Qu'est-ce qui rend Oeiras si spécial pour continuer à attirer les Portugais et les étrangers au moment d'acheter une maison ? Cette commune continue de se démarquer sur le marché résidentiel de la Grande Lisbonne, avec des prix de vente et de location en hausse et une demande soutenue par la qualité de vie, l'emplacement et le tissu entrepreneurial local.

La lecture du marché immobilier à Oeiras exige une mise à jour régulière des données. Si en 2020 la commune montrait déjà des signes de résilience, en 2026 elle présente une position encore plus consolidée dans le contexte de la Région Métropolitaine de Lisbonne (AML).

En juin 2026, le prix moyen demandé pour la vente à Oeiras était de 4.689 €/m², tandis que le prix moyen demandé pour la location atteignait 17,3 €/m²/mois.

Le prix de vente a augmenté de 9,6 % par rapport à juin 2025, malgré une légère correction de 0,7 % par rapport au record historique de 4.720 €/m², atteint en mars 2026. Pour la location, juin 2026 a marqué un nouveau record de la série, avec une valorisation annuelle de 3,4 %.

Comparé à juin 2020, le prix de l'offre à la vente est passé de 3.058 €/m² à 4.689 €/m², tandis que la location est passée de 11,4 €/m²/mois à 17,3 €/m²/mois. En termes simples :

En 6 ans, Oeiras a enregistré une augmentation d'environ 53,3 % des prix demandés pour la vente et de 51,8 % pour la location, confirmant la capacité de la commune à attirer une demande qualifiée et à absorber de nouvelles dynamiques résidentielles.

L'image précédente appartient à la version originale de cet article et représente les données de juin 2020. Elle reste une référence historique pour aider à comprendre l'ampleur de la valorisation qui a eu lieu depuis.

Note : Il est important de distinguer les prix demandés ("asking price") des prix effectivement transigés. Les données des portails immobiliers reflètent les prix des biens annoncés, tandis que les données de l'INE sont basées sur les transactions réalisées. Pour cette raison, les deux indicateurs se complètent, mais ne doivent pas être comparés comme s'ils mesuraient exactement la même réalité.

En considérant les prix réels effectivement transigés, l'INE place également Oeiras parmi les marchés les plus valorisés du pays :

Au 2e trimestre 2025, le prix médian du logement transigé dans la commune était de 4.161 €/m²;
Au 3e trimestre 2025, il est monté à 4.361 €/m², se classant derrière seulement Lisbonne et Cascais parmi les municipalités les plus valorisées de la Grande Lisbonne;
Au 4e trimestre 2025, une correction a été enregistrée à 4.187 €/m². Malgré cela, Oeiras est restée la 3e municipalité la plus chère de la Grande Lisbonne, après Lisbonne, avec 4.875 €/m², et Cascais, avec 4.550 €/m².

La correction observée au 4e trimestre 2025 n'invalide pas la tendance à la valorisation, mais montre que le marché n'évolue pas toujours en ligne droite et que le prix, l'emplacement et l'état de conservation restent déterminants pour le succès de la vente. Malgré cela, le prix médian transigé à Oeiras se situe 22 % au-dessus de la médiane de la Grande Lisbonne (3.439 €/m²).

Pour la location, selon l'INE et au 1er trimestre 2026, le nombre de nouveaux contrats signés à Oeiras a augmenté de 10,5 % en termes annuels, l'une des plus fortes hausses parmi les municipalités portugaises de plus de 100 000 habitants.

