Casas de Luxo em Portugal - onde, quem compra e o quê?

Como em Portugal não temos a tradição das castas, usamos um substituto que dá pelo nome de "luxo" para segmentar pessoas e gostos. A dificuldade está em mensurar os limites da sua aplicação. O que para uns é luxuoso, para outros é banal. O que para uns é recriminável para outros é motivo de admiração e inveja. Este é um território onde o consenso e o bom-senso não imperam e as ideias preconcebidas prevalecem. E no que diz respeito ao imobiliário de luxo?

Quanto custa uma casa de Luxo?

O conceito de casa de luxo não possui uma fronteira muito bem definida em matéria de preço, em Portugal era habitual considerar-se 500.000 Euros como a fasquia mínima para catalogar uma casa de luxo. Mas, nos últimos anos, com a subida registada nos preços, em cidades como Lisboa, Cascais e Porto, este valor mínimo está a deslocar-se rapidamente para o valor habitual noutros países mais ricos da Europa: 1 Milhão de Euros.

É claro que este valor não é consensual, um simples apartamento T4, mesmo sem apresentar características habituais para o segmento de luxo pode atingir 1 milhão de euros na cidade de Lisboa! A inflação que se abateu sobre Portugal desde 2021, após a pandemia e a guerra da Ucrânia, fez subir ainda mais os preços de venda, quer no mercado da nova construção, quer no mercado de casas usadas, por arrasto.

Quanto ao limite superior, o céu é o limite! Se nos países mais ricos uma casa pode atingir valores estratosféricos, até 200 Milhões, por cá este limite é mais difícil de apurar, até porque neste segmento o sigilo e os "preços sob consulta" são habituais. Apesar disso, sabe-se que em 2022, Cristiano Ronaldo comprou a casa mais cara de Portugal, localizada no luxuoso bairro da Quinta da Marinha, na Riviera Portuguesa. A moradia tem mais de 2.000 metros quadrados e foi comprada por 21 milhões de euros. Atualmente, encontra-se em obras de remodelação, e sabe-se que o famoso jogador de futebol pretende instalar-se brevemente nesta residência, com a sua família e até já inscreveu os 4 filhos na escola mais famosa da zona, o St. Julian's School, em Carcavelos.

Em 2018, foi vendida em Lisboa - na Rua Castilho - um apartamento tipo penthouse - com 3 pisos e uma área superior a 500 metros quadrados - a um investidor britânico, por um valor na ordem dos 12,5 milhões de euros (22 mil euros / m²).

O preço é sem dúvida um fator importante para se poder considerar uma casa como luxuosa, mas para além do preço existem outras características que podem atrair um comprador deste segmento. Por ordem de importância: a vista, a localização, a arquitetura do imóvel, a área da casa e do terreno, a segurança e a privacidade, os materiais utilizados na sua construção, e todo um conjunto de equipamentos e extras ditos de luxo: jacuzzi exterior, spa, court de ténis, Home Cinema, piscinas interiores e exteriores com ondas e aquecidas, etc.

Quem compra casas de luxo em Portugal?

Em 2021, Portugal ocupava a 36ª posição no Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) das Nações Unidas. Não é pois de espantar que o mercado do imobiliário de luxo tenha uma procura inferior à de muitos países no que diz respeito ao "comprador doméstico". Todavia, nos últimos anos o interesse por casas e empreendimentos de luxo tem aumentado graças à recuperação económica, mas acima de tudo por via da procura e do investimento estrangeiro.

Não é por acaso que Portugal foi classificado como o melhor país da Europa para se viver como expatriado, em 2022, segundo a reconhecida pesquisa do Expat Insider. Em termos mundiais, Portugal ocupa o 4º lugar entre 177 países. As razões para esta preferência vão desde o clima, a segurança, a qualidade de vida, o custo de vida e até o "calor" com que os portugueses recebem os visitantes.

