécifique et est géré exclusivement par le Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), une entité subordonnée à la Direction générale de l'administration de la justice (DGAJ) et qui opère sur tout le territoire national. Le propriétaire peut introduire sa demande d'expulsion de deux manières: sur papier, par l'intermédiaire d'un avocat ou d'un notaire, ou directement sur la plateforme en ligne de la BNA.

Dans quelles situations une action d’expulsion peut-elle être initiée?

Une action d’expulsion peut être initiée par le propriétaire dans les scénarios suivants:

• Non-paiement: Si le locataire ne paie pas le loyer à la date convenue dans le contrat, le propriétaire a le droit d'engager la procédure d'expulsion pour retard de paiement du loyer;

• Mauvaise utilisation de la propriété: Le locataire doit utiliser la propriété de manière responsable, sans troubler le bien-être des voisins ni causer de dommages à la propriété;
• Sous-location non autorisée: Le locataire ne peut sous-louer le bien que si cela est expressément prévu au contrat de location;
• Opposition aux travaux: Si le locataire s'oppose à la réalisation des travaux nécessaires, lele propriétaire peut poursuivre le processus d'expulsion;
• Expiration du contrat: Le contrat de location a une date de fin ou de renouvellement.Si le locataire ne renouvelle pas le contrat dans les délais impartis, le propriétaire peut entamer la procédure d'expulsion;
• Résiliation d'un commun accord: Lorsque les deux parties conviennent de mettre fin au contrat (révocation);
• Opposition au renouvellement: Tant le propriétaire que le locataire peuvent s'opposer au renouvellement du contrat;
• Résiliation du contrat: Le contrat peut être résilié par l'une ou l'autre des parties;
• Violation des clauses contractuelles: Si le locataire ne respecte pas les obligations stipulées dans le contrat de location, le propriétaire a le droit d'engager la procédure d'expulsion.

Comment lancer une action d’expulsion et quelles sont les étapes du processus?

Si vous envisagez d’engager une action d’expulsion, il est essentiel de suivre les étapes ci-dessous:

• Analyser la situation du bien: La première étape consiste à vous assurer que vous disposez d'un contrat de location valide, signé par les deux parties. Vérifiez également s'il y a des retards dans le paiement du loyer ou tout autre manquement contractuel de la part du locataire.
• Optez pour une résolution à l’amiable: Avant de saisir la justice, l’idéal est de tenter de résoudre le conflit à l’amiable. Cela peut se faire par le biais d’un dialogue direct ou avec l’aide d’un médiateur ou d’un conciliateur.

• Déposez la plainte auprès de la BNA: Si un accord ne peut être trouvé, l'étape suivante consiste à lancer une action d'expulsion. Il est conseillé de se faire assister d'un avocat ou d'un notaire pour traiter la demande d'expulsion.Toutefois, si vous préférez, vous pouvez le faire en personne et en ligne via le site Internet de la BNA, ou en vous rendant dans l'un des secrétariats de la BNA après avoir rempli le formulaire disponible en ligne. Il est important de souligner qu’il s’agit d’une démarche administrative et que l’intervention d’un juge n’est pas nécessaire.
• Présenter des preuves: Lors de l'enregistrement de la demande ou pendant la phase d'instruction de l'action, il sera nécessaire de fournir des preuves confirmant la rupture du contrat ou l'occupation illégale de la propriété, selon le cas.
• Attendre la décision: Une fois toutes les étapes franchies, il ne reste plus qu'à attendre la décision finale du processus.

Quel est le délai moyen pour qu’une action d’expulsion soit décidée?

La durée pour décider d'une action d'expulsion au Bureau National des Locations (BNA) peut varier. Tout dépend de la complexité du dossier et du volume des procédures en cours. Toutefois, la législation portugaise prévoit que le délai maximum pour prendre une décision est de 30 jours après l'introduction du recours.

Exceptionnellement, ce délai peut être prolongé de 30 jours supplémentaires, si nécessaire.

Attention: la décision finale de la procédure spéciale d'expulsion n'est pas contraignante. Il s'agit d'une mesure provisoire. En cas d'opposition du locataire ou de l'entité cible, l'affaire sera portée devant un tribunal. A ce stade, les deux parties doivent être représentées par un avocat. Si vous ne disposez pas de ressources financières, vous pouvez demander une assistance juridique. Naturellement, si l’affaire est portée devant les tribunaux, la durée sera prolongée.

