Foi essa a experiência que resolvi fazer. Pedi à IA que olhasse para a evolução do imobiliário português nos últimos 5 anos, cruzasse os dados do INE, da Pordata e do IMPIC com os sinais mais recentes e construísse um cenário para os próximos 12 meses entre novembro de 2026 e outubro de 2027.
Não lhe pedi uma bola de cristal. Pedi-lhe números, tendências e, sobretudo, uma explicação para aquilo que poderá acontecer a seguir. O resultado, que reuni numa infografia, levanta algumas questões interessantes.
O mercado está a vender menos. Porque é que as casas não ficam mais baratas?
Comecemos pelo que sabemos. Em 2025, Portugal registou 169.812 transações de habitação e os preços subiram, em média, 17,6%.
Os dados do segundo trimestre de 2026 trouxeram um sinal diferente: os preços continuaram a subir 16,5% face ao mesmo trimestre do ano anterior, mas o número de vendas recuou 6,4%.
À primeira vista, parece uma contradição. Se se vendem menos casas, não deveriam os preços baixar?
Não necessariamente. Quando a oferta é curta e continua a existir procura com capacidade financeira, podem realizar-se menos negócios sem que os vendedores sintam necessidade de reduzir os preços. Há também compradores que deixam de procurar, adiam decisões ou se deslocam para zonas onde ainda conseguem pagar uma casa.
Neste contexto, o cenário central da IA aponta para uma subida nominal de 13% nos preços e cerca de 157 mil habitações vendidas nos próximos 12 meses. São estimativas, não resultados garantidos. Mas a ideia que lhes está por trás é plausível: as vendas podem perder velocidade muito antes de os preços começarem a descer.
Para quem pensa vender, isto deixa um aviso. O facto de o mercado continuar a valorizar não significa que qualquer imóvel se venda, a qualquer preço. A diferença entre o preço pedido e aquele que o comprador está disposto a pagar poderá tornar-se ainda mais signficativa.
Vamos construir mais casas. Mas quando chegam ao mercado?
Há um indicador que merece algum otimismo. Segundo a Pordata, Portugal passou de 19.926 fogos concluídos em construções novas, em 2021, para 27.301 em 2025. A recuperação existe e é relevante.
Seguindo esta trajetória, a estimativa para os próximos 12 meses aproxima-se dos 31 mil novos fogos concluídos.
É uma boa notícia, mas não resolve tudo. Construir um edifício exige terreno, projeto, licenças, financiamento, trabalhadores e tempo. E, mesmo quando as casas ficam prontas, nada garante que estejam nos locais onde são mais necessárias ou a preços compatíveis com os rendimentos das famílias.
Já abordei esta dificuldade num artigo anterior, Portugal precisa de mais casas. Mas quem as vai construir?. A pergunta mantém-se atual. Talvez ainda mais, se a procura continuar a avançar mais depressa do que a oferta.
O arrendamento não vai aliviar por milagre
Quando comprar se torna difícil, arrendar parece a alternativa natural. O problema é que muitas famílias estão a fazer exatamente o mesmo percurso.
No segundo trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos atingiu 10,17 €/m², mais 10,2% do que um ano antes, segundo o INE. A projeção aponta para uma nova subida próxima de 10% nos 12 meses seguintes, com cerca de 151 mil novos contratos celebrados.
Convém esclarecer duas coisas. A evolução das rendas dos novos contratos não é a mesma coisa que a atualização das rendas dos contratos existentes. E contar contratos celebrados não permite saber quantas casas estarão efetivamente disponíveis para arrendar.
Esta distinção é importante porque, no dia a dia, a dificuldade de encontrar uma casa não se mede apenas pelo preço. Mede-se também pelo tempo de procura, pelo número de alternativas e pelas condições exigidas para fechar um contrato.
Portugal não é um único mercado imobiliário
Outra parte interessante do exercício está nos mapas. As tendências nacionais ajudam-nos a perceber o sentido do movimento, mas escondem realidades muito diferentes.
