A casa encolheu, o aproveitamento do espaço tem que mudar

Mas a realidade mudou. Nas grandes áreas urbanas, onde o solo é cada vez mais caro e os custos de construção não param de subir, o acesso à compra se tornou mais difícil e a "casa deixou de crescer". Em muitos casos, encolheu.

A pergunta já não é apenas “quantos metros quadrados tem?”. Cada vez mais, a pergunta certa é: “como é que esses metros quadrados podem ser vividos?”

O preço da construção mudou a forma da casa

A redução das áreas não é uma originalidade da arquitetura portuguesa e não surgiu por acaso. Nem resulta de uma tendência estética nem de uma nova paixão por casas minimalistas, há uma razão muito concreta: construir ficou mais caro.

Nos últimos anos, os custos de construção subiram de forma significativa, tanto em Portugal como no resto da Europa. A mão de obra tornou-se mais escassa e mais cara, os materiais sofreram fortes oscilações, as exigências energéticas aumentaram e os projetos passaram a ter mais requisitos técnicos, ambientais e regulamentares.

Segundo o Eurostat, os custos de construção de nova habitação na UE subiram cerca de 48% entre 2015 e 2025. Em Portugal, o INE regista subidas contínuas, pressionadas sobretudo pela mão de obra. Após aumentos moderados até 2020, os custos dispararam no mercado nacional, destacando-se o salto de 12,2% em 2022 e crescimentos na ordem dos 4% a 4,5% em 2024 e 2025.

Quando o custo por metro quadrado sobe, o mercado reage e uma das formas recorrente de manter o preço final das casas dentro de limites minimamente aceitáveis é reduzir a área das casas.

Na prática, muitos promotores não estão apenas a construir casas mais pequenas porque o comprador queira viver com menos espaço, e existem casos em que isto acontece. Estão a fazê-lo porque, se mantivessem as áreas habituais, o preço final ficaria simplesmente fora do alcance de uma parte ainda maior do mercado.

Menos área, mas não necessariamente pior casa

Uma casa mais pequena não é, por si só, uma casa pior, mas existem maus exemplos, sem dúvida. Existem apartamentos antigos com áreas generosas, mas mal distribuídas: corredores longos, zonas mortas, excesso de divisões pequenas, cozinhas fechadas sem relação com a sala, quartos difíceis de mobilar e arrumos improvisados.

Por outro lado, há apartamentos mais compactos que funcionam muito bem porque foram desenhados com inteligência: menos corredores, mais luz natural, arrumação integrada, cozinha aberta à zona social, mobiliário à medida e divisões capazes de responder a várias funções.

O problema não está no tamanho. Está na má utilização do espaço.

Um Apartamento T2 com 80 m² bem desenhados pode ser mais agradável e funcional do que um T2 com 105 m² mal distribuídos. E esta é uma diferença que quem visita casas sente rapidamente, mesmo que nem sempre consiga explicá-la em termos técnicos.

A casa passou a "ter de fazer mais coisas"

Há uma década, a casa era sobretudo o lugar onde se descansava e dormia depois do trabalho. Hoje, para muitas pessoas, a casa é também escritório, ginásio, sala de estudo, espaço de lazer, zona de refeições, refúgio emocional e, por vezes, local de trabalho permanente.

A pandemia acelerou esta mudança, mas ela já vinha de trás. O teletrabalho, os horários híbridos, o aumento dos preços nas cidades e a necessidade de aproveitar melhor cada metro quadrado obrigaram a uma adaptação por parte de promotores e arquitetos..

Por isso, os espaços começaram a ser pensados de outra forma:

As grandes cidades empurram-nos para casas mais compactas

Lisboa, Porto, Oeiras, Cascais e outras zonas urbanas de forte procura vivem uma pressão muito própria.

Os terrenos urbanos disponíveis para construção são cada vez mais escassos e o seu preço continua a subir, os licenciamentos são complexos e demorados e a procura permanece elevada. Nestes mercados, cada metro quadrado conta. Por outro lado, cada vez mais idosos vivem sozinhos e as famílias com apenas um filho aumentaram, daí o crescimento na procura por casas mais pequenas e fáceis de gerir.

É por isso que nas zonas urbanas mais valorizadas se vê cada vez mais uma aposta em T0, T1, T2 compactos e apartamentos com áreas exteriores pequenas, mas bem tratadas. Uma varanda de 8 m², quando é bem orientada e bem apresentada, pode ter mais impacto emocional do que uma divisão interior mal aproveitada.