No nosso país e nos últimos anos fala-se em taxas de crescimento de 20% ao ano, só no segmento de luxo. Não que este mercado tenha estado parado durante os anos da crise pandémica que abalou o nosso país e o mundo, até porque em momentos de crise o investimento em bens de luxo é sempre um refúgio para os investidores com capital. Mas o crescimento do turismo colocou Portugal debaixo dos holofotes internacionais e contribuiu para acelerar esta tendência que ainda está mais forte no período pós-pandemia.

Este movimento ascendente do segmento de luxo começou por ganhar embalo com os mecanismos do “Golden Visa” ARIs (Autorização de Residência para atividade de investimento) e do Regime do Residente Fiscal Não-Habitual, vistos para “nómadas digitais”, etc. Mas atualmente, Portugal tem vindo a atrair cada vez mais compradores abastados que procuram o nosso país para viver e trabalhar, ou simplesmente para desfrutar de uma "reforma dourada" na "Califórnia da Europa", oriundos de países como: Estados Unidos da América, Brasil, China, Países Bálticos, França, Grã-Bretanha, Alemanha, Finlândia, Bélgica, Suíça, Angola, Emirados Árabes Unidos, Turquia, Índia, etc.

O facto de disporem de capitais próprios e do seu poder de compra ser substancialmente superior ao da classe média portuguesa permite-lhes escolher casas com preços mais elevados e características associadas ao segmento de luxo.

E o comprador português? Bom, desde o felizardo a quem calhou o Euro milhões (a sério!), empresários de sucesso, quadros de topo de empresas multinacionais, proprietários de imóveis que com a recente valorização do imobiliário obtiveram ganhos substanciais, expatriados portugueses que retornaram a Portugal para investir, pivots da Economia Global (têm residência em Portugal mas ou trabalham remotamente a partir do nosso país ou o usam como plataforma transitória de descanso, enquanto viajam pelo mundo por motivo de negócios), investidores que veem neste mercado uma oportunidade de valorização do seu capital, como alternativa aos clássicos investimentos financeiros, etc. etc.

Quais as características preferidas numa casa de luxo?

O conceito de casa de luxo não tem uma fronteira muito bem definida mas o preço é sem dúvida um fator óbvio de marcação. Mas para além do preço existem outras características que motivam o comprador de uma casa de luxo, por ordem de importância:

A Localização - este é o filtro com maior importância, para um comprador do segmento de luxo. Para este tipo de comprador, o forte poder de compra permite-lhe optar pelas melhores localizações: locais com vista rio/mar, próximos de campos de golf, vistas desafogadas, condomínios de luxo, vilas com charme, centro histórico das grandes cidades, etc.

A Segurança - esta é outra prioridade: os condomínios que a oferecem são muito concorridos, com a comunidade americana e brasileira em destaque na procura e compra de casas.

A Arquitetura - esta é uma característica igualmente apreciada. Os imóveis projetados por arquitetos de renome são muito visados e valorizam a construção de um imóvel de luxo. Linhas modernas e contemporâneas são as preferidas.

Exclusividade - para o comprador de uma casa de luxo, o preço tem que justificar a diferença. Um imóvel com características arquitetónicas únicas, com ambientes espaçosos, duplo pé-direito, e projetos criativos na distribuição do espaço e aproveitamento dos diversos ambientes, tem maior probabilidade de ser vendido.

Serviços e Equipamentos - poder usufruir de opções de lazer, serviços e segurança são uma mais-valia valorizada por quem procura uma casa de luxo. Os empreendimentos de luxo que possuem este tipo de características são muito procurados.

A Tecnologia - a domótica está a invadir as casas desde há alguns anos e as casas de luxo não são exceção. Hoje em dia, é comum encontrar imóveis com sistemas de automação em que através de um telemóvel é possível controlar quase tudo. Desde a vigilância remota através de câmaras, até ao controle remoto das luzes, cortinas, aquecimento, acesso biométrico, eletrodomésticos ligados através da "Internet das Coisas", etc. Estes são alguns dos confortos das Smart Homes e que a tecnologia pode oferecer a este tipo de comprador.

Privacidade - este é um requisito habitual no segmento de luxo. Alguns compradores procuram imóveis inseridos num bairro calmo e silencioso, ou condomínio fechado, protegidos dos olhares dos mirones e dos vizinhos, e cuja segurança seja levada a sério: vigilância 24 horas, muros altos, câmaras com vigilância, etc.