Au sein de la commune, la valorisation n'est pas homogène. Dans une analyse plus détaillée, nous observons qu'en juin 2026, la répartition des prix annoncés sur les portails était la suivante :

Freguesia	Vente	Location	Variation annuelle à la vente
Oeiras et São Julião da Barra, Paço de Arcos et Caxias	5.013 €/m²	18,0 €/m²/mois	+11,1%
Algés, Linda-a-Velha, Cruz Quebrada et Dafundo	4.913 €/m²	17,5 €/m²/mois	+7,8%
Carnaxide et Queijas	4.324 €/m²	14,7 €/m²/mois	+13,2%
Porto Salvo	4.105 €/m²	16,6 €/m²/mois	+13,1%

Au-delà de Algés, Dafundo, Miraflores et Linda-a-Velha, les zones de Oeiras, Paço de Arcos et Caxias restent parmi les plus valorisées. Barcarena (3.507 €/m² au 4e trimestre 2025) a cependant gagné un poids propre, notamment avec le positionnement premium de l'Oeiras Golf & Residence et du Bairro do Outeiro, à Leceia. Carnaxide et Queijas, ainsi que Porto Salvo, complètent cette géographie avec des profils de demande distincts, confirmant que le marché résidentiel d'Oeiras est loin d'être uniforme.

Cette différenciation aide à expliquer pourquoi il est de moins en moins pertinent de parler d'Oeiras comme d'un marché unique. La commune fonctionne aujourd'hui comme un ensemble de micromarchés, dans lesquels la proximité de la mer, des parcs d'affaires, des écoles internationales, des accès routiers et ferroviaires, ainsi que l'âge et la qualité de la construction, peuvent produire des différences de prix considérables.

Il est également important de ne pas confondre la valorisation moyenne d'une zone avec l'évaluation concrète d'un bien immobilier. Deux appartements situés dans la même rue peuvent présenter des différences significatives en fonction de l'étage, de l'exposition solaire, de la vue, du stationnement, des espaces extérieurs, de la qualité de la rénovation, de l'efficacité énergétique et de l'état du bâtiment.

Qu'est-ce qui rend Oeiras spécial ?

Oeiras a parcouru un chemin de plus de 3 décennies de croissance et d'investissement, dont les résultats sont aujourd'hui visibles dans la compétitivité de la commune par rapport aux territoires voisins. L'accent mis sur les espaces verts et de loisirs, les parcs d'affaires, les écoles, les universités, la science et l'innovation a attiré et continue d'attirer de nouveaux résidents.

Ce développement s'est produit avec des niveaux de densité et une cohérence urbanistique qui, malgré les différences entre les freguesias et les problèmes de mobilité encore existants, ont permis une distribution relativement équilibrée du tissu urbain. La croissance ne s'est pas concentrée uniquement dans la ville d'Oeiras, s'étendant à Paço de Arcos, Caxias, Barcarena, Porto Salvo, Carnaxide, Queijas, Algés, Linda-a-Velha, Cruz Quebrada et Dafundo.

