Seja sincero: a maioria dos anúncios de imóveis em Portugal parece saída de um catálogo de sonhos. “Vista deslumbrante para o Tejo”, “totalmente remodelado”, “preço imbatível”, “oportunidade única”… e depois ao visita-lo pensa: “Mas onde está a vista? E esta remodelação foi com tinta do Lidl em 2003?”
Não é caso isolado. Quase toda a gente já foi enganada (pelo menos um bocadinho) por um anúncio bonito. O segredo está em aprender a ler entre as linhas antes de se perder tempo com visitas ou, pior, ilusões e desilusões. Tome nota destes 10 alertas que merecem desconfiança logo à primeira olhada, para não perder o seu tempo e paciência:
1 - “Vista incrível / panorâmica / para o mar / para o monumento”
Tradução frequente: Se o anúncio não especificar o andar e se tem varanda ou terraço, desconfie. Muitas vezes a “vista” só aparece se se esticar o pescoço pela janela da cozinha no 1.º andar traseiro e o dia estiver limpo.
Pergunte antes de visitar: “De que divisão se vê?", “É vista desafogada ou só se vê um bocadinho entre prédios?” e “Há algum terreno vazio à frente que possa vir a ter construção?”. Peça um vídeo curto, feito da janela, sem zoom e sem cortes.
2 - “Totalmente remodelado” ou “recentemente renovado”
Tradução frequente: pintaram as paredes e mudaram os puxadores dos armários.
Pergunte sempre: “Quando foi a remodelação?”, “O que é que foi feito?” e “Há faturas/garantias?”. Se falarem em obras de renovação total, confirme: mudaram as canalizações? E a instalação elétrica? janelas, isolamento, cozinha e casa de banho, etc. E se houve alterações ao layout (paredes removidas, cozinha em open space, etc.), pergunte se foi feito de forma regular e documentada. Se foram feitas “há 2 anos” mas a cozinha ainda tiver armários de fórmica dos anos 90… é melhor passar à frente.
3 - Preço por m² absurdamente baixo (ou anúncio sem preço)
Se o preço/m² estiver 20~30% abaixo da média da zona, das duas uma: ou existe algum problema (ruído, infiltrações, obras futuras no prédio, condomínio complicado), ou o anúncio está desatualizado, ou é clickbait para captar contactos.
E atenção ao “barato com letra pequena”: confirme se é mesmo uma venda "limpa", se a casa está desocupada e se não existem condições escondidas (ex.: arrendamento a decorrer, venda de quota-parte, ónus ou encargos, litigância em tribunal, etc.).
Compare sempre: esse anúncio com outros no Idealista, Imovirtual ou Supercasa, na mesma rua ou quarteirão.
4 - Fotos tiradas com lente olho-de-peixe + ângulos malucos
A sala parece um pavilhão? A casa de banho parece saída de uma revista? Provavelmente usaram uma lente grande-angular (repare nas linhas tortas e nos móveis “esticados”).
Peça antes de visitar: mais fotos normais (telemóvel, sem filtros) e um vídeo contínuo a percorrer a casa, sem cortes, ou solicite uma visita virtual. Dica simples: peça uma foto do teto e cantos (onde aparecem humidades e fissuras) e outra do chão perto das paredes (onde podem aparecer desníveis e manchas).
5 - “A 1 minuto do metro” / “A 5 minutos da praia” / “No centro histórico”
O que parece é que mediram a distância a pé… mas feita por um maratonista olímpico.
Faça uma verificação prática: Peça a morada exata (ou pelo menos o nome da rua) e verifique no Google Maps o tempo real a pé, com subidas incluídas. É normal encontrar muitos anúncios em Lisboa e Porto com estas “distâncias otimistas”. Confirme a distância numa hora útil e ao fim do dia. Há zonas que no mapa parecem perfeitas, mas na realidade o trânsito, o ruído e o estacionamento mudam tudo.
6 - Descrição pouco clara, tipo “espaçoso”, “luminoso”, “funcional”, “com potencial”
“Com potencial” = precisa de obras sérias. “Funcional” = não é bonito, mas dá para viver. “Espaçoso” pode ser sinónimo de “tem divisão extra mas é minúscula”. “Luminoso” por vezes significa “tem uma janela grande… mas virada a norte”.
Procure saber dados concretos: as áreas (peça a área útil, em vez da área bruta), ano de construção, andar, elevador, orientação solar, varandas/arrecadação/garagem, e uma planta com medidas. Se o anúncio foge sempre aos números e vive só de adjetivos, é mau sinal.