Em Lisboa, Oeiras e Cascais, a escassez de oferta em localizações consolidadas continua a pesar nos preços. Em Sintra e em vários municípios da margem sul, a relação entre acessibilidade, transportes, serviços e orçamento familiar ganha cada vez mais importância. No Porto, em Braga, em Aveiro e em partes do Algarve, os fatores de procura não são necessariamente os mesmos.
Por isso, falar de «zonas quentes» exige prudência. Um concelho pode registar grande pressão nos preços sem ser aquele onde mais aumentam as transações. E construir mais casas numa região não significa que a oferta cresça de forma uniforme em todos os seus municípios.
Os mapas da infografia são leituras qualitativas de tendências territoriais, não previsões matemáticas para cada localidade. Servem para fazer perguntas melhores, não para substituir uma avaliação concreta de cada mercado.
Mais empresas de mediação, mas nem sempre mais negócios
Há ainda um dado que diz muito sobre o futuro da profissão. De acordo com o IMPIC, o número de entidades com licença de mediação imobiliária passou de 8.305 em 2021 para 11.174 em 2025. O cenário traçado aponta para cerca de 12.600 entidades licenciadas no final de outubro de 2027.
É importante não confundir empresas licenciadas com consultores individuais: não são a mesma coisa. Também não existe uma contagem única e suficientemente robusta de todos os profissionais que trabalham efetivamente na mediação.
Ainda assim, a tendência coloca uma questão evidente: se houver mais operadores a disputar um mercado com menos transações, o que vai diferenciar os que conseguem manter resultados consistentes?
Parece-me que a resposta passa menos pelo número de anúncios e mais pelo conhecimento do mercado, pela avaliação correta dos imóveis, pela qualidade do acompanhamento e pela capacidade de transformar informação em decisões úteis para os clientes.
E se a IA estiver errada?
É uma possibilidade real. Aliás, é quase certo que alguns números vão falhar.
A análise partiu sobretudo da evolução observada entre 2021 e 2025, complementada pelos dados disponíveis em 2026. Projetar curvas para a frente ajuda a construir cenários, mas não permite antecipar uma alteração inesperada das taxas de juro, novas medidas para a habitação, uma crise económica ou mudanças significativas na procura.
Até o número que mais chama a atenção — os 13% de subida previstos para os preços — deve ser lido com cuidado. Na infografia, o cenário é acompanhado por uma faixa indicativa de 8% a 16%, precisamente porque ninguém conhece antecipadamente a velocidade a que o mercado vai evoluir.
O mesmo se aplica às transações, às rendas e à construção. São hipóteses de trabalho, não previsões oficiais do INE, da Pordata ou de qualquer outra entidade citada.
O que vale a pena guardar desta experiência?
Não é a promessa de que um algoritmo consegue adivinhar o preço das casas daqui a um ano. É a possibilidade de pegar em informação dispersa e transformá-la numa discussão mais concreta sobre o mercado.
Se as previsões se aproximarem da realidade, teremos identificado alguns sinais com antecedência. Se falharem, será igualmente interessante perceber porquê e quais foram os fatores que mudaram o rumo dos acontecimentos.
Em outubro de 2027, valerá a pena voltar a esta infografia e fazer as contas. Até lá, uma conclusão parece-me razoável: o mercado imobiliário português não vai ficar mais simples. E quanto mais exigente se tornar, mais importante será olhar para os dados sem perder de vista as pessoas, as casas e os lugares que lhes dão significado.
Ver a infografia completa: mercado imobiliário em Portugal, 2026–2027
Nota sobre os dados: Este exercício utiliza séries históricas de 2021–2025 e informação conhecida até 18 de outubro de 2026. Os valores relativos a novembro de 2026–outubro de 2027 são cenários próprios, indicativos, e não previsões oficiais. As estimativas de preços e rendas referem-se a variações nominais ao longo de 12 meses. Os números de transações, fogos concluídos e contratos são totais previstos para esse período.
Fontes: INE / Direção-Geral da Economia — preços e transações de 2025; BPI Research — dados do 2.º trimestre de 2026, com base no INE; Pordata / INE — fogos concluídos em construções novas; INE — estatísticas das rendas dos novos contratos; IMPIC — licenças de mediação imobiliária, 2014–2025.
