Casas de Luxo em Portugal - onde, quem compra e o quê?

A palavra luxo é uma das mais odiadas e amadas do léxico nacional. Serve como substantivo, adjetivo e até como verbo e é usada tanto no contexto de valorização como depreciação de objetos, pessoas, casas de luxoinfo-icon, locais, ideologias, etc.

Como em Portugal não temos a tradição das castas usamos um substituto que dá pelo nome de "luxo" para segmentar pessoas e gostos. A dificuldade está em mensurar os limites da sua aplicação. O que para uns é luxuoso, para outros é banal. O que para uns é recriminável para outros é motivo de admiração e inveja. Este é um território em que o consenso e o bom-senso não imperam e as ideias preconcebidas prevalecem. E no que diz respeito ao imobiliárioinfo-icon de luxo?

Quanto custa uma casainfo-icon de Luxo?

Casas de Luxo em Portugal

O conceito de casa de luxo não possui uma fronteira muito bem definida em matéria de preço, em Portugal é habitual considerar-se 500.000 Euros como a fasquia mínima para catalogar uma casa de luxo. Mas, nos últimos anos, com a subida registada nos preços em cidades como Lisboainfo-icon este valor mínimo está a deslocar-se rapidamente para o valor habitual noutros países mais ricos da Europa: 1 Milhão de Euros.

É claro que este valor não é consensual, um simples apartamentoinfo-icon T4, mesmo sem apresentar características habituais para o segmento de luxo pode atingir 1 milhão de euros na cidade de Lisboa!

Quanto ao limite superior, o céu é o limite! Se lá por fora uma casa pode atingir valores na ordem dos 200 Milhões, por cá este limite é mais difícil de apurar até porque neste segmento o sigilo e os "preços sob consulta" continuam a manter alguma descrição em relação a este tema. Apesar disso, sabe-se que este ano foi vendido em Lisboa - na Rua Castilho - um apartamento tipo penthouse, com três pisos e uma área superior a 500 metros quadrados, a um investidor britânico por um total de 12,5 milhões de euros (22 mil euros / m²)!

O preço é sem dúvida um factor importante para se poder considerar uma casa como luxuosa, mas para além do preço existem outras características que motivam o comprador deste segmento. Por ordem de importância: a vista, a localização, a arquiteturainfo-icon do imóvel, a área da casa e do terreno, a segurançainfo-icon e a privacidade, os materiais utilizados na sua construçãoinfo-icon, etc.

Quem compra uma casa de luxo?

Casas de Luxo em Portugal

Em 2017, Portugal ocupava a 41ª posição no Índice de Desenvolvimento Humano (IDH) das Nações Unidas. Não é pois de espantar que o mercado do imobiliário de luxo tenha uma procura inferior à de muitos países no que diz respeito ao "comprador doméstico". Todavia, nos últimos anos o interesse por casas e empreendimentos de luxo tem aumentado graças à recuperação económica, mas acima de tudo por via da procura e do investimento estrangeiro.

Não é por acaso que Portugal foi classificado como o melhor país da Europa para se viver como expatriado, isto segundo a reconhecida pesquisa do Expat Insider. Em termos mundiais e em 2018, Portugal ocupava o 6º lugar entre 68 países. As razões para esta preferência vão desde o clima, a segurança, a qualidade de vida, o custo de vida e até o "calor" com que os portugueses recebem os visitantes.

No nosso país e nos últimos anos fala-se em taxas de crescimento de 20% ao ano, só no segmento de luxo. Não que o mercado de luxo tenha estadoinfo-icon parado durante os anos da crise que abalou o nosso país e o mundo, até porque em momentos de crise o investimento em bens de luxo é sempre um refúgio para os investidores com capital. Mas o crescimento do turismoinfo-icon colocou Portugal debaixo dos holofotes internacionais e contribuiu para acelerar esta tendência.