Radiographie rapide de la commune d'Oeiras

Population	À la fin de 2025, Oeiras comptait 188.056 résidents, dont 99.436 étaient des femmes, environ 52,9 %, et 88.620 des hommes, environ 47,1 %. Entre 2021 et 2025, la commune a gagné 10.789 habitants. Selon l'AIMA, 27.649 citoyens étrangers résidaient dans la commune en 2024, la dernière année avec des informations municipales consolidées. Oeiras se classe parmi les communes portugaises avec le plus grand nombre de résidents étrangers, une réalité qui se reflète également dans la demande de logements et d'écoles internationales. La commune représente 8 % de la population de la Grande Lisbonne. Sa structure démographique n'est pas à l'abri du vieillissement, mais l'arrivée de population en âge actif a contribué à soutenir la croissance récente. Le PDM actuel envisage des scénarios démographiques supérieurs à 250 000 habitants à long terme (une estimation territoriale et non une prévision garantie).
Revenu	Le gain mensuel moyen des travailleurs, salariés à temps plein, est de l'ordre de 1.900 € à 2.000 €, au-dessus de la moyenne nationale. Selon l'INE (2023), Oeiras a présenté le revenu net médian par contribuable le plus élevé du pays, avec 15.862 € annuels, au-dessus de Lisbonne, Alcochete, Cascais et Coimbra. La commune reste également parmi les communes avec le plus grand pouvoir d'achat. Dans l'étude de l'INE (2023), Oeiras a intégré, avec Lisbonne et Porto, le groupe des 3 municipalités avec le plus grand pouvoir d'achat par habitant. Selon GfK (2025), Oeiras est même apparue en 1ère position nationale. Les méthodologies ne sont pas identiques, mais toutes deux confirment le revenu disponible élevé et la forte capacité de consommation de la population.
Éducation	Oeiras est parmi les communes les plus qualifiées du pays. Selon le recensement de 2021, 33,1 % des résidents avaient terminé l'enseignement supérieur. Pour l'année scolaire 2023/2024, 26.989 élèves étaient inscrits dans les établissements de la commune, de l'enseignement préscolaire à l'enseignement postsecondaire non supérieur. La municipalité dispose d'un réseau d'enseignement supérieur et de recherche qui comprend la Faculté de Motricité Humaine (Cruz Quebrada), l'Institut Supérieur Technique (Taguspark), l'École Supérieure Nautique Infante D. Henrique (Paço de Arcos), l'Atlântica - Institut Universitaire, l'École Supérieure de Santé Atlântica (Barcarena) et l'ITQB NOVA. Elle possède également des écoles internationales de référence, telles que l'Oeiras International School (OIS) et l'International Sharing School Lisbon. L'OIS prépare l'ouverture du nouveau Horizon Campus en septembre 2026. Oeiras compte également plusieurs écoles publiques bien positionnées dans les classements de la Grande Lisbonne.
Santé	La commune compte deux hôpitaux de référence : le Hospital da Luz Oeiras et le Hospital de Santa Cruz. Le réseau de soins primaires est organisé en huit pôles territoriaux et est complété par des cliniques privées, des postes de soins infirmiers municipaux et plus de quatre dizaines de pharmacies.
Entreprises	Oeiras possède quatre parcs d'affaires de référence : Taguspark, Lagoas Park, Quinta da Fonte et Arquiparque. En 2024, il y avait 29.402 entreprises, dont 132 grandes entreprises, faisant de la commune l'un des principaux pôles technologiques et d'affaires du pays.
Science et Recherche	Se distinguent le ITQB NOVA, iBET, GIMM-Oeiras et INIAV. En 2026, le Taguspark a également accueilli l'incubateur ESA BIC Tagus+, lié à l'Agence Spatiale Européenne, renforçant l'engagement de la commune dans l'innovation et l'économie spatiale.
Plages et Loisirs	Oeiras dispose des plages de Santo Amaro, Torre, Paço de Arcos et Caxias. En 2026, Santo Amaro et Torre ont renouvelé le Pavillon Bleu. La Marina de Oeiras et le Clube Desportivo de Paço de Arcos complètent l'offre nautique et sportive.

La localisation privilégiée d'Oeiras, entre Lisbonne, Sintra et Cascais, reste l'un de ses principaux atouts. Les accès par l'A5, CREL, IC19, l'Avenida Marginal et la ligne ferroviaire de Cascais facilitent les déplacements, bien que la congestion aux heures de pointe reste l'un des principaux défis de la commune. Le trajet jusqu'à l'aéroport Humberto Delgado peut prendre environ 25 minutes dans des conditions de circulation favorables.

Oeiras, une commune "Family Friendly"

Vivre avec qualité est l'une des principales motivations de ceux qui achètent une maison à Oeiras. Le climat doux, la proximité de la mer, les parcs et espaces verts répartis sur le territoire, les écoles publiques et privées, la sécurité et les équipements sportifs et culturels aident à expliquer pourquoi tant de familles choisissent la commune pour vivre.

