Casa Devoluta

Índice

• O que é uma Casa Devoluta?
• Exceções à definição de fração ou prédio devoluto
• Quais os motivos para uma casa se tornar devoluta?
• Quais as exceções que impedem que uma casa se torne devoluta?
• Consequências negativas de ter uma casa devoluta
  • Penalizações fiscais de uma casa devoluta
  • Arrendamento coercivo de apartamentos devolutos
• Onde existem mais casas devolutas em Portugal?
  • Quantas casas se encontram devolutas em Portugal?
• O que fazer com uma casa devoluta?
• Perguntas Frequentes sobre as casas devolutas

O que é uma Casa Devoluta?(Top▲)

Em Portugal e de acordo com a lei, uma casa devoluta é uma habitação que se encontra abandonada ou desocupada há mais de 1 ano. Geralmente, isso ocorre devido a problemas financeiros, tais como falência, falta de recursos para manutenção, questões jurídicas associadas à divisão de heranças, por alguém que não tem interesse em vendê-la ou colocá-la no mercado de arrendamento, etc.

Exceções à definição de fração ou prédio devoluto(Top▲)

Não se considera devoluto o prédio urbano ou fração autónoma:

1. Que seja destinado a habitação por curtos períodos, em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
2. Casas de emigrantes ou de pessoas deslocadas por razões de saúde, profissionais ou formativas;
3. Durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios;
4. Cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano;
5. Quando os proprietários se encontrem ausentes, num lar ou noutro equipamento social, ou se encontrem em missão de cuidador informal, desde que devidamente comprovado.

Quais os motivos para uma casa se tornar devoluta?(Top▲)

Existem diversos motivos que estão na origem de uma casa se tornar devoluta, entre eles estão:

• Problemas financeiros: Os proprietários podem não ter recursos financeiros para manter a casa, pagar impostos, despesas de manutenção e outras relacionadas com a propriedade. Esses problemas podem levar ao abandono da habitação.
• Herança sem interesse: Nalguns casos, a casa pode ter sido herdada por alguém que não tem interesse em mantê-la, ou porque os herdeiros não chegaram a acordo sobre o que fazer com o imóvel.
• Falência de empresas proprietárias: Quando uma empresa proprietária de uma casa vai à falência, a casa pode ser abandonada ou desocupada, devido à falta de recursos para manutenção e pagamento de impostos.
• Migração: Quando os proprietários mudam para outra cidade ou país, deixando a casa vazia e abandonada.
• Planeamento urbano: Nalguns casos, os governos podem comprar propriedades para projetos de desenvolvimento urbano e, em seguida, deixá-las abandonadas enquanto aguardam o início das obras.
• Em processo de venda ou arrendamento: Por ainda não ter sido possível vendê-la ou arrendá-la, apesar de estar a ser ativamente promovida no mercado. Existem casas que se mantém anos neste "limbo", por falta de interessados.

Em geral, a falta de cuidado e manutenção é a principal causa do abandono de uma casa. Independentemente do motivo, as casas devolutas são um problema para a comunidade e para o próprio proprietário, que pode ser responsabilizado por danos ou lesões que ocorram no local.

Quais as exceções que impedem que uma casa se torne devoluta?(Top▲)

Existem algumas situações que podem impedir uma casa de ser classificada devoluta, mesmo que esteja desocupada ou sem uso:

• Imóveis utilizados sazonalmente: Propriedades ocupadas apenas em determinadas épocas do ano, como casas de férias ou imóveis destinados a atividades sazonais, podem não ser consideradas devolutas se a utilização sazonal for justificada.
• Proprietários ausentes: Casas podem não ser consideradas devolutas se os proprietários estiverem em lares, prestando cuidados permanentes, com problemas de saúde, afastados por motivos profissionais ou em formação.
• Licenças ou autorizações pendentes: Imóveis aguardando licenças, autorizações ou outros documentos para uso ou ocupação podem ser excluídos da classificação de devoluto até a conclusão desses processos.
• Obras de reabilitação ou remodelação: Imóveis em obras de renovação ou reabilitação não são considerados devolutos se as obras forem contínuas e dentro dos prazos estabelecidos.
• Processos legais pendentes: Imóveis envolvidos em processos judiciais que impeçam a ocupação ou utilização podem não ser considerados devolutos enquanto os processos estiverem pendentes. Exemplos incluem disputas relacionadas à propriedade, herança ou arrendamento do imóvel.
• Imóveis adquiridos ou herdados recentemente: Propriedades compradas ou herdadas recentemente podem ter um período de carência durante o qual não são consideradas devolutas, permitindo aos novos proprietários organizarem os seus planos para o imóvel.
• Imóveis de interesse histórico, cultural ou arquitetónico: Imóveis classificados como "de interesse histórico, cultural ou arquitetónico" e que estejam a ser preservados ou protegidos devido a essas características podem não ser considerados devolutos.
• Motivos de força maior: Imóveis afetados por catástrofes naturais, incêndios ou outras situações imprevistas que impossibilitem temporariamente o uso ou ocupação podem ser excluídos da classificação de devoluto.