Se analisarmos ao detalhe, o comprador que procura uma casa independente, moradia ou quinta, valoriza algumas características específicas deste segmento, entre as quais destacaria:

Vista rio/mar, perto do golfe, centro hípico ou praias, arquitetura contemporânea ou com o charme do estilo tradicional português, jardim e piscina exterior, piscina infinita, jardim interior, piscinas aquecidas, características ecológicas tais como painéis solares, garagem ou estacionamento, amplos espaços sociais de preferência em ligação com o jardim / piscina, suite master com walk-in closet, piso radiante, cozinha com materiais de qualidade, cozinha americana, garrafeira, cofre, ginásio ou sauna, segurança, alarmes e vigilância remota, etc.

Em acréscimo às preferências mencionadas, o comprador que procura um apartamento de luxo valoriza características específicas, das quais destacaria:

Apartamento novo ou renovado, com materiais de elevada qualidade, vista rio/mar ou vista desafogada, tipologias duplex ou triplex de preferência nos últimos pisos (penthouse), terraços ajardinados com piscina/jacuzzi, projeto arquitetónico moderno e com decoração de autor, porteiro, porteiro ou condomínio fechado, áreas sociais maiores em detrimento dos espaços utilitários (como a cozinha a qual é muitas vezes substituída por uma kitchenette), suites, garagem / parqueamento privado com carregamento elétrico, etc.

No meu artigo "Casas de Luxo - Tendências para 2023" poderá encontrar uma lista exaustiva das características mais desejadas para comprar uma casa de luxo em Portugal.

Quais os locais preferidos para comprar uma casa de luxo?

Determinados bairros de Lisboa, a linha de Cascais e o Algarve têm sido desde sempre o palco privilegiado para o segmento de luxo, embora cidades como Porto e Braga e outras, têm assistido a um aumento da procura nos últimos anos.

Na cidade de Lisboa, o segmento de luxo tem preferência por determinadas ruas e bairros tais como a Avenida da Liberdade e ruas adjacentes, as Avenidas Novas, bairros como o do Chiado, Príncipe Real, Bica e Sé, Lapa, Estrela, Campo de Ourique e Restelo e empreendimentos de luxo mais recentes como o Prata Riverside Village em Marvila, o Parque das Nações, Belém, etc..

Nos arredores de Lisboa, a procura por imóveis de luxo é muito elevada em Cascais (Guia e Quinta da Marinha), Estoril, Sintra (no centro da vila, Penha Longa e Várzea), Aroeira, Troia e Comporta. A proximidade das praias e do mar, o charme destas vilas e a existência de condomínios de luxo de qualidade premium é um fator de atração. Os campos de golf são também uma boa âncora em redor dos quais nascem empreendimentos de luxo, como por exemplo o Oeiras Golf & Residence - onde sou eu quem mais vende casas e terrenos para construção de moradias de luxo - o Belas Clube de Campo, a Herdade da Aroeira, o Troia Resort, etc. 

Já no Porto as zonas preferidas são na Foz e na proximidade do Parque da Cidade, as freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos. Por outro lado, a renovação recente da cidade e das suas zonas ribeirinhas junto ao Douro, estão a trazer novos projetos e novos empreendimentos de luxo dirigidos ao segmento alto.

Braga é uma das cidades do país onde os preços mais têm crescido, depois de anos de estagnação. Aqui, o mercado de luxo possui uma dinâmica especial até pela multiplicidade de quintas e casas apalaçadas que o turismo tem vindo a valorizar. Zonas como a encosta do Sameiro e do Bom Jesus merecem destaque.

O Algarve é o Algarve! O clima e as praias são o seu principal ativo e o imobiliário de luxo vive à sua sombra. Locais como o Triângulo Dourado (Vale do Lobo, Vale do Garrão e Quinta do Lago), Albufeira (Olhos de Água, Baleeira e Galé), Quinta do Lago (Almancil) e Vilamoura (Loulé) são apenas algumas das zonas que colocam o Algarve no topo das preferências internacionais, no que toca ao investimento de luxo em Portugal.

