Maisons de luxe au Portugal - où, qui achète et quoi ?

Comme au Portugal nous n'avons pas la tradition des cépages, nous utilisons un substitut dit "de luxe" pour segmenter les gens et les goûts. La difficulté est de mesurer les limites de son application. Ce qui est luxueux pour certains est banal pour d'autres. Ce qui est pour les uns reprochable aux autres est un motif d'admiration et d'envie. C'est un territoire où le consensus et le bon sens ne prévalent pas et les idées préconçues prévalent. Et qu'en est-il de l'immobilier de luxe ?

Combien coûte une maison de luxe ?

Le concept de maison de luxe n'a pas de frontière très bien définie en termes de prix, au Portugal il était habituel de considérer 500 000 euros comme la barre minimum pour cataloguer une maison de luxe. Mais, ces dernières années, avec la hausse des prix dans des villes comme Lisbonne, Cascais et Porto, cette valeur minimale se rapproche rapidement de la valeur habituelle dans d'autres pays plus riches d'Europe: 1 million d'euros .

Bien sûr, cette valeur n'est pas consensuelle, un simple appartement T4, même sans les caractéristiques habituelles pour le segment du luxe, peut atteindre 1 million d'euros dans la ville de Lisbonne ! L'inflation qui frappe le Portugal depuis 2021, après la pandémie et la guerre en Ukraine, a encore fait grimper les prix de vente, tant sur le marché de la construction neuve que sur celui de l'occasion, par traînée.

Quant à la limite supérieure, le ciel est la limite ! Si dans les pays les plus riches une maison peut atteindre des valeurs stratosphériques, jusqu'à 200 Millions, ici cette limite est plus difficile à déterminer, notamment parce que dans ce segment le secret et les "prix sur demande" sont courants. Malgré cela, on sait qu'en 2022, Cristiano Ronaldo a acheté la maison la plus chère du Portugal, située dans le luxueux quartier de Quinta da Marinha, sur la Riviera portugaise. La villa a plus de 2 000 mètres carrés et a été achetée pour 21 millions d'euros . Elle fait actuellement l'objet de travaux de rénovation, et l'on sait que le célèbre footballeur a l'intention de s'installer prochainement dans cette résidence, avec sa famille et a même inscrit ses 4 enfants dans l'école la plus réputée de la région, St. École Julian, à Carcavelos.

En 2018, un appartement de type penthouse a été vendu à Lisbonne - sur la Rua Castilho - avec 3 étages et une superficie de plus de 500 mètres carrés - à un investisseur britannique, pour un montant d'environ 12,5 millions d'euros (22 mille euros/m² ).

Le prix est sans aucun doute un facteur important pour considérer une maison comme luxueuse, mais en plus du prix, il existe d'autres caractéristiques qui peuvent attirer un acheteur dans ce segment. Par ordre d'importance: la vue, l'emplacement, l'architecture de la propriété, la superficie de la maison et du terrain, la sécurité et l'intimité, les matériaux utilisés pour sa construction, et tout un ensemble d'équipements et extras dits être luxe: jacuzzi extérieur, spa, court de tennis, Home Cinéma, piscines intérieure et extérieure à vagues et chauffées, etc.

Qui achète des maisons de luxe au Portugal ?

En 2021, le Portugal se classait au 36e rang de l'indice de développement humain (IDH) des Nations Unies . Il n'est donc pas surprenant que le marché de l'immobilier de luxe ait une demande plus faible que dans de nombreux pays en termes d'"acheteur domestique". Cependant, ces dernières années, l'intérêt pour les maisons et les développements de luxe a augmenté grâce à la reprise économique, mais surtout grâce à la demande et aux investissements étrangers .

Ce n'est pas un hasard si le Portugal a été classé comme le meilleur pays d'Europe pour vivre en tant qu'expatrié en 2022, selon la célèbre enquête Expat Insider . Au niveau mondial, le Portugal se classe 4e sur 177 pays . Les raisons de cette préférence vont du climat, de la sécurité, de la qualité de vie, du coût de la vie et même de la "chaleur" avec laquelle les Portugais accueillent les visiteurs.