Consequências negativas de ter uma casa devoluta(Top▲)

As casas devolutas podem ter várias consequências negativas, legais e fiscais. A lei de Bases da Habitação no Artigo 29.º estabelece o enquadramento legal das medidas de penalização a aplicar aos proprietários de casas devolutas:

Artigo 29.º - Política fiscal e medidas tributárias
1 - A política fiscal, em matéria de habitação:
(...)
f) Penaliza as habitações devolutas, nos termos da lei.

2 - Os municípios podem, nos termos da lei, fixar taxas diferenciadas dos impostos, cujo nível de tributação lhes esteja cometido, em função do uso habitacional efetivo.

Penalizações fiscais de uma casa devoluta(Top▲)

As casas devolutas em Portugal podem ser penalizadas com impostos e outras taxas, tais como:

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto anual que incide sobre o VPT-Valor do Patrimonial Tributário do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o imóvel seria vendido em condições normais de mercado. No caso de uma casa devoluta, o proprietário pode ser penalizado com um agravamento do IMI, que pode chegar ao triplo do valor do IMI, definido para um dado município, caso o imóvel seja considerado como "abandonado há mais de um ano".

Em 2022, 24 municípios optaram por utilizar esta medida legislativa e agravaram o valor do IMI a pagar pelos proprietários de casas devolutas, para o triplo do valor em vigor. Segundo números atualizados pelo Governo e em Março de 2023, em Portugal existem atualmente 10.998 casas classificadas devolutas, das quais 6.444 encontram-se no município de Lisboa.

Além disso, as autarquias locais podem aplicar coimas aos proprietários de casas devolutas que estejam em más condições ou que representem um risco para a saúde pública.

No entanto, é importante destacar que as penalizações fiscais são uma forma de incentivar os proprietários a manterem as suas casas em boas condições e a não deixá-las devolutas. Além disso, o Governo tem vindo a aprovar medidas de incentivo à reabilitação urbana e à recuperação de casas devolutas, o que pode ajudar a diminuir a incidência deste problema em Portugal.

Independentemente das causas e das penalizações civis e fiscais, a existência de casas devolutas pode ser prejudicial para a comunidade em termos de segurança. Uma casa abandonada é um local de refúgio para pessoas sem-abrigo, para atividades ilegais, como o tráfico de drogas, e para a acumulação de lixo. As casas desocupadas também afetam a segurança da vizinhança, pois as pessoas podem invadi-las e causar incêndios ou outros danos. 

Arrendamento coercivo de apartamentos devolutos(Top▲)

No âmbito do programa "Mais Habitação" aprovado em Conselho de Ministros de 30 de Março de 2023, foram anunciadas novas regras que visam forçar o arrendamento dos apartamentos considerados devolutos. O objetivo é «colocar mais casas no mercado de arrendamento, destacando a necessidade de reforçar a confiança dos senhorios para que coloquem no mercado casas devolutas através de duas medidas»:

• o Estado propõe-se arrendar todas as casas disponíveis durante cinco anos desde que possa subarrendar.
• «introduzir uma alteração, relativamente a contratos que já existem ou que sejam estabelecidos entre senhorios e inquilinos, para que, em todos os pedidos de despejo que deem entrada no Balcão Nacional de Arrendamento após três meses de incumprimento, o Estado passe a substituir-se ao inquilino no pagamento e ao senhorio na cobrança da dívida, verificando se há uma causa socialmente atendível e resolvendo-a, ou despejando-o».

A medida de "arrendamento coercivo", abrange apenas os apartamentos devolutos, assim classificados pelas Câmaras Municipais, nos termos previstos pela lei e descritos neste artigo, mas apenas passados 2 anos após a casa ter sido considerada devoluta. Esta medida não se aplica aos territórios com baixa densidade populacional. Tal como previsto anteriormente na lei, não são considerados apartamentos devolutos os que se encontrem nas seguintes situações:

1. sejam consideradas casas de férias;
2. casas de emigrantes ou de pessoas ausentes por razões de saúde, motivos profissionais ou se encontrem a frequentar uma ação de formação;
3. casas cujos proprietários estejam ausentes, por se encontram alojados num lar (ou equivalente) ou a prestar cuidados permanentes, como cuidadores informais.