Este movimento ascendente do segmento de luxo começou por ganhar embalo com os mecanismos do “Golden Visa” ARIs (Autorização de Residência para actividade de investimento) e do Regime do Residente Fiscal Não-Habitual, mas tem vindo a atrair cada vez mais compradores abastados que procuram Portugal para viver e para trabalhar, oriundos de países como a China, Rússia, E.U.A., Brasil, França, Grã-Bretanha, Alemanha, Finlândia, Bélgica, Suiça, Angola, Turquia, Índia, Emirados Árabes Unidos, etc. etc.

O facto de disporem de capitais próprios e do seu poder de compra ser substancialmente superior ao da classe média portuguesa permite-lhes optar por casas com preços mais elevados e características associadas ao imobiliário de luxo.

E o comprador português? Bom, desde o felizardo a quem calhou o Euromilhões (a sério!), empresários de sucesso, quadros de topo de empresasinfo-icon multinacionais, proprietáriosinfo-icon de imóveisinfo-icon que com a recente valorização do imobiliário obtiveram ganhos substanciais, expatriados portugueses que retornaram a Portugal para investir, pivots da Economia Global (têm residência em Portugal mas ou trabalham remotamente a partir do nosso país ou o usam como plataforma transitória de descanso, enquanto viajam pelo mundo por motivo de negócios), investidores que veem neste mercado uma oportunidade de valorização do seu capital em alternativa aos clássicos investimentos financeiros, etc. etc.

Quais as características preferidas numa casa de luxo?

Casas de Luxo em Portugal

O conceito de casa de luxo não tem uma fronteira muito bem definida mas o preço é sem dúvida um factor óbvio de marcação. Mas para além do preço existem outras características que motivam o comprador de uma casa de luxo, por ordem de importância:

A Localização - Este é o filtro com maior importância, para um comprador do segmento de luxo. Para este tipo de comprador o maior poder de compra permite-lhe optar pelas melhores localizações: locais com vista rio/mar, próximos de campos de golf, vistas desafogadas, condomínios de luxo, vilas com charme, centro histórico das grandes cidades, etc.

A Segurança - esta é outra prioridade: os condomínios que a oferecem são muito concorridos e a procura é grande especialmente por parte de compradores brasileiros.

A Arquitetura - esta é uma característica igualmente apreciada. Os imóveis projetados por arquitetos de renome são muito visados e valorizam a construção de um imóvel de luxo.

Exclusividade - para o comprador de uma casa de luxo, o preço tem que justificar a diferença. Um imóvel com características arquitectónicas únicas, com ambientes amplos e projetos criativos na distribuição do espaço e aproveitamento de ambientes tem maior probabilidade de ser vendido.

A Infraestrutura - poder usufruir de opções de lazer, serviços e segurança são uma mais-valia valorizada por quem procura uma casa de luxo. Os empreendimentos de luxo que possuem este tipo de características são muito procurados.

A Tecnologia - A domótica está a invadir as casas desde há alguns anos e as casas de luxoinfo-icon não são exceção. Hoje em dia, é cada vez mais comum encontrar imóveis com sistemas de automação em que através de um telemóvel é possível controlar quase tudo. Desde a vigilância remota através de câmaras, até ao controle remoto de luzes, aquecimento, acesso biométrico, electrodomésticos ligados através da "Internet das Coisas", etc. Estes são alguns dos confortos que a tecnologia pode oferecer a este tipo de comprador.

Privacidade - este é um requisito habitual no segmento de luxo. Alguns compradores procuram imóveis inseridos num bairro calmo e silencioso, protegidos dos olhares dos mirones e dos vizinhos, e cuja segurança seja levada a sério: muros altos, câmaras com vigilância, etc.

