Fração Autónoma

É uma unidade independente, distinta e isolada, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

A fração autónoma é um termo comum no mercado imobiliário, especialmente no contexto de propriedades em condomínio, com maior incidência em áreas urbanas. Neste artigo, abordaremos o conceito de fração autónoma, os tipos existentes, a legislação aplicável, aspetos técnicos, financeiros e fiscais, exemplos e utilidade.

O que é uma Fração Autónoma?(Top▲)

Uma fração autónoma é uma parte de um edifício ou conjunto de edifícios que pode ser propriedade exclusiva de uma pessoa ou entidade e ser vendida autonomamente, independentemente das outras frações e áreas comuns do condomínio. São normalmente apartamentos, garagenslojas ou escritórios inseridos em prédios com áreas de uso coletivo, como corredores, escadas e elevadores, terraços, salas de condomínio ou divisões para uso comum.

As frações autónomas têm uma entrada independente e dispõem de áreas e instalações próprias. No caso dos espaços abertos para estacionamento de viaturas, em garagens do condomínio, geralmente não se constituem como fração autónoma, mas encontram-se anexas a uma determinada fração.

Significado de Fração Autónoma

Tipos de Frações Autónomas(Top▲)

As frações autónomas podem ser classificadas de acordo com a sua utilização:

  • Residenciais: apartamentos residenciais, apartamentos turísticos, andar moradia (desde que se tenha procedido ao fracionamento), garagens e outros tipos de habitações privadas constituídas em regime de propriedade horizontal;
  • Comerciais: lojas, escritórios, consultórios e outros espaços destinados a atividades comerciais e profissionais;
  • Industriais: armazéns, fábricas e outros espaços destinados à atividade industrial, desde que constituídas em regime de propriedade horizontal;
  • Mistas: frações que combinam diferentes usos, como habitação e comércio, ou escritórios e indústria.

Tipos de Frações Autónomas

Legislação Aplicável às Frações Autónomas(Top▲)

A legislação portuguesa que regula as frações autónomas e os condomínios encontra-se no Código Civil, nomeadamente nos artigos 1414.º a 1438.º-A.

Estes artigos estabelecem as regras de propriedade horizontal, definindo os direitos e obrigações dos proprietários, as partes comuns do edifício e as responsabilidades relativas à administração e manutenção do condomínio.

Legislação sobre Frações Autónomas

Aspetos Técnicos(Top▲)

A fração autónoma é identificada por uma (ou mais) letra maiúscula ou um número, geralmente de baixo para cima, e começando pela letra "A", (após a letra "Z" segue-se a letra "AA", etc.) seguida de uma descrição detalhada das áreas, limites e características do espaço. 

A delimitação e a descrição das frações autónomas são efetuados por um técnico competente, como um arquiteto ou engenheiro, numa escritura notarial (Título Constitutivo da Propriedade Horizontal) e registada na Conservatória de Registo Predial. Para além da descrição e identificação das frações, terá que fazer parte do Título Constitutivo a "permilagem" de cada fração (ver em baixo como esta é determinada). É esta permilagem que serve para determinar a participação de cada fração nas despesas do condomínio, bem como o nº de votos do condómino, para efeitos da assembleia geral de condomínio.

É importante que as frações autónomas cumpram com as normas técnicas e de segurança aplicáveis, como as relativas à construção, instalações elétricas e de gás, isolamento térmico e acústico, entre outras.

Aspetos Financeiros e Fiscais de uma Fração Autónoma(Top▲)

Fração Autónoma - Como consultar na Caderneta Predial

A compra e venda de uma fração autónoma envolve diversos custos, como o preço de aquisição, os impostos, as taxas e as despesas com escrituras e registos. Além disso, os proprietários de frações autónomas são responsáveis pelo pagamento das quotas de condomínio, que incluem as despesas de manutenção e conservação das áreas comuns.

No que diz respeito aos impostos, os proprietários de frações autónomas devem pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que é calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel e na taxa definida pelo município. Outros impostos relevantes incluem o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), aplicável na compra e venda de frações autónomas, e o Imposto do Selo, que incide sobre a escritura e outras operações relacionadas com imóveis.

