As oportunidades são como o nascer do Sol...

A parte menos boa é que provavelmente o único responsável foi você. A parte boa é que na vida todos os erros têm uma vantagem: servirem de lição :)

Vivemos momentos atribulados. A dúvida instalou-se desde há 2 anos:

"Será este o momento certo para realizar aquele sonho que persigo desde há muito? Comprar uma moradia com jardim, zonas de lazer ou até uma piscina?

Será que devo esperar ainda mais? Pode ser que a crise que todas as inflações sempre trazem crie novas oportunidades... Pode ser que alguém tenha urgência em vender e aceite baixar o preço de venda... Pode ser que alguém se canse de esperar pela venda da sua casa e reduza o preço... Talvez o mercado "rebente com a bolha" e os preços venham por aí abaixo..."

E assim por diante ... Estas são as hesitações que o impedem de decidir e quando der por isso o Sol já se pôs e o sonho desse dia acabou. Aí só lhe restará lamentar a oportunidade perdida.

O Mundo mudou

Primeiro foi a pandemia, agora a guerra na Ucrânia. Pelo menos numa previsão existe uma quase unanimidade: a inflação veio para ficar! Inflação nos custos de construção, inflação nos materiais de decoração, inflação nos serviços e por consequência, aumento dos preços de venda das casas novas e usadas.

Porquê? Porque o mundo mudou. A globalização da economia que contribuiu para baixar os preços de matérias primas e dos bens de consumo tem o futuro comprometido. A realidade do novo Mundo desenha-se em blocos regionais. A dúvida e a desconfiança vieram para ficar. A partir de agora produzir na Europa sairá mais caro, nesta conjuntura em que as relações comerciais com a Rússia ou mesmo com a Ásia (crise dos componentes) ficaram comprometidas. Os custos de produzir localmente são superiores, mas são uma opção mais segura para as empresas. Os custos energéticos tenderão a crescer. Até que o Ocidente consiga substituir as importações de bens e energia por alternativas locais mais económicas, fruto dos ganhos de produtividade, ainda irá demorar tempo.

No gráfico acima é bem visível o crescimento dos custos de construção através da variação homóloga do Índice de Custos de Construção de Habitação Nova, face ao ano anterior. Desde Março de 2021 a taxa disparou. E a causa não é apenas a inflação dos materiais de construção (afetados pelo crescimento dos custos energéticos e pela escassez de matérias primas), os custos de mão de obra também cresceram, pois atualmente a escassez de recursos humanos neste setor é grande.

Conclusão: a inflação brutal que afetou o custo de construção de casas novas desde o ano passado por via da pandemia, não só não terminou, como tende a agravar-se. Este agravamento far-se-á sentir ainda mais na construção em pequena escala, como é o caso das moradias. O mesmo impacto acontecerá na renovação de casas usadas.

A Procura e a Oferta

Como todos sabemos, esta é a lei que rege as dinâmicas dos preços no mercado imobiliário. Ora, à previsível estagnação na oferta de casas novas, soma-se ainda a crescente procura de casas em Portugal por estrangeiros ou portugueses que residem fora de Portugal e que graças ao teletrabalho procuram países com o estilo de vida que Portugal tem para oferecer, continuando a trabalhar de forma remota. O mesmo se aplica a aposentados.

Custo de vida mais barato, segurança, clima ameno, infraestruturas e serviços de qualidade, boa hospitalidade... enfim, a qualidade de vida que nós nos orgulhamos de oferecer, pese embora a nossa incapacidade financeira para dela disfrutar ;)

Pois nem o fim dos Visa Gold travou a procura. Por um lado Portugal continua a ser um país muito atrativo em termos de atribuição de vistos para a maioria das nacionalidades e por outro, muitos europeus já conhecem Portugal por via da promoção turística e continuam a decidir mudar-se para o nosso país.

Esta é a principal razão para a valorização do mercado imobiliário registada nos últimos 7 anos, o comprador estrangeiro ou o expatriado tem um poder de compra muito superior ao do comprador nacional.

Comprar uma moradia, sonho ou pesadelo?

Se nos últimos anos, a recuperação do mercado imobiliário de nova construção criou oportunidades para quem queria vender a sua casa usada e comprar uma nova (ou em fase de projeto) e ainda ganhar com a troca, saiba que esse tempo chegou ao fim. A inflação e a escassez de terrenos urbanos vai tornar este bem cada vez mais escasso e portanto mais caro.

A diferença entre o preço de venda de uma moradia nova e uma moradia usada, vai acentuar-se. Isso já está a acontecer e é inevitável.

Por outro lado, a escassez de oferta no mercado de casas usadas, combinada e "a reboque" do crescimento de preços no mercado de casas novas, vai empurrar todos os preços de venda para cima, sejam usadas ou novas. Enquanto existir procura - e ela não baixou nem mesmo durante a pandemia - os preços das casas usadas não irão baixar.

Por outro lado o acesso ao crédito à habitação vai tornar-se ainda mais difícil. As instruções do Banco de Portugal, em linha com as recomendações do BCE, vão condicionar o valor do empréstimo que vai passará a estar limitado a 70% do valor do imóvel a hipotecar. A somar a esta limitação, as restrições no que diz respeito à taxa de esforço dos beneficiários e à idade dos mesmos vão dificultar ainda mais o acesso a esta modalidade de crédito.

Assim, perante este cenário, muitos portugueses que sonhavam morar numa moradia, de preferência nova, estão em risco de ter de abandonar esse sonho, até porque não estão previstos aumentos de rendimentos proporcionais na classe média.

As ofertas no mercado imobiliário continuarão a desaparecer rapidamente ou a subir de preço, especialmente nas zonas onde a procura não pára de crescer.

Conclusão: As oportunidades são como o Nascer do Sol, se esperar demais irá perdê-las.