Les raisons sont nombreuses :

Lazer : le Passeio Marítimo de Oeiras, la Fábrica da Pólvora de Barcarena, avec environ 40 hectares, musée, activités culturelles, restauration, jardins et parc urbain, et les nombreux espaces de jeu et de loisirs pour enfants et familles répartis dans la commune ;
Jardins : en plus du Parque dos Poetas, avec environ 22,5 hectares entre Oeiras et Paço de Arcos, la commune dispose de plus de 2 dizaines de jardins, parcs urbains et espaces verts de proximité ;
Équipements sportifs : le Oeiras Green Valley - Académie Municipale de Golf, inauguré en 2026, le Complexe de Piscines du Jamor, la Piscine Océanique, les installations du Sport Algés e Dafundo et les piscines municipales de Barcarena, Linda-a-Velha et Outurela/Portela ;
Équitation : l'Académie et Centre Équestre João Cardiga, près de l'Oeiras Golf & Residence ;
Tennis et padel : le Club de Tennis du Jamor, le Club École de Tennis de Oeiras et d'autres équipements publics et privés ;
Football et futsal : le Stade National du Jamor, la Cité du Football, le Stade Municipal Mário Wilson et le Pavillon des Lions de Porto Salvo ;
Voile, canoë et activités nautiques : le Club Sportif de Paço de Arcos, l'Association Maritime et Récréative de Oeiras, le Sport Algés e Dafundo et d'autres associations installées le long du front de mer ;
Écoles internationales : la Oeiras International School, la International Sharing School Lisbon et, dans les communes voisines, la St. Julian's School et la St. Dominic's International School. Le projet de l'Académie Aga Khan reste associé à Oeiras, mais dépend encore de procédures urbanistiques et environnementales, aucune date publique confirmée pour l'ouverture n'existant encore ;
Culture : Auditorium Municipal Eunice Muñoz, Théâtre Indépendant de Oeiras, Théâtre Municipal Amélia Rey Colaço, Auditorium Pátio do Enxugo, Auditorium Municipal Ruy de Carvalho, Auditorium Lourdes Norberto et d'autres espaces culturels et associatifs ;
Patrimoine : Palais du Marquis de Pombal, Palais des Aciprestes, Quinta Real de Caxias, Musée de la Fábrica da Pólvora, Église Matrice de Oeiras, Couvent de la Chartreuse, Village Préhistorique de Leceia, Palais Anjos, Aquarium Vasco da Gama et un vaste ensemble de quintas, jardins et fortifications ;
Sécurité : Le Portugal occupe la 7e place dans le Global Peace Index de 2026, se maintenant parmi les pays les plus pacifiques du monde. L'indice mesure la paix et la sécurité à travers des indicateurs liés aux conflits, à la sécurité sociale et à la militarisation.

Oeiras a-t-elle un avenir ?

Oeiras est l'une des communes de la périphérie de Lisbonne avec le plus grand potentiel de croissance. Ce potentiel résulte de la localisation, des revenus de la population, de la concentration d'emplois qualifiés, de la présence d'institutions scientifiques et de la capacité à attirer des investissements résidentiels, commerciaux et éducatifs.

Parmi les facteurs qui pourraient marquer les prochaines années, on peut citer :