O comprador urbano tornou-se mais pragmático e recetivo a compromissos. Pode estar disponível para aceitar menos área, desde que a localização compense, os transportes estejam próximos, a casa seja eficiente e a distribuição interior funcione.

A questão é que este equilíbrio é delicado e arriscado do ponto de vista do promotor. Há uma diferença enorme entre uma casa compacta e uma casa apertada. A primeira é inteligente quando equilibrada. A segunda é apenas pequena.

Nas cidades mais pequenas, o espaço ainda pesa de outra forma

Fora das grandes áreas metropolitanas, a conversa muda. Em cidades médias e localidades mais pequenas, o preço do solo tende a ser menos elevado e a pressão da procura é diferente. Isto permite, em muitos casos, construir casas com áreas mais generosas, moradias com espaço exterior, garagens maiores e divisões menos comprimidas.

O aumento da procura nestas zonas não é alheio a estes fatores, com maior impacto por parte dos compradores imigrantes, que têm menor vínculo à sua região natal. Mas, mesmo aí, esta tendência não passa despercebida.

Os custos de construção são nacionais e afetam todos os territórios. A mão de obra, os materiais, os requisitos energéticos, as especialidades técnicas e os prazos de obra pesam tanto num apartamento em Lisboa como numa moradia no interior, ainda que o terreno tenha preços muito diferentes.

Por isso, também nas localidades mais pequenas começa a haver maior atenção à eficiência da planta. Menos área desperdiçada, mais arrumação, cozinhas mais sociais, suites mais contidas e espaços exteriores pensados para uso real, não apenas para aparecerem na descrição do imóvel.

A tendência europeia: viver com menos, mas viver melhor

Portugal não está sozinho nesta transformação. Nas principais cidades europeias, o aumento dos preços, a falta de oferta e a alteração dos estilos de vida têm levado a uma revisão profunda da forma como se desenha habitação.

Em Paris, Madrid, Londres, Amesterdão, Berlim ou Milão, a última década trouxe uma maior aceitação de apartamentos compactos, soluções de co-living, residências para estudantes, build to rent, mobiliário transformável e plantas menos convencionais.

O Eurostat mostra bem esta diferença entre territórios: nas cidades europeias, a maioria da população vive em apartamentos, enquanto nas zonas rurais predominam claramente as moradias. Ou seja, a densidade urbana influencia diretamente o tipo de casa disponível.

A Europa está também a discutir cada vez mais a qualidade da habitação, e não apenas a sua quantidade. Uma casa pequena pode ser adequada se tiver luz, ventilação, isolamento, arrumação e flexibilidade. Mas torna-se problemática quando a redução de área compromete a privacidade, o descanso, o trabalho ou a vida familiar.

O fim da divisão “de catálogo”

Uma das mudanças mais interessantes dos últimos anos é a flexibilidade na arquitetura dos espaços interiores.

Durante muito tempo, cada divisão tinha uma função muito definida: sala para receber, cozinha para cozinhar, quarto para dormir, escritório para trabalhar. Hoje, essa lógica é um pouco mais fluida.

As casas mais pequenas obrigam a pensar segundo camadas de utilização:

• Uma mesa pode servir para refeições, trabalho e trabalhos de casa.
• Um banco corrido pode esconder arrumação.
• Uma estante pode separar ambientes sem fechar a divisão.
• Uma cama rebatível pode transformar um quarto de hóspedes num escritório.
• Uma varanda pode ser zona de leitura, pequeno jardim, extensão da sala ou espaço de refeições.

Esta flexibilidade não significa viver em improviso permanente. Pelo contrário: exige mais desenho, mais planeamento e melhores escolhas.

Quanto menor é a casa, menos margem há para erros.

O que se está a valorizar numa casa compacta?

Quando a área diminui, alguns elementos tornam-se ainda mais importantes.