Como irá funcionar o arrendamento coercivo de apartamentos devolutos?

Esta medida aplica-se, com exceção das regiões autónomas (Açores e Madeira) e zonas de baixa densidade (municípios concentrados no Litoral e na região do Algarve), a todos os apartamentos (frações autónomas) considerados devolutos pela respetiva Câmara Municipal, de acordo com os termos previamente estabelecidos pela lei.

Caso, após dois anos de serem classificados como devolutos, pagando o IMI agravado durante esse período, o imóvel permaneça desabitado, o município notificará o proprietário(s) para colocar essa habitação no mercado de arrendamento. Nessa notificação, será proposto um valor de renda considerado justo: até 30% acima da renda mediana para a tipologia específica da casa na respetiva freguesia.

O proprietário tem a opção de aceitar ou recusar a proposta. Caso recuse, o município tem a opção de arrendar a habitação de forma coerciva e entregar o valor recebido ao proprietário, sem afetar a posse do imóvel, ou em alternativa comunicar este processo ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para que seja este a fazê-lo.

Onde existem mais casas devolutas em Portugal?(Top▲)

É comum que as casas devolutas sejam mais frequentes em áreas urbanas mais antigas, onde os edifícios têm décadas de existência, e em bairros ou vilas que sofreram com a falta de investimentos e com o êxodo da população.

As casas devolutas em Portugal podem ser encontradas em diferentes cidades e vilas. Algumas cidades portuguesas com centros históricos mais extensos, como Lisboa, Porto, Coimbra e Braga, podem ter uma maior incidência de casas devolutas, especialmente em bairros mais antigos e menos valorizados, onde a população diminuiu nas últimas décadas. Todavia esta situação pode variar bastante, de bairro para bairro e mesmo de rua para rua.

Os fatores socioeconômicos são uma das causas mais importantes. Nalgumas áreas urbanas, a falta de emprego e oportunidades pode levar ao abandono de habitações e consequentemente à existência de mais casas devolutas.

Quantas casas se encontram devolutas em Portugal?(Top▲)

Segundo o Instituto Nacional de Estatística - Censos 2021, no nosso país existem 5.981.482 alojamentos, dos quais 723.215 encontram-se vagos. Segundo este estudo dos 5.9 milhões de alojamentos, 69,4% são usados como residência habitual. Os restantes têm diversos fins, nomeadamente como segunda habitação ou casa de férias.

Mas isto significa o quê? Que todas estas casas vagas se encontram devolutas? Não, obviamente que o país não é suficientemente rico para se dar a esse luxo! A própria definição de alojamento vago é clara: "Alojamento familiar desocupado e que está disponível para venda, arrendamento, demolição ou outra situação no momento de referência."

Ou seja, uma parte significativa destes imóveis estão vagos mas encontram-se em processo de venda ou arrendamento e outros encontram-se em mau estado, sem condições de habitabilidade e a necessitar de obras. Segundo o mesmo estudo do INE, nesse universo de 723.215 casas vazias:

• 348 mil casas estão vazias por se encontrarem em processo de venda ou arrendamento.
• 108.919 (15,1%) imóveis registavam necessidades de reparação profundas.
• Em 2021, apenas 4.188 casas foram consideradas devolutas pelas câmaras e foram intimadas a pagar IMI agravado. Em Lisboa 583 casas, Faro (477), Funchal (425) e ao todo 24 municípios decidiram aplicar um IMI a triplicar para as casas devolutas.
• De 2011 para 2021, o número de casas vagas reduziu ligeiramente (-11.913 casas), mas o número de casas em processo de venda ou arrendamento aumentou imenso (de 274.966 em 2011 para 348.097 em 2021). Ou seja, tudo indicia que o número de alojamentos verdadeiramente abandonados se reduziu na última década.

Dito isto e apesar de não existir um número real e exato de casas devolutas em Portugal fica claro que os números são bem mais baixos, do que o número de casas vagas dá a entender.

O que fazer com uma casa devoluta?(Top▲)

Felizmente, há várias iniciativas em Portugal para reabilitar e modernizar as casas devolutas, ajudando a revitalizar as áreas urbanas abandonadas e preservando o patrimônio histórico e cultural das cidades. Algumas câmaras municipais têm programas de reabilitação urbana para incentivar a revitalização de áreas urbanas abandonadas, onde as casas devolutas são um problema recorrente. Estes programas incluem apoios financeiros para a reconstrução e reparação de edifícios antigos e desocupados, bem como incentivos fiscais para proprietários de casas devolutas que as coloquem novamente no mercado.

