Cessão da Posição Contratual

Esta é uma ferramenta usada para transferir uma das partes envolvida num contrato, para outra entidade, diferindo em função dos diferentes contextos em que é usada. Nesta página o enfoque incide sobre o seu interesse para o setor imobiliário, não dispensando a consulta de um profissional especializado, um advogado ou um solicitador.

Índice

• O que é uma Cessão da Posição Contratual?
• O setor imobiliário e a Cessão da Posição Contractual
• Qual o regime legal da Cessão da Posição Contratual?
• Quais as implicações fiscais decorrentes da Cessão da Posição Contratual?
• Perguntas frequentes sobre a Cessão da Posição Contratual
  • Como posso cessar a minha posição contratual?
  • É possível cessar um contrato antes do término do prazo estabelecido?
  • Quais são as consequências da Cessão da Posição Contratual?
  • Preciso notificar a outra parte sobre a minha intenção de cessar a posição contratual?
  • Existe alguma penalização por cancelar um contrato antes do prazo estabelecido?
  • Como posso garantir que a Cessão da Posição Contratual ocorra de forma legal e sem problemas futuros?
  • No caso de uma Cessão de Posição Contratual, quem é responsável pelo pagamento de eventuais encargos pendentes?
  • Onde consultar uma Minuta dum Contrato de Cessão de Posição Contratual?

O que é uma Cessão da Posição Contratual?

A cessão da posição contratual é um instrumento jurídico previsto na lei portuguesa que permite a transferência dos direitos e obrigações de uma das partes de um contrato para outra pessoa ou empresa. Por outras palavras, é quando um dos contratantes transfere para um terceiro os seus direitos e deveres em relação a um contrato existente. Esta transferência só pode ocorrer se previamente autorizada pelo outro outorgante do contrato, que deve concordar com a substituição de um dos contratantes.

A cessão da posição contratual pode ocorrer em diversos tipos de contratos, tais como os contratos de:  arrendamento, promessa de compra e venda, prestação de serviços, empreitadas públicas, etc.

Ao realizar a cessão da posição contratual, a pessoa ou empresa que transfere os seus direitos e obrigações deixa de ser parte do contrato, passando a terceira pessoa a assumir todas as suas responsabilidades e deveres, bem como a obter os mesmos direitos do cedente.

Assim, a Cessão da Posição Contratual é, pois, um verdadeiro contrato (Contrato-Instrumento da cessão), em que uma das partes (cedente) cede a um terceiro (cessionário) a sua posição contratual, modificando deste modo as partes no Contrato-Base, mas não o clausulado contratual.

O setor imobiliário e a Cessão da Posição Contractual

Em Portugal e no setor imobiliário, a cessão da posição contratual é uma prática comum e pode ser utilizada em vários cenários, tais como:

• Promessa de compra e venda de imóveis: A cessão da posição contratual é comum em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, quando uma das partes deseja sair do contrato antes da escritura definitiva de compra e venda. Nestes casos, a cessão da posição contratual pode ser utilizada para transferir a posição contratual do promitente comprador ou vendedor para outra pessoa ou empresa. Na maior parte dos casos, esta cedência é acompanhada de um valor adicional a pagar pelo novo comprador (cessionário), ao anterior comprador (cedente). Também não é incomum, que o proprietário do imóvel (cedido) possa ser compensado pela operação de transferência da posição contratual. 
• Compra e venda de imóveis em planta: Em contratos de compra e venda de imóveis em planta é comum que o comprador, também chamado de promitente comprador, se queira desfazer do contrato antes da entrega do imóvel. Nesses casos, a cessão da posição contratual pode ser utilizada para transferir a posição contratual do promitente comprador para outra pessoa ou empresa. Os investidores recorrem frequentemente a esta ferramenta, especialmente em empreendimentos, pois é habitual que exista valorização do imóvel durante o período de construção. Todavia, recentemente, alguns promotores estão a colocar obstáculos a esta prática, por a considerarem especulativa e impedem-na até que a escritura de venda seja concretizada.
• Leasing imobiliário ou financiamento de imóveis: Em contratos de locação financeira relativos a imóveis, sendo o Leasing Imobiliário o mais habitual, é usual o comprador cancelar o contrato antes do término do financiamento. Nestes casos, a cedência de posição contratual do contrato de leasing pode ser utilizada para transferir a posição contratual do comprador A para a pessoa ou empresa B.
• Arrendamento imobiliário: A cessão da posição contratual também pode ser utilizada em contratos de arrendamento de imóveis, quando o arrendatário deseja transferir os seus direitos e obrigações para outra pessoa ou empresa. É uma situação mais comum em imóveis comerciais. Existem vários motivos que podem estar na origem dessa necessidade, mas a mobilidade é um deles, quando p.ex. o individuo ou empresa mudam de localização, a expansão ou redução de uma empresa que podem levar à mudança de espaço, o fecho de uma empresa, etc.