Se analisarmos ao detalhe, o comprador que procura uma casa independente, moradiainfo-icon ou quinta, valoriza algumas características específicas deste segmento das quais destacaria:

Vista rio/mar, perto do golfe, centro hípico ou praias, arquitectura contemporânea ou com o charme do estilo tradicional português, jardim e piscina exterior, piscina infinita, jardim interior, piscina interior aquecida, características ecológicas tais como painéis solares, garagem ou estacionamento, amplos espaços sociais de preferência em ligação com o jardim / piscina, suite master com walk-in closet, piso radiante, cozinha com materiais de qualidade, cozinha americana, garrafeira, cofre, ginásio ou sauna, segurança, alarmes e vigilância remota.

Em acréscimo às preferências mencionadas, o comprador que procura um apartamento de luxo valoriza características específicas, das quais destacaria:

Apartamento novo ou renovado, com materiais de elevada qualidade, vista rio/mar ou vista desafogada, tipologias duplex ou triplex de preferência nos últimos pisos (penthouse), terraços ajardinados com piscina/jacuzzi, projeto arquitectónico moderno e com decoraçãoinfo-icon de autor, porteiro, porteiro ou condomínio fechado, áreas sociais maiores em detrimento dos espaços utilitários (como a cozinha a qual é muitas vezes substituída por uma kitchenet), suites, garagem / parqueamento privado, etc.

Quais os locais preferidos para comprar uma casa de luxo?

Casas de Luxo em Portugal

Determinados bairros de Lisboa, a linha de Cascaisinfo-icon e o Algarveinfo-icon têm sido desde sempre o palco privilegiado para o segmento de luxo, embora cidades como Porto e Braga e outras cidades têm assistido a um aumento da procura nos últimos anos.

Na cidade de Lisboa, o segmento de luxo tem preferência por determinadas ruas e bairros tais como a Avenida da Liberdade e ruas adjacentes, as Avenidas Novas, bairros como o do Chiado, Príncipe Real, Bica e Sé, Lapa, Estrela, Campo de Ouriqueinfo-icon e Restelo, e empreendimentos mais recentes como no Parque das Nações, Braço de Prata ou Belém.

Nos arredores de Lisboa a procura por imóveis de Luxo tem preferência por Cascais (Guia e Quinta da Marinha), Estoril, Sintrainfo-icon (no centro da vila, Penha Longa e Várzea), Tróiainfo-icon e Comporta. A proximidade das praias e do mar, o charme destas vilas e a existência de condomínios de luxo de qualidade premium é um factor de atração. Os campos de golf são também uma boa âncora em redor da qual nascem empreendimentos de luxo, como por exemplo o Oeiras Golf & Residenceinfo-icon - onde sou eu quem mais vende casas e terrenos para construção de moradias de luxo - ou o Belas Clube de Campoinfo-icon

Já no Porto as zonas preferidas são a Foz e na proximidade o Parque da Cidade, as freguesias de Lordelo do Ouro e Massarelos. Por outro lado, a renovação recente da cidade e das suas zonas ribeirinhas junto ao Douro, estão a trazer novos projetos e novos empreendimentos de Luxo dirigidos ao segmento alto.

Braga é uma das cidades do país onde os preços mais têm crescido, depois de anos de estagnação. Aqui, o mercado de luxo possui uma dinâmica especial até pela multiplicidade de quintas e casas apalaçadas que o turismo tem vindo a valorizar. Zonas como a encosta do Sameiro e do Bom Jesus merecem destaque.

O Algarve é o Algarve! O clima e as praias são o seu principal ativo e o imobiliário de luxo vive à sua sombra. Locais como o Triângulo Dourado (Vale do Lobo, Vale do Garrão e Quinta do Lago), Albufeira (Olhos de Água, Baleeira e Galé), Quinta do Lago (Almancil) e Vilamourainfo-icon (Loulé) são apenas algumas das zonas que colocam o Algarve no topo das preferências internacionais, no que toca ao investimento de luxo em Portugal.

Mas outras cidades como Aveiro, Coimbra e Évora estão a criar novas dinâmicas no segmento de Luxo e poderão vir a dar cartas num futuro muito próximo.