Outra iniciativa popular é a aquisição de casas devolutas por parte de jovens famílias, que geralmente as compram a preços muito reduzidos. A reconstrução e a modernização destas casas podem dar origem a lares acolhedores e cheios de personalidade, enquanto ajuda a revitalizar a zona envolvente.

Em suma, as casas devolutas são um problema para muitas comunidades em Portugal, mas há esperança. Graças a iniciativas governamentais e privadas, muitas destas casas estão a ser recuperadas e modernizadas, trazendo de volta a vida e o charme aos centros urbanos mais antigos. É uma forma de preservar o património histórico e cultural das nossas cidades, bem como de melhorar a qualidade de vida dos habitantes locais.

Qual a legislação sobre casas devolutas?(Top▲)

A legislação portuguesa sobre casas devolutas é regulamentada por:

• Lei de Bases da Habitação - Decreto-Lei Lei n.º 83/2019, de 03 de Setembro.
• A definição do conceito fiscal de prédio devoluto - Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio, que vem alterar a redação do anterior Decreto-Lei n.º 159/2006.

Assim, desde 2019, as o regime legal passou a considerar como casas devolutas, o Artigo 5.º da Lei de Bases da Habitação define que:

Artigo 2.º 
1 - O prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado é classificado como devoluto, nos termos previstos no presente decreto-lei.

2- c) A existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade, considerando-se como tal os consumos cuja faturação relativa não exceda, em cada ano, consumos superiores a 7 m3, para a água, e de 35 kWh, para a eletricidade;
    d) A situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria realizada ao abrigo do artigo 90.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.

3 - A existência de consumos superiores aos previstos na alínea c) do número anterior não afasta a possibilidade de o imóvel ser classificado como devoluto, designadamente através da vistoria referida na alínea d) do número anterior.

O artigo 3º seguinte define algumas exceções:

Artigo 3.º 
(...)
g) Integrado em empreendimento turístico ou inscrito como estabelecimento de alojamento local;
h) Cujos consumos previstos na alínea c) do n.º 2 do artigo 2.º não sejam atingidos devido a impedimento objetivo de utilização do imóvel, designadamente em virtude de disputa judicial quanto à respetiva posse, devido à verificação de qualquer dos fundamentos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º do Código Civil ou por motivos de formação, saúde, prestação de cuidados permanentes enquanto cuidador informal ou permanência em equipamento social, desde que devidamente comprovados.

A sinalização do imóvel como devoluto, eventualmente atestada através de vistoria, é da responsabilidade do município, podendo recorrer aos dados de empresas prestadoras de serviços de água, gás, eletricidade e comunicações:

Artigo 4.º

1 - A identificação dos prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos compete aos municípios, os quais devem averiguar a ocorrência dos indícios previstos no artigo 2.º e considerar as exceções previstas no artigo anterior.

Artigo 5.º
(...)
2 - As empresas de telecomunicações, gás, eletricidade e água enviam obrigatoriamente aos municípios, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático.»

Mais, este decreto lei trouxe um aditamento ao Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), anteriormente aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, para prédios devolutos, localizados em zonas de pressão urbanística:

Artigo 112.º-B

1 - Os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de dois anos, quando localizados em zonas de pressão urbanística, como tal definidas em diploma próprio, estão sujeitos ao seguinte agravamento, em substituição do previsto no n.º 3 do artigo 112.º:
      a) A taxa prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 112.º é elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10 %;
      b) O agravamento referido tem como limite máximo o valor de 12 vezes a taxa prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 112.º

Para incentivar a sua recuperação e reabilitação, como a isenção de imposto municipal sobre imóveis (IMI) durante cinco anos, para proprietários que realizem obras de reabilitação e conservação nas suas habitações. O decreto-lei também permite que as autarquias locais possam expropriar casas devolutas para fins de interesse público, como a reabilitação urbana.

Além disso, a Lei nº 80/2014, de 19 de dezembro, que estabelece o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, estabelece que a reabilitação urbana pode ser uma atividade de interesse público, o que permite às autoridades públicas intervir na reabilitação de edifícios devolutos, bem como conceder incentivos financeiros para promover a reabilitação.

Dessa forma, a legislação portuguesa procura estimular a recuperação de casas devolutas, garantindo o uso eficiente do patrimônio urbano e incentivando a preservação das áreas urbanas degradadas.

Perguntas Frequentes sobre as casas devolutas(Top▲)