Dans notre pays et ces dernières années, on a parlé de taux de croissance de 20% par an, rien que dans le segment du luxe. Non pas que ce marché ait été à l'arrêt pendant les années de la crise pandémique qui a secoué notre pays et le monde, notamment parce qu'en temps de crise, l'investissement dans le luxe est toujours un refuge pour les investisseurs disposant de capitaux. Mais la croissance du tourisme a placé le Portugal sous les projecteurs internationaux et a contribué à accélérer cette tendance, encore plus forte dans la période post-pandémique.

Ce mouvement haussier sur le segment du luxe a commencé à prendre de l'ampleur avec les mécanismes des « Golden Visa » ARI (Permis de Séjour pour activité d'investissement) et du Régime de Résident Fiscal Non Habituel, des visas pour les « nomades numériques », etc. Mais actuellement, le Portugal attire de plus en plus d'acheteurs fortunés à la recherche de notre pays pour vivre et travailler, ou simplement pour profiter d'une "retraite dorée" dans la "Californie de l'Europe", venant de pays tels que: États-Unis d'Amérique, Brésil, Chine, Pays Baltes, France, Grande-Bretagne, Allemagne, Finlande, Belgique, Suisse, Angola, Emirats Arabes Unis, Turquie, Inde, etc.

Le fait qu'ils disposent de leur propre capital et que leur pouvoir d'achat est nettement supérieur à celui de la classe moyenne portugaise leur permet de choisir des maisons aux prix plus élevés et aux caractéristiques associées au segment du luxe.

Et l'acheteur portugais ? Eh bien, de la personne chanceuse qui a remporté le million d'euros (sérieusement !), Des hommes d'affaires prospères, des cadres supérieurs de sociétés multinationales, des propriétaires immobiliers qui, avec la récente appréciation de l'immobilier, ont obtenu des gains substantiels, des expatriés portugais qui sont retournés au Portugal pour investir, Économie mondiale pivots (ils résident au Portugal mais travaillent à distance de notre pays ou l'utilisent comme plate-forme de repos transitoire, tout en parcourant le monde à des fins commerciales), les investisseurs qui voient dans ce marché une opportunité d'augmenter leur capital, comme une alternative aux financements classiques investissements, etc... etc.

Quelles sont vos caractéristiques préférées dans une maison de luxe ?

Le concept de maison de luxe n'a pas de frontière très bien définie mais le prix est sans aucun doute un facteur de marquage évident. Mais en plus du prix, il y a d'autres caractéristiques qui motivent l'acheteur d'une maison de luxe, par ordre d'importance:

Emplacement - c'est le filtre le plus important pour un acheteur dans le segment du luxe. Pour ce type d'acquéreur, le fort pouvoir d'achat permet de choisir les meilleurs emplacements: lieux avec vue fleuve/mer, à proximité des golfs, vues dégagées, copropriétés de standing, villas de charme, centres historiques des grandes villes, etc.

Sécurité - c'est une autre priorité: les copropriétés qui l'offrent sont très populaires, la communauté américaine et brésilienne se distinguant dans la recherche et l'achat de maisons .

L'architecture - c'est une caractéristique tout aussi appréciée. Les propriétés conçues par des architectes de renom sont très appréciées et valorisent la construction d'une propriété de luxe. Les lignes modernes et contemporaines sont privilégiées.

Exclusivité - Pour l'acheteur d'une maison de luxe, le prix doit justifier la différence. Une propriété aux caractéristiques architecturales uniques, avec des environnements spacieux, une double hauteur de plafond et des projets créatifs dans la répartition de l'espace et l'utilisation de différents environnements, a plus de chances d'être vendue.

Services et équipements - pouvoir profiter des options de loisirs, des services et de la sécurité sont une valeur ajoutée appréciée par ceux qui recherchent une maison de luxe. Les développements de luxe qui présentent ce type de caractéristiques sont très recherchés.

Technologie - la domotique envahit les maisons depuis quelques années maintenant et les maisons de luxe ne font pas exception. De nos jours, il est courant de trouver des propriétés avec des systèmes d'automatisation dans lesquels il est possible de contrôler presque tout via un téléphone mobile. De la télésurveillance par caméras, au contrôle à distance des lumières, des rideaux, du chauffage, des accès biométriques, des appareils électroménagers connectés via "l'Internet des objets", etc. Voici quelques-uns des conforts des maisons intelligentes et ce que la technologie peut offrir à ce type d'acheteur.