Enquanto em Lisboa a tipologiainfo-icon escolhida é condicionada pela escassez da oferta e pelo preço do terreno, sendo o Apartamento de Luxo a opção mais frequente, nos arredores a Moradia em condomínio fechado, as Quintas, os Palácios e Mansões representam uma faixa importante deste segmento.

Quais as tendências do imobiliário de luxo para 2019?

Casas de Luxo em Portugal

A relação entre o individuo e o objeto de luxo tem estado a mudar nos últimos anos: para o comprador mais jovem, mais do que adquirir um objeto de promoção pessoal ou de ostentação a opção passa por adquirir uma casa que espelhe a sua identidade - quem é, com o que se importa e quais as suas escolhas - o seu gosto, criatividade e conceitos de ética.

Esta mudança de foco reflete-se na necessidade de personalizar o espaço onde vive. A geração dos millennials está agora focada na "qualidade por metro quadrado" e o modo como a casa se adapta ao seu estilo de vida. Este comprador está mais atento aos detalhes da casa, prefere equipamentos de qualidade e comodidades como a tecnologia de ponta. Estas características, bem como a localização do imóvel, podem até ser mais importantes do que a dimensão e áreas do mesmo.

Apesar da geração dos millennials não ser a mais representativa do segmento alto - o comprador habitual do segmento alto tem entre 38 e 65 anos - serão estes os futuros compradores a condicionar a oferta de casas de luxo.

Com a construção a atravessar um momento de forte recuperação (o número de licenças emitidas não pára de crescer desde 2017) é de esperar que em 2019 a oferta de casas de luxo venha a crescer e muito, não só via renovação de imóveis degradados mas também através de novos empreendimentos. Isto é bom para o mercado do segmento alto uma vez que a nova construção aposta em linhas arquitectónicas mais modernas e em materiais de qualidade mais recentes.

Por outro lado existem novas funcionalidades (garagem camuflada com elevador para carros, piscinas interiores aquecidas, piscinas exteriores camufladas, funcionalidades ecológicas e de "casa inteligente", piso radiante, novas combinações de materiais, etc.) que são mais fáceis de implementar quando a construção é feita de raiz.

Considerações finais

Uma casa de luxo, para quem a adquire, é o concretizar de um sonho, fruto muitas vezes de uma vida de trabalho. O aumento da esperança de vida leva a que, para este tipo de proprietário com mais de 50 anos, a casa ocupe um papel cada vez mais importante, pois nesta idade a relação com o tempo muda e permite-lhe desfrutá-la mais e melhor. E como o seu poder de compra é maior o mercado de luxo em Portugal tem um caminho de crescimento pela frente neste segmento etário.

Por outro lado, é previsível que as condições de vida excepcionais (clima, custo de vida, segurança, etc.) oferecidas por Portugal, aliadas ao crescimento do turismo, continuem a atrair o comprador internacionalinfo-icon - Lisboa está situada no top das cidades prioritária para investir no imobiliário em 2019 - e este procura um produto mais sofisticado e moderno e com requisitos de luxo.

O comprador de casas de luxo é mais exigente e atento aos pormenores, suporta as suas decisões com o apoio de auditorias técnicas ao imóvel (especialmente quando pretende comprar uma casa usada), tem apoio jurídico particular e privilegia os parceiros de negócios com provas dadas e experiência neste tipo de segmento.

Isto representa um desafio para os parceiros envolvidos neste segmento do imobiliário: promotores, construtores, arquitectos, decoradores e mediadores imobiliários terão que se adaptar e melhorar as suas competências para abordar com sucesso este segmento do mercado, que pode vir a representar uma fatia substancial dos seus negócios nos próximos anos.

PS: O meu agradecimento ao João Rodolfo e e à empresa: Traçado Regulador, Lda pelas fotos amavelmente facultadas.

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