Le pari, renforcé par la marque Oeiras Valley, sur l'attraction d'entreprises à base scientifique et technologique. La commune cherche à tirer parti des parcs d'affaires existants et des zones encore disponibles pour l'expansion.
La deuxième phase du Taguspark reste associée à des procédures de planification et d'évaluation environnementale. À Porto Salvo, la Municipalité a déterminé en 2026 la reprise de la procédure d'élaboration du Plan de Détail Occidental de Porto Salvo - Phase II.
Le Taguspark a accueilli ou préparé de nouvelles installations et sièges d'entreprises, y compris des projets liés à LG Electronics, PHC et Miniclip, auxquels s'ajoute maintenant l'ESA BIC Tagus+, orientée vers l'entrepreneuriat et l'économie liée aux projets spatiaux.
L'offre d'écoles internationales continue de croître. La Oeiras International School prépare l'ouverture du nouveau Horizon Campus, à Barcarena, en septembre 2026, destiné aux élèves plus âgés et à la préparation à l'enseignement universitaire.
L'Académie Aga Khan a été projetée pour des terrains de Porto Salvo, dans une zone proche du Taguspark et de l'A5. Le projet a reçu une reconnaissance d'intérêt public municipal, mais est conditionné par la classification des sols et par des procédures environnementales et urbanistiques.
Le pari sur la requalification des zones historiques à travers la récupération du patrimoine municipal et national dans des lieux tels que la Quinta Real de Caxias, Casa da Pesca, Couvent de la Chartreuse, Station Agronomique Nationale et Palais Restani.
Des interventions dans l'espace public de Queluz de Baixo, Algés, Linda-a-Velha, Caxias, Porto Salvo et d'autres localités sont également prévues ou en cours, à travers la requalification de places, jardins, équipements, voies piétonnes et nouvelles zones de loisirs.
La mobilité et les transports restent parmi les principales préoccupations des habitants. Bien que l'utilisation des transports collectifs soit en augmentation, la voiture représente encore environ 45% des déplacements.
L'expansion du réseau cyclable, les services de la Carris Metropolitana, les projets Bike Bus et Pedi Bus, les corridors dédiés au transport public et les solutions de mobilité partagée font partie de la réponse municipale.
En juillet 2026, une nouvelle liaison fluviale entre Pedrouços et Algés est entrée en service, résultant de la collaboration entre la Transtejo Soflusa, les municipalités de Lisbonne et Oeiras et l'Administration du Port de Lisbonne.
Parmi les projets structurants à l'étude ou en développement figurent le corridor dédié Algés-Portela, la Ligne Intermodale Occidentale Durable et la possible récupération et expansion du système SATUO.

Du point de vue immobilier, de nouveaux projets sont prévus, certains en phase avancée, d'autres encore en planification, en cours de licence ou de discussion publique. Leur réalisation pourrait apporter de nouvelles dynamiques résidentielles, commerciales, touristiques et de loisirs :

Requalification de la zone riveraine entre Pedrouços, Lisbonne, et Cruz Quebrada : le projet Porto Cruz vise à récupérer et urbaniser les anciens terrains industriels situés près de l'embouchure de la rivière Jamor. La procédure de consultation publique de l'opération de lotissement a été reprise en février 2025, après la levée d'une injonction.
Oeiras Tech City : l'un des plus grands projets immobiliers prévus pour la commune, situé près de l'Oeiras Golf et à proximité du Taguspark, à Barcarena. Le programme prévoit jusqu'à 1 047 logements, des espaces commerciaux, des services et d'autres utilisations complémentaires. Un investissement estimé à environ 400 millions d'euros. Actuellement en phase d'infrastructure.
Espargal, Moinho das Antas et Antas Sul : plusieurs projets immobiliers et opérations urbaines sont prévus dans ces zones. En 2026, la municipalité a avancé avec les termes de référence et le modèle d'occupation urbaine de l'Unité d'Exécution du Moinho das Antas, incluant l'ouverture d'une période de participation publique. Les autres projets sont à différentes phases d'étude, de planification ou de discussion.

Pour ceux qui souhaitent acheter, vendre ou investir, la principale conclusion est simple : Oeiras continue d'être l'un des marchés immobiliers les plus solides et valorisés de la Grande Lisbonne, mais c'est aussi un marché très segmenté. La paroisse, l'urbanisation, la qualité de la construction et le positionnement correct du prix peuvent faire une différence décisive dans le résultat final.

Sources et dates de référence : prix demandés de vente et de location, idealista/data, juin 2026 ; prix de transaction, Institut National de Statistique, jusqu'au 4e trimestre 2025 ; statistiques des nouveaux contrats de location, INE, 1er trimestre 2026 ; population, Pordata/INE, 2025 ; population étrangère, AIMA, 2024 ; entreprises et éducation, Pordata/INE, 2024 ; revenu municipal, INE, 2023 ; équipements, plages, mobilité et projets, Municipalité d'Oeiras ; sécurité internationale, Global Peace Index 2026.