Confidentialité - c'est une exigence courante dans le segment du luxe. Certains acheteurs recherchent des propriétés situées dans un quartier calme et silencieux, ou dans une copropriété fermée, à l'abri des regards indiscrets et des voisins, et dont la sécurité est prise au sérieux: surveillance 24h/24, hauts murs, caméras de surveillance, etc.

Si nous analysons en détail, l'acheteur à la recherche d' une maison, d'une villa ou d'une ferme indépendante, valorise certaines caractéristiques spécifiques de ce segment, parmi lesquelles je soulignerais:

Vue fleuve/mer, proche golf, centre équestre ou plages, architecture contemporaine ou avec le charme du style portugais traditionnel, jardin et piscine extérieure, piscine à débordement, jardin intérieur, piscines chauffées, éléments écologiques tels que panneaux solaires, garage ou parking, espaces sociaux spacieux de préférence en relation avec le jardin / piscine, suite parentale avec dressing, chauffage au sol, cuisine avec matériaux de qualité, cuisine américaine, cave à vin, coffre-fort, salle de sport ou sauna, sécurité, alarmes et télésurveillance, etc.

En plus des préférences susmentionnées, les acheteurs à la recherche d'un appartement de luxe apprécient des caractéristiques spécifiques, notamment:

Appartement neuf ou rénové, avec des matériaux de qualité, vue fleuve/mer ou vue dégagée, typologies duplex ou triplex de préférence aux derniers étages (penthouse), terrasses jardin avec piscine/jacuzzi, conception architecturale moderne et décoration design, concierge, portier ou communauté fermée, espaces sociaux plus grands au détriment des espaces utilitaires (comme la cuisine qui est souvent remplacée par une kitchenette), suites, garage / parking privé avec recharge électrique, etc.

Dans mon article 'Maisons de Luxe - Tendances pour 2023' vous trouverez une liste exhaustive des caractéristiques les plus recherchées pour acheter une maison de luxe au Portugal.

Quels sont les endroits préférés pour acheter une maison de luxe ?

Certains quartiers de Lisbonne, la ligne de Cascais et l'Algarve ont toujours été l'étape privilégiée du segment du luxe, même si des villes comme Porto et Braga et d'autres ont connu une augmentation de la demande ces dernières années.

Dans la ville de Lisbonne, le segment du luxe a une préférence pour certaines rues et quartiers tels que Avenida da Liberdade et les rues adjacentes, Avenidas Novas, des quartiers tels que Chiado, Príncipe Real, Bica et Sé, Lapa, Estrela, Campo de Ourique et Restelo et des développements de luxe plus récents tels que Prata Riverside Village à Marvila, Parque das Nações, Belém, etc.

Aux portes de Lisbonne, la demande de propriétés de luxe est très forte à Cascais (Guia et Quinta da Marinha), Estoril, Sintra (au centre-ville, Penha Longa et Várzea), Aroeira, Troia et Comporta . La proximité des plages et de la mer, le charme de ces villages et l'existence de copropriétés de standing haut de gamme est un facteur d'attractivité. Les terrains de golf sont également un bon point d'ancrage autour duquel naissent des développements de luxe, tels que Oeiras Golf & Residence - où je vends le plus de maisons et de terrains pour la construction de villas de luxe - Belas Clube de Campo, Herdade da Aroeira, Troia Resort, etc. .

A Porto, les quartiers préférés sont Foz et à proximité du Parque da Cidade, les paroisses de Lordelo do Ouro et Massarelos.D'autre part, la rénovation récente de la ville et de ses zones riveraines le long du Douro amène de nouveaux projets et de nouveaux développements de luxe visant le haut de gamme.

Braga est l'une des villes du pays où les prix ont le plus augmenté, après des années de stagnation. Ici, le marché du luxe connaît une dynamique particulière en raison de la multiplicité des fermes et des demeures palatiales que le tourisme a su valoriser. Des zones telles que les pentes de Sameiro et Bom Jesus méritent d'être mentionnées.

L' Algarve c'est l'Algarve ! Le climat et les plages sont son principal atout et l'immobilier de luxe vit à son ombre. Des endroits comme le Triangle d'Or (Vale do Lobo, Vale do Garrão et Quinta do Lago), Albufeira (Olhos de Água, Baleeira et Galé), Quinta do Lago (Almancil) et Vilamoura (Loulé) ne sont que quelques-uns des domaines qui font l'Algarve au sommet des préférences internationales en matière d'investissement de luxe au Portugal.

