Quem compra uma casa integrada num prédio ou condomínio fechado raramente é informado acerca das dívidas ao condomínio do antigo proprietário, caso existam. O comprador só se apercebe do problema quando a administração do condomínio lhe faz uma visita para reclamar as antigas dívidas, por motivo de quotas em atraso ou outras despesas de obras/manutenção.

Este tipo de dívidas tem vindo a aumentar nos últimos anos segundo a Deco, à qual têm chegado cada vez mais queixas:

Uma das principais razões para esta situação é o facto dos proprietários/condóminos venderem as suas frações sem pagar as quotas em atraso e, na maior parte dos casos, sem informarem o novo proprietário da existência e montante dessas dívidas. Como os tribunais têm entendido que as dívidas do anterior proprietário não devem ser da responsabilidade do comprador, os administradores têm dificuldade em reaver o montante em falta porque, na generalidade dos casos, perderam o rasto do devedor ou este não apresentou meios para pagar.

Cuidados a ter quando compra uma casa

A nossa legislação não obriga, ao contrário do que acontece p.ex. em Espanha, a apresentar uma declaração de inexistência de dívidas ao condomínio no acto de compra e venda de uma casa.

Como tal é aconselhável que o novo proprietário, antes de formalizar a compra, tenha a preocupação de se inteirar da situação passada, solicitando uma declaração de não dívida emitida pela administração do condomínio, a qual deverá constar como anexo na escritura de compra e venda. O mesmo é válido no caso de existirem dívidas.

Na eventualidade de existirem compromissos financeiros anteriores por liquidar o comprador deverá exigir o desconto desses montantes no momento da escritura ou a liquidação prévia dos mesmos.

O novo proprietário, deverá inteirar-se junto do Administrador do Condomínio, do teor do Regulamento em vigor, se existem despesas já aprovadas para obras que ainda não tenham sido executadas, e ainda se existem dívidas da responsabilidade da fracção que vai adquirir;
Fonte: http://verbojuridico.com/doutrina/civil/civil_dividascondominio.html

Quem é o responsável pelas dividas anteriores?

Embora a legislação nacional não seja totalmente clara a esse respeito o novo proprietário não é obrigado a liquidar os montantes em dívida pois dizem respeito a um período anterior à data da escritura de compra do imóvel e este tem sido o entendimento dos tribunais.

Contudo, para além das dívidas referentes às quotas em atraso (limpeza e manutenção das partes comuns), caso existam dívidas referentes a melhorias, alterações ou reparações, estas transitam para o novo proprietário, uma vez que ele será também um dos beneficiários. Esta responsabilidade é válida mesmo que as ditas intervenções tenham sido aprovadas e assumidas pelo anterior proprietário em assembleia de Condóminos.

Segundo a nossa legislação as dívidas ao condomínio prescrevem ao fim de 5 anos e caso a administração do mesmo não tenha entretanto recorrido à via judicial para no sentido da respectiva cobrança, as mesmas ficarão por liquidar.

Quais as ações que o condomínio pode intentar?

O condomínio pode tentar um acordo amigável com o devedor ou, no caso não ser bem sucedido, acionar um processo judicial, recorrer aos Julgados de Paz ou em alternativa aos Centros de Arbitragem.

A administração do condomínio tem ainda a possibilidade, legislada em 2014, de recorrer ao PEPEX - Procedimento Extrajudicial Pré-Executivo - e tentar a cobrança da divida(s), até ao limite de 10.000€, com recurso a um solicitador de execução, o qual terá acesso à lista de bens que possam responder pela dívida e accionar assim uma penhora em nome do devedor.

O que fazer em relação às dívidas anteriores?

Caso o novo proprietário opte por liquidar o valor em dívida, até porque pretende manter um bom relacionamento com os restantes condóminos, é lícito que solicite ao verdadeiro devedor a devolução das verbas em causa, exigindo o reembolso das mesmas, bem como o ressarciamento de eventuais prejuízos daí decorrentes.

A Deco publicou um modelo de carta que poderá usar para este fim a qual deverá enviar, registada e com aviso de receção ao antigo proprietário(s):

Assunto: Dívidas ao condomínio.

Exmo. Senhor,
Na sequência da compra do apartamento que lhe pertencia, formalizada por escritura pública no passado dia 8 de março, deparei-me com uma situação muito desagradável.

De facto, ao falar com o administrador do prédio, o Sr. ……………………, do 3.º esq., este informou-me de que existia uma dívida relativa à minha fração, que ascendia a € 1000 (mil euros), relativos a 10 meses de quotas. Acabei por assumir esse encargo para com o condomínio e pagar o valor em dívida, ainda que fosse anterior à compra da casa.

Considero lamentável que não me tenha informado sobre a dívida. Obviamente, se tivesse sabido de tal facto, na altura das negociações, não deixaria de ter imposto uma redução do preço da casa, no mesmo montante.

De qualquer modo, embora tenha deixado passar o momento mais oportuno, não abdico da restituição do montante que tive de liquidar, cuja responsabilidade não me pertence. Assim, junto cópia dos recibos de pagamento e agradeço que me faça chegar o respetivo valor nos próximos 15 dias. Caso contrário, informo que recorrerei a todos os meios ao meu alcance, inclusive judiciais, para obtê-lo....