Mas outras cidades como Aveiro, Coimbra e Évora estão a criar novas dinâmicas no segmento de Luxo e poderão vir a dar cartas num futuro muito próximo.

Enquanto em Lisboa a tipologia escolhida é condicionada pela escassez da oferta e pelo preço do terreno, sendo o Apartamento de Luxo a opção mais frequente, nos arredores a Moradia em condomínio fechado, as Quintas, os Palácios e Mansões representam uma faixa importante deste segmento.

Quais as tendências do imobiliário de luxo para 2022?

A relação entre o individuo e o objeto de luxo tem estado a mudar nos últimos anos: para o comprador mais jovem, mais do que adquirir um objeto de promoção pessoal ou de ostentação a opção passa por adquirir uma casa que espelhe a sua identidade - quem é, com o que se importa e quais as suas escolhas - o seu gosto, criatividade e conceitos de ética.

Esta mudança de foco reflete-se na necessidade de personalizar o espaço onde vive. A geração dos millennials está agora focada na "qualidade por metro quadrado" e o modo como a casa se adapta ao seu estilo de vida. Este comprador está mais atento aos detalhes da casa, prefere equipamentos de qualidade e comodidades como a tecnologia de ponta. Estas características, bem como a localização do imóvel, podem até ser mais importantes do que a dimensão e áreas do mesmo.

Apesar da geração dos millennials não ser a mais representativa do segmento alto - o comprador habitual do segmento alto tem entre 38 e 60 anos - serão estes os futuros compradores a condicionar a oferta de casas de luxo.

Com a construção a atravessar um momento de forte recuperação (o número de licenças emitidas não para de crescer desde 2017) é de esperar que em 2022 e 2023 a oferta de casas de luxo venha a crescer e muito, não só através da renovação de imóveis degradados mas também através de novos empreendimentos. Isto é bom para o mercado do segmento alto uma vez que a nova construção aposta em linhas arquitetónicas mais modernas e em materiais de qualidade mais recentes.

Por outro lado existem novas funcionalidades (garagem camuflada com elevador para carros, piscinas interiores aquecidas e com ondas, piscinas exteriores camufladas, funcionalidades ecológicas e de "casa inteligente", piso radiante, novas combinações de materiais, etc., que são mais fáceis de implementar quando a construção é feita de raiz.

Considerações finais

Uma casa de luxo, para quem a adquire, é o concretizar de um sonho, fruto muitas vezes de uma vida bem sucedida. O aumento da esperança de vida leva a que, para este tipo de proprietário com mais de 60 anos, a casa ocupe um papel cada vez mais importante, pois nesta idade a relação com o tempo muda e permite-lhe desfrutá-la ainda mais e melhor. E como o seu poder de compra é elevado, o mercado de luxo em Portugal tem um caminho de crescimento pela frente neste segmento etário.

Por outro lado, é previsível que as condições de vida excecionais (clima, custo de vida, segurança, etc.) oferecidas por Portugal, aliadas ao crescimento do turismo, continuem a atrair o comprador internacional - Lisboa está situada no top das cidades prioritária para investir no imobiliário - e este procura um produto mais sofisticado e moderno e com requisitos de luxo.

O comprador de casas de luxo é mais exigente e atento aos pormenores, suporta as suas decisões com o apoio de auditorias técnicas ao imóvel (especialmente quando pretende comprar uma casa usada), tem apoio jurídico particular e privilegia os parceiros de negócios com provas dadas e experiência neste tipo de segmento.

Isto representa um desafio para os parceiros envolvidos neste segmento do imobiliário: promotores, construtores, arquitetos, decoradores e mediadores imobiliários, terão que se adaptar e melhorar as suas competências para abordar com sucesso este segmento do mercado, que pode vir a representar uma fatia substancial dos seus negócios nos próximos anos.

PS: O meu agradecimento ao João Rodolfo e e à empresa: Traçado Regulador, Lda pelas fotos amavelmente facultadas.