Assim, a cessão da posição contratual é uma ferramenta importante no setor imobiliário em Portugal, permitindo a transferência de direitos e obrigações para outra pessoa ou empresa, desde que cumpridos todos os requisitos legais e as cláusulas contratuais.

Qual o regime legal da Cessão da Posição Contratual?

Código Civil Português, nos artigos 406º a 409º, 404º e 425º.

Resumidamente e de acordo com a legislação, a Cessão da Posição Contratual só pode ser realizada com o consentimento expresso da outra parte envolvida no contrato, que deve concordar com a substituição de um dos contratantes. Além disso, o contrato que envolve a cessão da posição contratual deve estabelecer as condições e os termos para a transferência de direitos e obrigações, bem como as penalizações previstas em caso de incumprimento.

Além disso, existem outras leis e regulamentos, em setores específicos, tais como contratos de trabalho, contratos de concessão pública, etc.

Artigo 406.º - Eficácia dos contratos

1. O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

2. Em relação a terceiros, o contrato só produz efeitos nos casos e termos especialmente previstos na lei.

ARTIGO 424.º - Noção. Requisitos

1. No contrato com prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois da celebração do contrato, consinta na transmissão.

2. Se o consentimento do outro contraente for anterior à cessão, esta só produz efeitos a partir da sua notificação ou reconhecimento.

Independentemente da forma como a cessação da posição contratual ocorre, é importante que as partes envolvidas estejam cientes dos termos e condições do contrato, incluindo as cláusulas de rescisão e cancelamento, para evitar mal-entendidos ou litígios no futuro.

Quais as implicações fiscais decorrentes da Cessão da Posição Contratual?

No que diz respeito ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), existem particularidades que importa conhecer, quando está em causa uma Cessão da Posição Contratual (CPP) na aquisição de um imóvel. De acordo com o artigo escrito pela solicitadora Ana Rita Pereira, que aqui transcrevo:

1. Caso o CPCV contemple uma cláusula de livre CPP, com a assinatura deste, há sujeição imediata a IMT pelo valor pago a título de sinal;
2. Caso ocorra a efetiva CPP no âmbito do Contracto Promessa de Compra e Venda com cláusula de livre cedência, cada novo promitente adquirente (cessionário) pagará IMT pelo valor acordado;
3. O promitente adquirente que celebrar a escritura final pagará também o IMT devido pelo valor remanescente do preço acordado. Quanto aos demais promitentes adquirentes, que não terão intervenção na escritura final, o IMT anteriormente pago não será reembolsado;
4. Caso o CPCV não contemple uma cláusula de livre cessão de posição contratual, mas esta venha a ocorrer, considerar-se-á que houve ajuste de revenda, pagando o promitente adquirente originário o IMT devido, exceto se declarar e provar que não houve lugar ao pagamento ou recebimento de qualquer quantia para além da que constava como sinal no CPCV celebrado. Todavia, caso o CPCV contemple uma cláusula para pessoa a nomear, a nomeação do terceiro, ou de sociedade em processo de constituição à data da respetiva assinatura, não implicará uma nova transmissão para efeitos de IMT, desde que cumpridos os respetivos pressupostos legais.

Ou seja, a ocorrência de uma Cessão da Posição Contratual ou a mera referência à mesma no CPCV, implica o pagamento antecipado do IMT que incide sobre os montantes transacionados, antes mesmo do momento da escritura.

No caso de uma cessão de posição contratual de um leasing imobiliário, por se tratar dum contrato de locação financeira e não duma transmissão do direito real de propriedade, tal operação não fica sujeita ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Neste tipo de contratos, a locadora é que é a verdadeira proprietária do imóvel.