7 - Fotos antigas ou de stock (ou zero fotos do exterior)
Se as fotos parecerem demasiado perfeitas e genéricas, ou se não existir NENHUMA foto da fachada/prédio/rua, não avance às cegas. Muitos anúncios escondem edifícios degradados, rua com muito tráfego, vizinhança duvidosa, prédio a precisar de obras, etc..
Dicas práticas: Peça imagens do exterior e da entrada do prédio. E use o Street View (da Google ou Bing) para confirmar se a envolvente bate certo com o “mood” do anúncio - porque o que não aparece na lente costuma ser o que pesa na decisão.
8 - “Motivo de venda: mudança de país / herança / divórcio”
Esta história aparece tantas vezes que já é uma bandeira vermelha. Às vezes é verdade, mas serve muitas vezes para criar uma urgência falsa (“tenho de vender rápido”). Não se deixe pressionar para decidir sem ver tudo com calma. Se o empurram para o WhatsApp “porque é mais fácil”, evitam chamadas, não esclarecem dúvidas por escrito, ou pedem pagamento antes de visita e entrega de documentação, abrande o interesse.
Regra prática: sem visita + sem validação de identidade + sem informação/documentos mínimos, não há transferências, não há “sinais”, não há reservas.
9. A "Falsa" Tipologia: O T1 que se veste de T2
Muitos anúncios promovem imóveis como tendo um quarto extra que, legalmente, não existe. É o clássico "T1+1" anunciado como "T2".
• O Truque: Utilizar marquises fechadas, despensas grandes ou divisões interiores (sem janela direta para o exterior) como se fossem quartos.
• O Perigo: Além do desconforto (falta de ventilação e luz natural), isto tem impacto na avaliação bancária e no valor real de mercado. Se a Caderneta Predial diz que é um T1, o banco vai avaliá-lo como tal, o que pode inviabilizar o financiamento.
Dica: Confirme sempre se todos os quartos têm janela e se a tipologia no anúncio coincide com a documentação oficial. Uma coisa é o anúncio classificar o imóvel como T1+1 outra diferente é anunciá-lo como T2.
10. O "Elephant in the Room": O Estado do Prédio e Encargos Ocultos
Um anúncio pode descrever um apartamento como estando "impecável", mas omitir que o prédio onde se insere está em mau estado.
• O Truque: Focar as fotos apenas no interior da fração e na vista, ignorando as áreas comuns, escadas ou fachadas degradadas.
• O Perigo: Comprar uma casa sem saber que o condomínio tem uma dívida enorme ou que já foi aprovada uma quota extra para pintar a fachada ou substituir o telhado no próximo ano. Isto pode significar uma despesa imediata de milhares de euros após a escritura.
Dica: Questionar sempre o valor do condomínio e se há obras previstas em ata. Um valor de condomínio invulgarmente baixo pode esconder uma gestão negligente que resultará em obras pesadas a curto prazo.
Checklist rápida antes de responder ao anúncio:
- Pedir a morada exata (ou, no mínimo, rua aproximada + freguesia) e confirmar no Google Maps/Street View
- Pedir planta com áreas e confirmar que tipo de área está a ser usada (bruta privativa, dependente, etc.)
- Perguntar qual o ano da última remodelação + lista do que foi mesmo feito + faturas/garantias quando existirem
- Pedir Certificado Energético (se for E/F, prepara-se para mais despesas e menor conforto)
- Comparar preço/m² com 3~4 imóveis semelhantes à venda na mesma zona (tipologia e estado comparáveis)
- Pedir fotos do exterior (fachada e entrada) e um vídeo contínuo (sem cortes) a percorrer a casa
- Confirmar se há elevador, estado do prédio e previsão de obras (mesmo que “seja só uma pergunta rápida”)
- Se houver mediador, apontar o nº de licença (AMI) e validar se se trata mesmo de um profissional
- Se possível, pedir Caderneta Predial e certidão permanente/teor (para perceber ónus, hipotecas, usufrutos, etc.)
No final do dia, o melhor filtro continua a ser: visita presencial + perguntas cruas e duras. Se o consultor imobiliário ou proprietário responder na defensiva ou evitar responder de forma direta… provavelmente há gato escondido.
E você? Já foi apanhado por algum destes truques clássicos? Partilhe nos comentários qual foi o anúncio mais “criativo” que já viu.
