Tendências para 2024: Imobiliário

Terminei bem o 2023, o 2024 a Deus pertence

Atualmente, enfrentamos uma nova dificuldade: a escassez de imóveis disponíveis. Este fenómeno, aliado ao aumento dos preços, está a tornar o acesso à habitação cada vez mais complicado para a maioria dos portugueses. Contudo, apesar de todos estes desafios, 2023 revelou-se como o ano mais frutífero da minha carreira enquanto consultora imobiliária. Os números falam por si!

Porém, à semelhança de anos anteriores, o mercado trouxe novas particularidades. Em 2023, notei uma diminuição nas transações com clientes portugueses, que geralmente pertencem à classe média-alta, em favor de um aumento de clientes estrangeiros e portugueses residentes no estrangeiro. Em comparação com 2022, o valor médio por transação subiu, tanto pelo contínuo aumento do preço das habitações quanto pela venda de mais propriedades de luxo. Antecipo que esta tendência se irá manter em 2024.

Concluí menos transações do que em 2022 - um total de 50 - mas estas representaram um valor de negócios superior ao ano anterior:

O valor total de imóveis transacionados por mim ascendeu aos impressionantes 33 milhões de euros!

Ou seja, segundo o escalão da KW Portugal, relativamente a 2023 irei receber a distinção de Tripla Platina, tal como em 2022, um patamar inédito em Portugal para os cerca de 3000 consultores que trabalham para a maior marca de franchising do mundo: a Keller Williams.  Pode ser que seja em 2024 que atinja finalmente o patamar de Quádruplo Platina. É bom termos objetivos!

Aqui fica o meu agradecimento a todos os clientes que contribuíram para este feito, à marca (KW Portugal), ao Market Center ( KW Sol ) e a todos os colegas do setor imobiliário.

A economia como fiel da balança

2023 está a ter um impacto fortemente negativo devido à inflação - que afeta o custo dos materiais e da mão-de-obra - e às restrições no acesso ao crédito habitação. Prevê-se que 2024 continue nessa tendência.

• Inflação: Apesar de estar em desaceleração, com taxas previstas abaixo ou iguais a 2% em toda a Europa para o 2º semestre de 2024, não se pode ignorar o potencial aumento nos custos da mão-de-obra, especialmente na construção e reabilitação de imóveis. Esta situação deve-se à escassez de recursos humanos e, mais especificamente, à falta de profissionais especializados. Resumindo, a inflação irá manter, em 2024, o seu impacto negativo na formação dos preços das casas renovadas ou de nova construção.
• Crédito à Habitação: Em 2023, assistimos a uma redução notável nos empréstimos concedidos pelos bancos nacionais. Este fenómeno deveu-se, em grande parte, ao aumento das taxas de juro para o crédito, que praticamente duplicaram. Por outro lado, os dados mais recentes refletem o início da redução das taxas Euribor, que se espera já terem atingido o pico. Estima-se que as taxas comecem a descer a partir do 2º trimestre de 2024, podendo chegar aos 2,5% até ao final de 2024. Paralelamente, as condições para a obtenção de um empréstimo tornaram-se mais restritivas, com os bancos a exigirem uma menor taxa de esforço de quem solicita um empréstimo.
• Recessão Económica: A conjugação dos fatores anteriores está a impactar negativamente a economia, com o aumento das taxas de desemprego e a desaceleração do crescimento económico a gerar preocupações em toda a Europa. O setor imobiliário, que geralmente é afetado por períodos recessivos, tende a sentir estes impactos com algum atraso. Daí que seja previsível para o 1º semestre de 2024 a continuação do atual clima recessivo no setor imobiliário.

Esta análise espelha uma realidade desafiante no setor imobiliário, onde se prevê a necessidade de adaptação e resiliência perante as condições económicas em constante evolução.

Portanto, as dinâmicas económicas desempenharão um papel crucial no mercado imobiliário em Portugal durante o ano de 2024. A velocidade com que a inflação e as taxas de juro se normalizarem, juntamente com o ritmo do crescimento económico, determinará quão rapidamente o setor imobiliário conseguirá recuperar. 

Digitalização e Inovação Tecnológica

A tecnologia assume um papel cada vez mais preponderante na vida das pessoas e na maneira como estas se relacionam com o mercado imobiliário. Em 2024, espera-se uma integração ainda maior de soluções digitais, tais como visitas virtuais, inteligência artificial e plataformas online, proporcionando uma experiência mais eficaz e personalizada tanto para compradores como para vendedores.

