Vender ou arrendar uma casa, qual a melhor escolha?

Tal como noutras questões relativas ao ramo imobiliário não existe uma resposta "chave na mão" que sirva para todas as portas. Cada caso é um caso. Assim, vou abordar este tema falando sobre várias perspetivas que o podem ajudar a formular a escolha mais adequada.

O tempo e o local são determinantes

O que parece adequado num dado momento não o será noutro. Ao equacionar as vantagens e desvantagens de cada opção, terá que ponderar a dinâmica do mercado imobiliário nesse momento, para a localidade do seu imóvel, ou até mesmo ao nível do respetivo bairro. 

O desequilíbrio entre a oferta e a procura geram oportunidades que importa aproveitar. Se num dado local, existir escassez no mercado de arrendamento, poderá tentar a opção de arrendamento com uma renda mais elevada. Em caso contrário a venda poderá ser a escolha mais acertada. Obviamente que a opção de arrendamento é sempre temporária, estando apenas condicionada pela vigência do contrato.

É fundamental conhecer a dinâmica imobiliária mais recente na zona do seu imóvel, p.ex. quando um anúncio de arrendamento desaparece pouco tempo depois de "ir para o ar", é sinal que o mercado está disposto a pagar mais.

O mesmo acontece em relação à venda de uma casa. Quando os preços estão anormalmente elevados, se não aproveitar a oportunidade nesse momento, poderão demorar anos até surgir uma oportunidade semelhante. Há que estar atento à ocorrência dum certo momento especial:

Este ocorre após um longo período de valorização do mercado imobiliário. Os ciclos económicos sucedem-se e após cada ciclo positivo, sucede-lhe um ciclo negativo. Uma contração da economia, uma disrupção na oferta imobiliária, uma subida das taxa de juro, ou qualquer outro evento dramático, poderão ser o gatilho que despoleta o arrefecimento da dinâmica imobiliária e o início de um ciclo negativo.

Saber antever o momento de inversão de um ciclo positivo é a chave para a escolha do momento certo para vender bem, ou para reter um imóvel.

Vantagens e desvantagens da venda versus arrendamento

Vender a sua casa - Vantagens

1 - A primeira é obvia: o encaixe financeiro é grande e possibilita o abraçar de novos investimentos e novas oportunidades, desejavelmente mais rentáveis e geradoras de maiores ganhos financeiros.

2 - À medida que uma casa envelhece surgem novas necessidades de manutenção ou reparação. Os ciclos de 10 anos e 20 anos (estes últimos com maior impacto) são sinalizadores de potenciais gastos e más surpresas. Assim, se a sua casa se aproxima do fim de um ciclo destes, prepare-se para gastar mais dinheiro, que é como quem diz perder dinheiro. Vender uma casa nestas condições, poderá ser a opção mais correta e que o isenta de preocupações com despesas inesperadas. É claro que se optar por um arrendamento de longa duração, pode sempre negociar com o inquilino a partilha das despesas que passem por investimentos de maior vulto, tais como a renovação da cozinha ou casas de banho, pinturas, ou mesmo a mudança das canalizações.

Vender uma casa - Desvantagens

1 - A primeira e não menosprezável para muitos proprietários é a perda de um valor imobiliário que pode carregar um valor emocional. O ser humano tem uma relação especial com a propriedade e a perda é mais inócua para uns do que para outros

2 - Vender uma casa no decorrer de um ciclo negativo é sempre mau, embora se possa justificar, por motivo de dificuldades financeiras ou outros. Assim, evite fazê-lo e se possível resista a esse impulso, esperando pela inversão do ciclo e por momentos mais favoráveis. Arrendar durante a espera é uma opção aconselhável.

3 - Existem despesas ficais associadas à venda de uma casa que podem ser penalizadores. Quando vende uma casa e recebe um montante elevado, ficará sujeito ao imposto de mais valias. Ver em baixo.

Arrendar uma casa - Vantagens

1 - Se o momento for bom para arrendar, se o imóvel estiver em bom estado de conservação e se a escolha do inquilino for criteriosa, conseguirá manter a propriedade do imóvel sem perder valor património, desde que o valor da renda seja superior à desvalorização da casa.

2 - É uma boa forma de assegurar um rendimento extra com elevada previsibilidade, desde que escolha um modelo de arrendamento (pedido de caução ou de rendas em antecipação) que acautele o risco de cancelamento do contrato.

Arrendar uma casa - Desvantagens

1 - A primeira é a desvantagem fiscal, o que parece ser um rendimento liquido acaba sempre por sofrer uma erosão por causa do pagamento de impostos e outras despesas legais.

2 - Uma das maiores desvantagens em arrendar a sua casa tem a ver com o risco de desgaste / danos / vandalismo do imóvel ou de bens usados na decoração. Uma das formas de se acautelar, passa pelo modelo de arrendamento escolhido. Pedir um valor de caução elevado (proporcional ao grau de risco associado ao arrendatário) ou pedindo várias rendas em avanço (pode pedir até 3, 6 ou mais rendas em antecipação) e descontar estes valores em caso de haver necessidade de reparações ou substituição de algum bem danificado.

Despesas fiscais

Vender uma casa - Quais as despesas fiscais?

O valor recebido pela venda de uma casa é passível de pagamento de imposto sobre as mais valias. Contudo poderá ficar isento do pagamento deste imposto, caso reinvista o valor apurado das mais-valias, num prazo de até 36 meses após a data de venda da casa, ou caso tenha adquirido uma outra até 24 meses antes.

Como calcular a mais valia?

Mais valias = Valor de venda da casa - Valor pelo qual a adquiriu - Encargos dedutíveis (p.ex. comissão de mediação)

O valor sujeito a tributação em sede de IRS é de 50% do valor de mais-valia calculado em cima.

O valor exato do imposto a pagar depende da situação fiscal de cada contribuinte, uma vez que o montante apurado pela mais-valia é somado aos restantes rendimentos desse ano fiscal. É sobre esse valor total que incidirá o imposto a pagar, variando em função do escalão e da taxa de IRS respetiva.

Arrendar uma casa - Quais as despesas fiscais?

A opção de arrendamento é mais complexa de analisar, pois existem diversos cenários possíveis.