Lei do direito de preferência dos inquilinos foi considerada inconstitucional

O acordão do Tribunal Constitucional, decidiu pela inconstitucionalidade da norma constante do n.º 8 do artigo 1091.º do Código Civil - Direito de Preferência de Inquilino. Entre outros argumentos o TC conclui que:

Esta lei sacrifica excessivamente o direito à livre transmissibilidade do prédio, sem satisfazer o objetivo da estabilidade habitacional... Trata-se, pois, de uma intervenção legislativa que, nos seus efeitos restritivos ou lesivos, não se encontra numa relação proporcional ou razoável -- de justa medida -- com os fins prosseguidos.

Uma das razões ponderada pelo TC para considerar esta lei inconstitucional foi o facto de um arrendatário, dum prédio não constituído em propriedade horizontal, poder exercer o direito de preferência no caso da venda do prédio na sua totalidade. Ou seja, o tribunal considera desproporcional o direito do arrendatário de exercer preferência sobre a venda de prédio na totalidade, quando ele apenas está vinculado a um contrato de arrendamento parcial.

Segundo o tribunal, a alienação da totalidade do prédio a terceiros, não põe em causa o direito à habitação do arrendatário de uma fração parcial, uma vez que o proprietário fica obrigado a viabilizar um novo contrato de arrendamento, que garanta este direito constitucional.

Em suma, a lei que agora foi considerada inconstitucional considerava que o inquilino tinha direito de preferência na compra e venda ou dação da casa arrendada, desde que o contrato de arrendamento estivesse em vigor há mais de dois anos. Cumprida esta condição e no caso de venda do referido imóvel, o proprietário estava obrigado a comunicar a sua intenção ao arrendatário, mencionando o preço da venda, permitindo a este exercer o direito de preferência e adquirir o imóvel pelo valor mencionado. No caso do inquilino exercer o direito de preferência, em paridade de valor de venda, o proprietário estava obrigado a vender o imóvel em questão ao referido arrendatário.

Em resumo, a Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro agora considerada inconstitucional, veio moldar o quadro legislativo do direito de preferência então em vigor, alterando-o nos seguintes moldes:

1. o período mínimo de duração do arrendamento foi reduzido para dois anos ;
2. exigência de forma escrita para a comunicação da preferência ao arrendatário;
3. alargamento para 30 dias do prazo para a declaração de preferência;
4. densificação do conteúdo da comunicação para preferência na venda de coisas conjuntamente com outras;
5. extensão do objeto de preferência a prédios não constituídos em propriedade horizontal. 

Recorde-se que a versão em vigor desta lei remonta a outubro de 2018, tendo então sido aprovada com os votos a favor do PS, BE, PCP, PEV e PAN. Os opositores a esta lei, CDS-PP e PSD, requereram no final de outubro de 2018 um pedido de fiscalização sucessiva ao Tribunal Constitucional que só agora foi impugnada, quase dois anos depois.

Considerando o tempo decorrido desde 2018, a dinâmica do mercado imobiliário em alta nos últimos 4 anos, e um sem número de processos jurídicos entretanto movidos é de prever que muita polémica possa decorrer na sequência desta decisão.

O Bloco de Esquerda que se opõe a esta decisão já anunciou que a interpretação do Tribunal Constitucional dá a entender que, se existir a divisão prévia em propriedade horizontal, estarão ultrapassados os problemas de constitucionalidade, daí que tenciona levar a cabo uma alteração legislativa que salvaguarde esta questão.