Mais d'autres villes comme Aveiro, Coimbra ou Évora créent de nouvelles dynamiques sur le segment du luxe et pourraient prendre le devant de la scène dans un avenir très proche.

Alors qu'à Lisbonne la typologie choisie est conditionnée par la rareté de l'offre et le prix du terrain, l'Appartement de Luxe étant l'option la plus fréquente, dans les environs, les Maisons dans une résidence fermée, les Quintas, les Palais et les Demeures représentent une gamme importante de ce segment.

Quelles sont les tendances de l'immobilier de luxe pour 2022 ?

La relation entre l'individu et l'objet de luxe évolue ces dernières années: pour les jeunes acquéreurs, plutôt que d'acquérir un objet de promotion personnelle ou d'ostentation, l'option est d'acquérir une maison qui reflète leur identité - qui est, ce qui vous tient à cœur et quels sont vos choix - votre goût, votre créativité et votre éthique.

Ce changement d'orientation se traduit par la nécessité de personnaliser l'espace où il vit. Les milléniaux se concentrent désormais sur la "qualité au pied carré" et sur la manière dont la maison s'intègre dans leur style de vie. Cet acheteur est plus attentif aux détails de la maison, privilégie les équipements de qualité et les commodités telles que la technologie de pointe. Ces caractéristiques, ainsi que l'emplacement de la propriété, peuvent même être plus importantes que sa taille et ses superficies.

Bien que la génération des millennials ne soit pas la plus représentative du segment haut - l'acquéreur habituel du segment haut a entre 38 et 60 ans - ce seront les futurs acquéreurs qui conditionneront l'offre de maisons de luxe.

La construction traversant une période de forte reprise (le nombre de permis délivrés n'a cessé de croître depuis 2017) il faut s'attendre à ce qu'en 2022 et 2023 l'offre de maisons de luxe se développe et beaucoup, pas seulement à travers la rénovation immobilière des zones dégradées mais aussi par de nouvelles entreprises. C'est bon pour le marché haut de gamme, car la nouvelle construction utilise des lignes architecturales plus modernes et les derniers matériaux de qualité.

D'autre part, de nouvelles fonctionnalités (garage camouflé avec ascenseur pour voitures, piscines intérieures chauffées à vagues, piscines extérieures camouflées, fonctionnalités écologiques et "smart home", chauffage au sol, nouvelles combinaisons de matériaux, etc., plus faciles à mettre en œuvre lors de la construction à partir de zéro.

Considérations finales

Une maison de luxe, pour ceux qui l'achètent, est la réalisation d'un rêve, souvent le fruit d'une vie réussie. L'augmentation de l'espérance de vie fait que, pour ce type de propriétaires de plus de 60 ans, la maison joue un rôle de plus en plus important, car à cet âge le rapport au temps change et permet d'en profiter encore plus et mieux. Et comme son pouvoir d'achat est élevé, le marché du luxe au Portugal a une trajectoire de croissance devant lui dans cette tranche d'âge.

En revanche, il est prévisible que les conditions de vie exceptionnelles (climat, coût de la vie, sécurité, etc.) offertes par le Portugal, combinées à l'essor du tourisme, continueront d'attirer les acheteurs internationaux - Lisbonne se situe au sommet de les villes prioritaires pour investir dans l'immobilier - et elles recherchent un produit plus sophistiqué et moderne avec des exigences de luxe.

L'acquéreur de maisons de luxe est plus exigeant et attentif aux détails, appuie ses décisions en s'appuyant sur des audits techniques du bien (notamment lorsqu'il a l'intention d'acheter une maison d'occasion), bénéficie d'un accompagnement juridique particulier et privilégie des partenaires commerciaux ayant une expérience et une expérience avérées dans ce type de segments.

Cela représente un défi pour les partenaires impliqués dans ce segment de l'immobilier: promoteurs, constructeurs, architectes, décorateurs et agents immobiliers devront s'adapter et améliorer leurs compétences pour aborder avec succès ce segment de marché, qui peut venir représenter une part conséquente de l'immobilier. votre entreprise dans les années à venir.

PS: Mes remerciements à João Rodolfo et à la société: Traçado Regulador, Lda pour les photos gracieusement fournies.