Perguntas frequentes sobre a Cessão da Posição Contratual

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Como posso cessar a minha posição contratual?

Essa transferência pode ser feita mediante um acordo firmado entre as partes envolvidas ou mediante uma autorização judicial.

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É possível cessar um contrato antes do término do prazo estabelecido?

Em Portugal, é possível cessar um contrato antes do término do prazo estabelecido, desde que haja um motivo justo e legal para tal. Isso pode acontecer de diversas maneiras, entre elas:

• Por acordo mútuo entre as partes: Neste caso, ambas as partes decidem interromper o contrato e chegam a um acordo sobre as condições do cancelamento. Normalmente, isso implica o pagamento de qualquer valor pendente ou a devolução de quaisquer bens ou propriedades envolvidos no contrato.
• Por rescisão unilateral: Quando uma das partes decide interromper o contrato sem a concordância da outra parte. Normalmente isto ocorre quando uma das partes viola os termos do contrato, ou por motivos de força maior.
• Por término natural: Normalmente um contrato tem uma data de término pré-determinada, ou então termina após a realização de um determinado objetivo. Nesse caso, a posição contratual é cancelada naturalmente, sem que seja necessário qualquer ação por parte das partes envolvidas.

Por isso, é importante que as partes envolvidas consultem um advogado especializado em direito contratual para avaliar a melhor forma de proceder em cada caso específico.

Além disso, é fundamental que a cessação antecipada seja realizada de forma amigável, a fim de evitar conflitos, litígios judiciais e penalizações, tais como o pagamento de indeminizações, multas ou outras sanções previstas no próprio contrato ou na legislação vigente.

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Quais são as consequências da Cessão da Posição Contratual?

As consequências da cessação da posição contratual dependem do tipo de contrato, das cláusulas contratuais, bem como das circunstâncias que levaram à sua cessão. Em geral, a cessão da posição contratual pode ter as seguintes consequências:

• Rescisão do contrato: A cessação da posição contratual pode levar à rescisão do contrato, o que significa que o mesmo deixa de ter validade e as partes deixam de ter obrigações recíprocas.
• Pagamento de indeminizações: Nalguns casos, a cessação antecipada do contrato pode implicar no pagamento de indeminizações, multas
• Pagamento de multas ou indenizações: A cessação antecipada de um contrato pode implicar o pagamento de multas ou indenizações à outra parte, como forma de compensação pelos prejuízos causados, através de ações judiciais ou de outras formas previstas no contrato.
• Perda de direitos: A cessão da posição contratual pode levar à perda de direitos que a parte cedente teria em relação ao contrato, como o direito a receber pagamentos, bens ou serviços.
• Perda de garantias ou depósitos: Nos contratos que exigem garantias ou depósitos, a cessação antecipada pode implicar na perda desses valores. É o caso das cauções ou rendas antecipadas, habitualmente cobradas nos contratos de arrendamento de imóveis.
• Transferência de obrigações: Ao ceder a posição contratual, a parte cedente transfere para terceiros as suas obrigações e responsabilidades em relação ao contrato, o que pode afetar a forma como as outras partes envolvidas no contrato interagem entre si.

Em resumo, as consequências da cessão da posição contratual dependem das circunstâncias específicas de cada caso e podem variar de acordo com o tipo de contrato envolvido, as cláusulas contratuais e as leis aplicáveis. Por isso, é importante consultar um advogado especializado em direito contratual para avaliar a melhor forma de proceder em cada situação específica, antes de encerrar um contrato antes do prazo estabelecido, a fim de evitar prejuízos e litígios futuros.

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Preciso notificar a outra parte sobre a minha intenção de cessar a posição contratual?

Sim, em Portugal é importante notificar a outra parte sobre a intenção de cessar a posição contratual. Em geral;

A notificação deve ser feita por escrito, por meio de carta registrada ou email, e deve incluir informações sobre o motivo da cessação, as condições e prazos para a transferência de direitos e obrigações, bem como as possíveis penalidades previstas no contrato ou na legislação.

Além disso, é importante que a notificação seja feita com antecedência suficiente para que a outra parte tenha tempo útil para se preparar para a cessação, especialmente nos contratos de longo prazo ou que envolvam obrigações complexas. Nalguns casos, a notificação pode ser exigida por cláusulas contratuais específicas ou pela legislação aplicável.