Como se calcula a permilagem de uma fração autónoma?(Top▲)

A permilagem de uma fração autónoma é calculada com base na proporção do valor da fração em relação ao valor total do edifício. Este valor é geralmente atribuído aquando da realização da primeira avaliação do imóvel para inscrição na matriz predial urbana, em regra, pelo construtor e leva em consideração diversos fatores, tais como: a área útil da fração, a área dependente (garagens, varandas e terraços, arrecadação, etc.), a localização e a qualidade dos acabamentos. Ou seja, pode até acontecer que uma fração que tenha uma área útil inferior a outra fração, tenha uma permilagem superior. Esse valor irá constar na caderneta predial do imóvel:

Significado de Fração Autónoma

Para calcular a permilagem de uma fração, são estes os passos:

  1. Calcula-se o valor da fração autónoma, levando em consideração os critérios mencionados acima.
  2. Calcula-se o valor total do edifício, somando o valor de todas as frações autónomas e das áreas comuns.
  3. Divide-se o valor da fração autónoma pelo valor total do edifício e multiplique o resultado por 1.000 (uma vez que a permilagem é expressa em partes por mil).

Por exemplo, se uma fração autónoma tem um valor de 150.000 euros e o valor total do edifício é de 1.000.000 euros, a permilagem dessa fração será:

(150.000 / 1.000.000) x 1.000 = 150 permil (ou 15% do total)

A permilagem da fração é usada para determinar dois valores:

  • A proporção a pagar na quota de condomínio, relativa às despesas de manutenção e conservação das áreas comuns do condomínio (pagamento de serviços comuns como a água, luz, elevadores, limpeza, etc.), bem como a comparticipação na realização de obras (pintura, reparação do telhado, etc.).
  • E o número de votos atribuídos a cada condómino, na assembleia de condomínio, embora essa distribuição possa ser equitativa caso tal seja decidido em assembleia de condomínio.

É possível alterar a permilagem de uma fração autónoma?(Top▲)

Sim, é possível alterar a permilagem de uma fração autónoma, desde que haja um acordo entre todos os proprietários das frações e que a alteração seja devidamente justificada, como no caso de obras de ampliação ou remodelação que modifiquem a área ou o valor da fração. Para alterar a permilagem, é necessário proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e registar a nova permilagem na conservatória do registo predial.

Quais são os direitos e obrigações dos proprietários de frações autónomas?(Top▲)

Os proprietários de frações autónomas têm direitos e obrigações (Código Civil, nos artigos 1414.º a 1438.º-A), a fim de garantir um convívio harmonioso e uma boa gestão do condomínio. Entre os principais direitos e obrigações, destacam-se:

Direitos:

  • Direito de uso e fruição: os proprietários têm o direito de usar e usufruir das suas frações autónomas e das áreas comuns do edifício;
  • Participação na administração do condomínio: os proprietários têm o direito e a obrigação de participar na administração do condomínio, podendo ser eleitos para cargos no órgão de administração, através da assembleia de condóminos;
  • Ter acesso e utilizar as áreas comuns do edifício, de acordo com a sua finalidade e as regras estabelecidas no título constitutivo da propriedade horizontal;
  • Exigir o cumprimento das obrigações dos outros proprietários, incluindo o pagamento das quotas de condomínio e a manutenção das áreas comuns.

Obrigações:

  • Contribuir para as despesas de manutenção e conservação das áreas comuns do edifício, mediante o pagamento das quotas de condomínio estabelecidas com base na permilagem da sua fração autónoma;
  • Obrigações de conservação: os proprietários são responsáveis pela manutenção e conservação das suas frações autónomas e devem contribuir para as despesas de manutenção das áreas comuns;
  • Respeitar as normas legais e as disposições do título constitutivo da propriedade horizontal, bem como as decisões tomadas em assembleia de condóminos;
  • Não realizar atividades que causem incómodo, perturbação ou prejuízo aos outros proprietários ou moradores do edifício;
  • Permitir o acesso à sua fração autónoma, quando necessário, para a realização de obras ou inspeções nas áreas comuns do edifício ou nas frações vizinhas, desde que sejam respeitados os prazos e condições estabelecidos por lei.

Utilidade e Exemplos de Frações Autónomas(Top▲)

As frações autónomas são uma solução comum em áreas urbanas, onde a densidade populacional e a necessidade de otimizar o uso do espaço justificam a construção de edifícios com múltiplas unidades habitacionais ou comerciais. Estes espaços são especialmente úteis para pessoas que procuram residências, escritórios ou lojas em localizações centrais e com fácil acesso a serviços e infraestruturas.

Exemplos de frações autónomas incluem:

  1. Um apartamento num edifício residencial com várias unidades;
  2. Um escritório situado num centro empresarial;
  3. Uma loja num centro comercial;
  4. Uma oficina num complexo industrial.

Perguntas Frequentes sobre Frações Autónomas(Top▲)

Frações Autónomas - Perguntas Frequentes - FAQ

Quais são os diferentes tipos de frações autónomas?