• Luz natural: uma casa pequena com boa luz parece sempre maior.
• Arrumação integrada: roupeiros, móveis à medida e zonas escondidas de arrumação evitam a sensação de caos.
• Planta simples: menos corredores e menos zonas mortas significam mais espaço útil.
• Boa acústica: essencial quando a casa também serve para trabalhar ou estudar.
• Varandas funcionais: mesmo pequenas, podem acrescentar qualidade de vida. O formato quadrado ganha importância sobre o retangular.
• Cozinhas bem desenhadas: numa casa compacta, a cozinha tem de ser bonita, prática e fácil de manter. Preferencialmente aberta para a sala de modo a maximizar a perceção espacial.
• Mobiliário proporcional: móveis demasiado grandes fazem uma casa pequena parecer ainda menor.

Na minha experiência de mediação imobiliária, apercebo-me de que, muitas vezes, os compradores não rejeitam automaticamente áreas mais pequenas. Rejeitam, sim, casas onde não conseguem imaginar a sua rotina diária.

Uma planta bem pensada ajuda o comprador a perceber onde trabalha, onde arruma, onde recebe amigos, onde brincam as crianças ou onde cabe simplesmente a vida. Entre a mesa do arquiteto e a cabeça do comprador não existe uma relação direta. As preocupações são de ordem distinta o que por vezes dificulta a lógica e compreensão do espaço.

O risco: confundir eficiência com aperto

Há, portanto, um risco evidente, a pressão dos custos pode levar alguns projetos a reduzir áreas até ao limite do aceitável, vendendo como “eficiência” aquilo que é apenas falta de espaço.

Uma casa compacta deve continuar a permitir circulação confortável, zonas de arrumação, privacidade mínima, espaço para cozinhar, descansar e receber. Mas, quando tudo depende de soluções demasiado engenhosas, a casa pode tornar-se cansativa no dia a dia.

Nem todas as famílias vivem da mesma forma. Um apartamento com 1 quarto, compacto, pode funcionar muito bem para uma pessoa sozinha ou um casal jovem. Mas pode ser claramente insuficiente para uma família com uma criança, teletrabalho e necessidade de arrumação.

Por isso, a discussão não deve ser apenas sobre metros quadrados. Deve ser sobre adequação.

A pergunta certa é: esta casa serve realmente a vida de quem a vai habitar?

O mercado também está a mudar a forma como se vende o espaço

A comunicação imobiliária tem de acompanhar esta mudança. Durante anos, bastava destacar a área bruta, a tipologia e a localização. Hoje, especialmente nas casas mais compactas, é essencial explicar a lógica do espaço.

• Não basta dizer que a sala tem 22 m²: é preciso mostrar que permite a existência de uma zona de estar, mesa de refeições e ligação natural à cozinha.
• Não basta dizer que existe varanda: é preciso mostrar como ela pode ser usada. O rendering virtual pode ajudar nesse processo.
• Não basta fotografar um quarto vazio: é preciso ajudar o comprador a perceber a escala, a circulação e a arrumação. As plantas 3D ajudam nesse processo.

Nas casas pequenas, a apresentação é decisiva. Uma má escolha de mobiliário, uma fotografia mal enquadrada ou excesso de objetos podem fazer o imóvel parecer mais pequeno do que realmente é.

Pelo contrário, quando o espaço é bem preparado, fotografado e explicado, a casa ganha clareza. E a clareza vende.

Limite legal: o que diz o RGEU sobre o quão pequena pode ser uma casa

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) estabelece áreas mínimas brutas: T0: 35 m², T1: 52 m², T2: 72 m², etc. Além disso, nenhum compartimento pode ter menos de 8 m² úteis, e existem regras geométricas rigorosas (proporções, diâmetros mínimos de círculos inscritos, pé-direito):

A casa do futuro pode ser menor, mas terá de ser melhor

A redução das áreas não deve ser vista apenas como uma perda, pode ser também uma oportunidade para desenhar melhor, desperdiçar menos e criar casas mais adaptadas à vida real.

Mas há uma linha que não pode ser ignorada:

Uma casa pequena bem pensada pode ser confortável, eficiente e até surpreendente. Uma casa pequena mal desenhada é apenas uma limitação embrulhada em discurso elaborado.

O futuro da habitação, sobretudo nas grandes áreas urbanas, passará inevitavelmente por espaços mais compactos. Mas isso obriga promotores, arquitetos, mediadores e compradores a serem mais exigentes.

Menos área só faz sentido se houver mais inteligência. Porque uma boa casa não se mede apenas em metros quadrados. Mede-se na forma como permite viver, descansar, trabalhar, receber, arrumar, respirar e sentir que, apesar de tudo, há lugar para a vida acontecer.