Que se passe-t-il si la décision est en faveur du propriétaire?

Le locataire dispose d'un délai de 15 jours, à compter de la notification de la demande d'expulsion, pour présenter son opposition par voie électronique.

Outre la libération du bien ou l'opposition, le locataire peut également demander au juge, par l'intermédiaire de la BNA, de reporter la vacance pour des raisons sociales impératives. Pour ce faire, il faudra désigner un représentant légal (avocat ou notaire).

Si le locataire ne s'y oppose pas, la demande d'expulsion est automatiquement transformée en acte de vacance. Le locataire aura alors 30 jours pour retirer son bien, sous peine d'être considéré comme abandonné.

Munis du titre de vacance, l'agent d'exécution, le notaire ou l'huissier se rendra sur place pour restituer le bien au propriétaire et pourra demander l'assistance des autorités policières.

Que faire si le locataire refuse de quitter le logement?

L'agent d'exécution, le notaire ou l'huissier chargé des diligences peut demander au tribunal, si l'objet du bail est un logement, l'autorisation d'y accéder immédiatement.

Quiconque refuse de se conformer à la décision du tribunal de quitter la propriété commettra un délit de désobéissance qualifiée.

Législation sur les actions d'expulsion

Que dit la loi en matière d'expulsion? Dans le Nouveau Régime de Bail Urbain - NRAU, on peut lire à l'article 14:

Poursuite d'expulsion
1 - L'action d'expulsion vise à mettre fin à la situation juridique du bail chaque fois que la loi impose le recours à la procédure judiciaire pour favoriser cette résiliation et suit la forme d'une procédure déclarative commune.
2 - Lorsque la demande d'expulsion est fondée sur l'absence de résidence permanente du locataire et lorsqu'il se trouve dans la zone des communes de Lisbonne ou de Porto et leurs frontières ou dans la commune respective pour le reste du pays une autre résidence ou un bien à usage d'habitation acquis après le début du bail, à l'exception des cas de succession à cause de mort, le propriétaire peut simultanément demander une indemnité égale à la valeur du loyer déterminée selon les critères énoncés aux alinéas a) et b) du paragraphe 1. 2 de l'article 35.º depuis la fin du délai de contestation jusqu'à la livraison effective du logement.
3 - Pendant que l'action d'expulsion est en cours, tout loyer dû doit être payé ou consigné, selon les conditions générales.
4 - Si le loyer, les charges ou dépenses, dus pour une durée égale ou supérieure à deux mois, ne sont pas payés ou consignés, le locataire est averti de procéder au paiement ou à la caution dans un délai de 10 jours ainsi que le montant de l'indemnité due, en ajoutant les éléments de preuve, étant toutefois condamnés aux frais du sinistre et aux frais de retrait de la caution, qui sont comptabilisés à la fin.
5 - En cas de non-respect par le locataire des dispositions du paragraphe précédent, le propriétaire peut demander l'expulsion immédiate, en appliquant, si la demande est accordée, avec les adaptations nécessaires, les dispositions du paragraphe 7 de l'article 15. et aux articles 15.º-J, 15.º-K et 15.º-M à 15.º-O.

Foire aux questions sur les mesures d'expulsion

Voici quelques-unes des questions les plus fréquemment posées sur Action for Eviction:

Conclusion

L'action d'expulsion est un moyen de protéger les droits de propriété, mais elle doit être appliquée de manière équilibrée, sans nuire à l'occupant. Dans les cas d'occupations illégales, dans lesquelles il y a non-respect des droits de propriété, il est nécessaire que le pouvoir judiciaire agisse efficacement pour protéger ces droits.

Cependant, il est important de souligner qu'avant d'entamer une action d'expulsion, il est essentiel de vérifier s'il existe des mesures juridiques alternatives, telles que la négociation amicale, la médiation ou la conciliation, qui peuvent résoudre le conflit de manière plus pacifique et moins dommageable pour les habitants. les parties impliquées.

En bref, les mesures d’expulsion sont un outil important pour protéger les droits de propriété, mais elles doivent être utilisées avec équilibre et responsabilité.