As frações autónomas podem ser classificadas de acordo com a sua utilização:

  • Residenciais: apartamentos, moradias e outros tipos de habitações privadas;
  • Comerciais: lojas, escritórios, consultórios e outros espaços destinados a atividades comerciais e profissionais;
  • Industriais: armazéns, fábricas e outros espaços destinados à atividade industrial;
  • Mistas: frações que combinam diferentes usos, como habitação e comércio, ou escritórios e indústria.

Como é identificada uma fração autónoma?

Uma fração autónoma é identificada por uma letra maiúscula ou um número, seguido de uma descrição detalhada das áreas, limites e características do espaço. A identificação das frações autónomas consta do título constitutivo da propriedade horizontal e deve ser registada na conservatória do registo predial.

Quem é responsável pela manutenção das áreas comuns num edifício com frações autónomas?

Os proprietários das frações autónomas são responsáveis, em conjunto, pela manutenção e conservação das áreas comuns do edifício, como corredores, escadas, elevadores e jardins. As despesas de manutenção são divididas entre os proprietários, geralmente com base na permilagem de cada fração, conforme estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal.

Quais são os principais impostos associados às frações autónomas?

Os principais impostos associados às frações autónomas são:

  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): imposto anual calculado com base no valor patrimonial tributário do imóvel e na taxa definida pelo município;
  • Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT): imposto aplicável na compra e venda de frações autónomas;
  • Imposto do Selo: imposto que incide sobre a escritura e outras operações relacionadas com imóveis.

Como se calcula a quota de condomínio de uma fração autónoma?

A quota de condomínio de uma fração autónoma é calculada com base na permilagem atribuída a cada fração, conforme estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal. A permilagem, que pode ser consultada na Caderneta Predial, representa a proporção das áreas comuns do edifício que correspondem a cada fração autónoma. É utilizada para determinar, de forma proporcional, o valor da quota de condomínio a pagar pelo proprietário da fração, para as despesas de manutenção e conservação das áreas comuns.

O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?

O título constitutivo da propriedade horizontal é um documento legal que estabelece e regula a divisão de um edifício ou conjunto de edifícios em frações autónomas. Este documento inclui informações importantes, como a identificação e descrição das frações autónomas, a permilagem atribuída a cada fração, os direitos e obrigações dos proprietários, e as regras de administração e manutenção do condomínio. O título constitutivo deve ser registado na conservatória do registo predial.

Como é constituída a propriedade horizontal?

A propriedade horizontal é constituída através da elaboração e registo do título constitutivo, que estabelece a divisão do edifício em frações autónomas, cada uma com uma entrada independente, bem como as áreas comuns. O título constitutivo, contém informações detalhadas sobre as frações autónomas, as áreas comuns do edifício, a permilagem de cada fração e as regras de administração e manutenção do condomínio (opcional). O título constitutivo deve ser elaborado por um técnico competente, como um arquiteto ou engenheiro, e registado na conservatória do registo predial.

Qual é a diferença entre fração autónoma e áreas comuns?

A fração autónoma é uma parte de um edifício ou conjunto de edifícios que pode ser propriedade exclusiva de uma pessoa ou entidade, independentemente das áreas comuns do condomínio. As frações autónomas têm uma entrada independente e contam com áreas e instalações próprias. Exemplos de frações autónomas incluem apartamentos, lojas e escritórios inseridos em prédios com áreas de uso coletivo.

A propriedade comum ou áreas comuns refere-se às partes do edifício ou conjunto de edifícios que são de uso e responsabilidade partilhados pelos proprietários das frações autónomas. Estas áreas comuns incluem corredores, escadas, elevadores, jardins, telhados e outras instalações e espaços que não fazem parte das frações autónomas. Os proprietários das frações autónomas são responsáveis, em conjunto, pela manutenção e conservação das áreas comuns do edifício, e as despesas são divididas entre eles com base na permilagem de cada fração, conforme estabelecido no título constitutivo da propriedade horizontal.

É possível dividir uma fração autónoma em 2 ou mais frações?

É possível desde que tenha a autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição. Em caso afirmativo cabe ao proprietário da fração a responsabilidade de, por ato unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo, e comunicar a mesma ao administrador no prazo de 30 dias.

É possível unir 2 ou mais frações autónomas numa só?

A junção duas ou mais frações do mesmo edifício não carece de autorização dos restantes condóminos desde que estas sejam contíguas. A contiguidade das frações é dispensada quando se trate de frações correspondentes a arrecadações e garagens. Cabe ao proprietário das frações a responsabilidade de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo, e comunicar a mesma ao administrador no prazo de 30 dias.

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