Por outro lado, a tendência da Inteligência Artificial (IA) no setor imobiliário em 2024 aponta para um aumento significativo na sua adoção e impacto.

A Inteligência Artificial (IA) está a tornar-se uma ferramenta cada vez mais essencial no setor imobiliário, evoluindo a um ritmo surpreendente. Já não se resume apenas ao uso de ferramentas como o ChatGPT ou o Google Bard; a IA está a expandir-se, de forma subtil, por todo o universo digital, por diversas formas:

• Análise de Dados Avançada: A IA possibilita uma análise mais detalhada e precisa dos dados do mercado, contribuindo para a previsão de tendências, avaliação do valor dos imóveis e identificação de oportunidades de investimento. Investidores e consultores imobiliários de várias partes do mundo já utilizam a IA para prever e analisar riscos.
• Personalização da Experiência do Cliente: A IA pode ser empregue para oferecer recomendações personalizadas a compradores e investidores, baseadas nas suas preferências e no histórico de pesquisa. Esta abordagem melhora a experiência do utilizador. As plataformas de anúncios imobiliários já integram a IA, facilitando a procura de imóveis, a criação de descrições, etc. Embora seja interessante que a IA consiga sugerir imóveis adequados, existe o risco de ocultar outras opções potencialmente surpreendentes e atrativas para o comprador. Apesar das suas capacidades, a IA ainda não consegue igualar a empatia humana.
• Automatização de Processos: A IA é capaz de automatizar tarefas repetitivas e rotineiras, como a elaboração de relatórios, gestão de documentos e resposta a questões frequentes, otimizando a eficiência operacional. Muitos consultores imobiliários e equipas administrativas recorrem, quase diariamente, a ferramentas como o ChatGPT e o Bard para potenciar a sua produtividade.
• Estimativa de Preços: A IA pode auxiliar na definição de preços de venda ou arrendamento mais precisos e competitivos, analisando grandes quantidades de dados do mercado e adaptando-se às flutuações do mercado em tempo real.
• Integração com Outras Tecnologias: A IA encontra-se em processo de integração com outras tecnologias, como a Internet das Coisas (IoT), visando melhorar a gestão de edifícios e infraestruturas.

Assim, a IA está a transformar a forma como o setor imobiliário opera, trazendo inovações e eficiência a diversas áreas, que se tornarão impactantes ao longo dos próximos anos.

Construção e Mediação Imobiliária

Desde 2019, a cada ano que passa, surgem novos desafios para a indústria imobiliária portuguesa. Atualmente, as dificuldades no acesso ao crédito à habitação, a par da escassez de nova construção, representam um dos principais obstáculos.

Mediação Imobiliária

Embora o setor imobiliário enfrente desafios, não podemos ignorar que eles trazem também suas vantagens, como o estímulo a um maior profissionalismo no ramo. A rigorosa fiscalização em áreas como o combate ao branqueamento de capitais e a necessidade de reportar ao Banco de Portugal são exemplos claros disto, enquanto a regulamentação da profissão de consultor imobiliário ainda aguarda definição. A recente queda do Governo veio atrasar este processo, que já se encontra em fase de preparação há aproximadamente um ano.

Observamos, no segundo semestre de 2023, uma diminuição notável no número de transações imobiliárias, refletindo também na redução dos créditos à habitação concedidos. No entanto, o segmento de luxo, orientado para estrangeiros e expatriados portugueses, tem contribuído para atenuar um pouco este impacto.

• Transações em 2023: no 3º trimestre, assistimos a um crescimento de +7,6% no Índice de Preços da Habitação (IPHab) em termos anuais, embora tenha havido uma ligeira queda de -1,1% comparativamente ao trimestre anterior. 
• Mercado comercial: o primeiro semestre de 2023 fechou com um investimento total de 765 milhões de euros, marcando uma descida de 8% face ao ano passado.
• Evolução dos preços: apesar da diminuição nas transações, os valores continuaram a escalar, embora a um ritmo mais moderado. Conforme os dados do INE, no 3º trimestre de 2023, o aumento dos preços nas habitações usadas foi de +8,1%, superando o das habitações novas, que registou +5,8%. Assiste-se, portanto, a um crescimento mais acentuado nos preços das habitações existentes em comparação com as novas, mas é notória uma desaceleração neste crescimento desde o 4º trimestre de 2021.