Por fim, é fundamental que a notificação seja feita de forma clara e objetiva, evitando ambiguidades ou informações imprecisas que possam gerar dúvidas ou conflitos. Em caso de dúvidas sobre a forma adequada de notificar a outra parte sobre a cessação da posição contratual, é recomendável consultar um advogado especializado em direito contratual para orientação específica.

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Existe alguma penalização por cancelar um contrato antes do prazo estabelecido?

Sim, em Portugal, a cessação antecipada de um contrato pode implicar penalizações previstas no próprio contrato ou na legislação aplicável. Essas penalizações podem variar de acordo com o tipo de contrato, as cláusulas contratuais e as circunstâncias que levaram à sua cessação.

Por isso, é importante avaliar cuidadosamente as cláusulas contratuais e a legislação aplicável antes de encerrar um contrato antes do prazo estabelecido, a fim de evitar prejuízos e litígios futuros.

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Como posso garantir que a Cessão da Posição Contratual ocorra de forma legal e sem problemas futuros?

Para garantir que a Cessação da Posição Contratual (CPP) ocorre de forma legal e para evitar problemas no futuro com a outra parte envolvida, é importante seguir algumas recomendações:

• Verificar as cláusulas contratuais: É fundamental verificar as cláusulas contratuais que tratam da CPP e as sanções previstas em caso de incumprimento. Isso inclui analisar a possibilidade de rescisão unilateral e as condições para a cessão da posição contratual.
• Notificar a outra parte com antecedência: É importante notificar a outra parte sobre a intenção de cessar a posição contratual, por carta registada e com antecedência suficiente. Isso pode ajudar a evitar conflitos e mal-entendidos.
• Procurar um acordo e negociar termos justos: É importante alcançar um acordo com a outra parte para a CPP, negociando termos justos para ambas as partes. Isso inclui discutir o pagamento de eventuais encargos pendentes e as condições para a transferência de direitos e obrigações.
• Verificar documentos e registros: É fundamental verificar todos os documentos e registros relacionados com o contrato, para garantir que todas as obrigações foram cumpridas e que não existem pendências.
• Definir um prazo e pagar eventuais valores pendentes: É importante pagar eventuais valores em dívida, tais como obrigações fiscais, multas, indeminizações ou outros encargos previstos no contrato. Para tal deverá definir um prazo para o cumprimento das obrigações pendentes, negociando com a outra parte um tempo suficiente para que elas sejam cumpridas antes da cessão da posição contratual.
• Verificar garantias e depósitos: É importante verificar se existem garantias ou depósitos previstos no contrato, que possam ser utilizados para cobrir eventuais obrigações pendentes.
• Registrar a cessão: Nalguns casos, é recomendável registrar a cessão da posição contratual num cartório ou noutros órgãos competentes, para dar mais segurança jurídica a todo o processo.
• Obter orientação jurídica: Por fim, é recomendável recorrer à orientação dum advogado especializado em direito contratual, que pode avaliar a situação específica e aconselhar sobre a melhor forma de proceder, evitando problemas futuros.

Seguindo essas recomendações, é possível garantir que a CPP ocorra de forma legal e sem problemas futuros, preservando assim os direitos e deveres das partes envolvidas.

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No caso de uma Cessão de Posição Contratual, quem é responsável pelo pagamento de eventuais encargos pendentes?

A responsabilidade pelo pagamento de eventuais encargos pendentes dependerá do que foi acordado entre as partes envolvidas. Normalmente, o contrato que envolve a cessão da posição contratual deve estabelecer quem será o responsável pelos encargos pendentes, se serão pagos pela parte cedente, pela parte cessionária ou se serão divididos entre as partes. Nalguns casos, pode ser necessário fazer um levantamento dos encargos pendentes antes da cessão da posição contratual, para determinar o valor exato que deverá ser pago.

Além disso, é importante averiguar se existem garantias ou depósitos previstos no contrato, que possam ser utilizados para cobrir os encargos pendentes.

Caso existam dúvidas sobre a responsabilidade pelo pagamento de eventuais encargos pendentes é recomendável recorrer a um advogado especializado em direito contratual.

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Onde consultar uma minuta dum Acordo de Cessão de Posição Contratual?