Em 2024, os profissionais da mediação imobiliária continuarão a enfrentar desafios que já vêm de 2023, como preços elevados, escassez de imóveis e dificuldades no acesso ao crédito habitacional. Existe uma incerteza sobre se este ano trará melhorias em comparação com o anterior. A recessão económica, já notória em alguns países europeus, sugere que a situação poderá deteriorar-se antes de se observar uma recuperação. Assim, é fundamental que os mediadores imobiliários mantenham o ânimo e redobrem os esforços na angariação e diversificação do seu portfólio de imóveis.

As dinâmicas do mercado imobiliário são influenciadas por diversas variáveis económicas. Para 2024, antecipa-se a manutenção das tendências atuais, podendo ocorrer uma inversão no segundo trimestre, impulsionada pela descida das taxas Euribor, uma potencial nova abordagem governativa, o impacto das medidas do pacote de simplificação dos licenciamentos (Simplex dos Licenciamentos) e a estabilização da inflação.

No entanto, o fator que mais tem influenciado o mercado imobiliário nacional, e que apresenta alguma incerteza, é o comportamento dos compradores estrangeiros. Por um lado, o crescimento sustentado do turismo faz prever uma tendência positiva, em particular no mercado norte-americano - em alta devido à intensa promoção de Portugal - e nos mercados brasileiro e espanhol, afetados por novas medidas fiscais. Por outro lado, a incerteza económica global e as políticas restritivas implementadas em 2023 podem resultar em impactos negativos, especialmente por parte dos Fundos Internacionais.

Construção

Em 2024, o setor imobiliário enfrenta dois desafios principais: a desconfiança dos investidores, tanto nacionais como internacionais, e os atrasos na aprovação de licenças pelas câmaras municipais.

A significativa redução do investimento no terceiro trimestre de 2023, que caiu para quase metade do valor registado no ano anterior, espelha bem a crescente desconfiança dos investidores. Este cenário foi agravado pelo Programa Mais Habitação. As medidas que desfavoreceram o Arrendamento Local, o término dos programas Visa Gold e do Estatuto de Residente Não Habitual (RNH), aliados às restrições e congelamento no mercado de arrendamento, têm contribuído para este ambiente desfavorável. A inflação e as altas taxas de juro agravam ainda mais a situação.

Por outro lado, enfrentamos a burocracia e a lentidão nos serviços de urbanismo das câmaras municipais. Estes fatores têm sido um entrave na concessão de licenças para a construção de novas habitações em Portugal. Estes atrasos afetam diretamente a oferta de novos imóveis no mercado, contribuindo para o aumento dos preços e exacerbando a crise habitacional no país.

Segundo dados do Banco de Portugal, verificou-se uma acentuada queda no licenciamento de novas habitações, um fenómeno que remonta à crise financeira de 2008. Após essa queda, a recuperação iniciada em 2016 tem sido moderada e estabilizou nos últimos três anos.

Por outro lado, existe um otimismo considerável em relação ao novo programa de simplificação de licenciamentos, o Simplex do Licenciamento Urbanístico, recentemente publicado em Dário da República Este programa tem como objetivo descomplicar o processo de licenciamento, removendo licenças (Licença de Utilização), autorizações e procedimentos que sejam considerados desnecessários ou duplicados nas áreas de urbanismo, ordenamento do território e indústria.

Uma das iniciativas chave deste decreto é a alteração do processo de licenciamento de projetos de arquitetura. Propõe-se que estes projetos sejam licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas. Esta mudança promete tornar o processo muito mais rápido, embora esteja a suscitar preocupações e oposições por parte da Ordem dos Arquitetos. O novo diploma que será implementado durante o ano de 2024, tem um grande potencial para beneficiar o setor imobiliário e da construção. Pode acelerar a aprovação de novos projetos habitacionais, ajudando a mitigar os problemas de oferta e custo no mercado imobiliário.

Mercados Emergentes

Para além dos grandes centros urbanos, os mercados imobiliários emergentes estão a ganhar força. Estas regiões oferecem oportunidades de investimento interessantes, com potencial para valorização a médio e longo prazo.

O constante influxo de novos compradores de todo o mundo está a mudar o cenário imobiliário. Devido à subida de preços nas principais áreas metropolitanas, tanto na venda como no arrendamento de imóveis, as regiões do interior do país e as zonas costeiras menos desenvolvidas estão a receber uma atenção especial por parte de promotores imobiliários, agências de mediação e compradores. Entre os mercados emergentes, destacam-se:

Madeira e Açores: As regiões insulares de Portugal têm dinâmicas distintas. A Ilha da Madeira, especialmente desde a pandemia, tem ganho destaque internacional, atraindo promotores de diversas origens, incluindo do continente e de outros países. Temos assistido a um significativo aumento de investimentos por parte de compradores estrangeiros, transformando a Madeira num dos principais destinos imobiliários de Portugal. Este crescimento deve-se, em parte, ao apoio e à agilidade que o governo regional e as câmaras municipais têm demonstrado em relação a novos projetos de construção, o que contrasta com a situação no continente. Prevê-se que em 2024 a concorrência entre os intervenientes do mercado imobiliário na região aumente ainda mais, atraindo ainda mais profissionais para esta ilha.

Quanto à Região dos Açores, está a dar-se início a um processo semelhante, embora com algum atraso. O turismo tem sido um dos principais impulsionadores do crescimento do setor imobiliário, e os Açores não são exceção. A região tem vindo a recuperar o atraso em termos de desenvolvimento turístico, quando comparada com a Madeira, e está a apresentar sinais de crescimento significativo.

Interior de Portugal: É no interior do país que encontramos imóveis com preços mais acessíveis e terrenos mais em conta. De norte a sul, fora das zonas urbanas tradicionais, 2024 vai testemunhar um aumento de novos projetos em diversos setores, incluindo o turismo, o segmento de luxo, residências para idosos e imóveis residenciais convencionais.

Algarve: Um dos principais desafios para o crescimento saudável do mercado residencial e turístico no Algarve tem sido a morosidade e a burocracia em muitos municípios da região. No entanto, algo está a mudar. Novos projetos estão a surgir em locais como Tavira, Olhão, Vila Real de Santo António e outros.

Litoral de Portugal: Novas tendências estão a emergir. O aumento dos preços está a levar compradores para regiões costeiras um pouco afastadas das principais cidades, de Comporta a Melides, de Tavira a Vila Real de Santo António, da Ericeira a Caldas da Rainha, entre outros.

Esta tendência pode ser explicada por vários motivos, incluindo a procura de casas com preços mais acessíveis, a busca por uma melhor qualidade de vida e o interesse em áreas com menor densidade populacional. Além disso, as áreas menos exploradas do país oferecem oportunidades únicas tanto para investimentos residenciais como turísticos, atraindo uma variedade de investidores e compradores. Esta tendência também reflete as mudanças nas preferências dos consumidores, que valorizam cada vez mais a sustentabilidade, a tranquilidade e a ligação com a natureza, aspetos frequentemente encontrados em áreas fora dos grandes centros urbanos.

A revitalização de áreas menos dinâmicas, através do investimento imobiliário, pode resultar em melhorias na infraestrutura local, aumento do emprego e crescimento do setor de serviços e comércio.

Sustentabilidade e Eficiência Energética

A crescente consciência ambiental está a ter um impacto significativo nas decisões de compra e investimento no setor imobiliário. À medida que avançamos para 2024, é notável o aumento da preferência dos compradores por imóveis sustentáveis e energeticamente eficientes. Isso abrange projetos que adotam materiais amigos do ambiente, focam na eficiência energética e incorporam soluções ecológicas.

É também expectável que os empreendimentos imobiliários em 2024 sejam caracterizados pela integração de tecnologias inteligentes e pela oferta de soluções energéticas eficazes, o que, por sua vez, promove o bem-estar dos residentes. Esta tendência reflete não apenas a preocupação com o ambiente, mas também o desejo de criar espaços habitacionais modernos e confortáveis.

Assim, o futuro do mercado imobiliário parece estar alinhado com práticas mais sustentáveis e orientadas para o bem-estar, o que beneficia tanto os compradores como o nosso planeta.

Inovação no Design e Espaços Funcionais

À medida que a procura por habitação continua a evoluir, os consumidores mostram um crescente interesse por ambientes inovadores e espaços funcionais. Hoje em dia, as propriedades que oferecem flexibilidade e mobilidade estão a ser cada vez mais valorizadas. Esta tendência é impulsionada pelas mudanças nas necessidades de espaço e localização que surgiram após a pandemia.

Estas mudanças refletem uma era de transformações rápidas no mercado imobiliário em Portugal, com um forte enfoque em inovação, sustentabilidade e tecnologia. Além disso, o mercado terá que enfrentar os desafios que surgem no contexto económico atual. Para os profissionais do setor, como os consultores de imóveis, é fundamental manterem-se atualizados com estas tendências. Isso implica a adoção de tecnologias modernas, a busca de informações sobre práticas sustentáveis e a exploração de novos mercados e oportunidades.

Neste cenário dinâmico, a adaptação e a busca constante por conhecimento são chaves para o sucesso no mercado imobiliário de hoje.