Quanto custa vender uma casa?

Vender uma casa pode tornar-se uma verdadeira epopeia pois, além das dores de cabeça, esta decisão pode revelar-se bastante dispendiosa tanto para o proprietário como para o comprador.

Associados à venda de um apartamento, moradia, lote de terreno ou outro tipo de imóvel, existem diversos custos a ponderar: a promoção da venda do imóvel (opcional), registos (como a formalização dos contratos) e a escritura de venda. Alguns destes custos são opcionais, por exemplo se promove a venda da casa através dos serviços de uma empresa de mediação imobiliária, ou não, etc. Conhecer em detalhe estes custos irá ajudá-lo a escolher o preço certo, pelo qual pretende vender a sua casa

Existem inúmeros custos subjacentes, tais como os custo de publicidade e marketing, emissão do certificado energético, comissão a pagar à empresa de mediação, custos notariais e registos, impostos, etc. Saiba quais são em detalhe:

Custos fixos na venda de uma casa

O Certificado Energético é obrigatório

Em primeiro lugar, para promover a venda de um imóvel (p.ex. para anunciar num site) é imprescindível que possua um Certificado Energético (CE), por outro lado o CE terá que constar na assinatura do Contrato de Compra e Venda do imóvel. Este documento passou a ser obrigatório para todos os imóveis que não estejam isentos. Existem multas que podem variar entre 250€ e 3.740€ para o proprietário ou mediador que infrinja esta obrigação legal.

O CE só pode ser emitido por um técnico devidamente credenciado e tem um custo que varia em função da área e características do imóvel (se se destina à habitação, comércio ou serviços, etc.). O CE implica o pagamento de taxas de registo e emissão do certificado (entre 28€ e 950€), mais os honorários do perito responsável pela emissão do CE. Em função destas variáveis, o custo total pode variar desde 200€ até mais de 5.000€. Caso já exista um Certificado Energético este poderá ser usado desde que não tenha ultrapassado o prazo de validade (10 anos) e as medidas de correção nele mencionadas já tenham entretanto sido implementadas, garantido uma certificação mínimo de "B-".

Quanto custa a Escritura e registos da venda de uma casa?

Existem diversos custos de formalização e registo da venda da sua casa, tais como a formalização dos contratos, os custos da escritura, o pagamento do Imposto de Selo, etc.. As comissões e os custos de registo poderão variar consoante o local onde se realiza a escritura (conservatória, serviço casa pronta, notário privado, notário publico, etc.). Para além disso, dependem também do preço de aquisição da casa, se se trata da primeira ou da segunda habitação, entre outros fatores, não existe pois uma tabela de custos previamente estabelecida.

As escrituras podem ser realizadas através do serviço Casa Pronta, em Cartórios Notariais ou nas Conservatórias do Registo Predial. 

Na serviço Casa Pronta, disponível num conjunto de balcões únicos públicos, tem a vantagem de tratar de todas as formalidades associadas à compra e venda de uma casa num balcão único e a custos mais baixos, tabelados pelo Estado:

• 375€+impostos, se for efetuado apenas um registo (ex.: a maioria dos casos de compra e venda sem financiamento bancário e a maioria dos casos em que se procede à transferência do empréstimo para compra de casa de um banco para outro);
• 700€+impostos, se for efetuado mais que um registo (ex.: é o caso da compra e venda com financiamento bancário em que são efetuados vários registos);
• 500€+impostos, se estiver em causa a compra e venda de uma casa com financiamento bancário, no caso de recorrer a uma Conta Poupança-Habitação;
• 255€+impostos, se estiver em causa a compra e venda de uma casa sem financiamento bancário, no caso de recorrer a uma Conta Poupança-Habitação;

Despesas com a Documentação

Embora menores, é necessário contar com os custos associados à aquisição ou atualização de vários documentos obrigatórios, que terá que apresentar no Contrato de Promessa Compra e Venda-CPCV (opcional) ou no ato da Escritura de Compra e Venda:

• Certidão predial, 30 euros se for na Conservatória e 15 euros a certidão permanente.
• Caderneta predial, cerca de 10 euros.
• Certidões emitidas pelas Câmaras Municipais, depende da autarquia e poderá rondar os 15 euros cada.
• Certidões de Direito de preferência: 15 euros.

Impostos sobre a venda de uma casa

Imposto sobre as mais-valias

O imposto pago em sede de IRS sobre as mais-valias imobiliárias incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor de aquisição, ajustado por coeficientes de desvalorização da moeda e deduções relativas a despesas de valorização do imóvel (desde que realizadas nos últimos 12 anos), bem como despesas associadas à venda (tais como as comissões pagas a uma Agência Imobiliária).

A questão da data de aquisição da casa é importante para calcular as mais valias, segundo Luís Lima: “As mais valias são avaliadas em função da data de aquisição da casa, só se aplicam aos imóveis adquiridos a partir da data consagrada na lei das mais valias”.

“Havendo lugar ao pagamento de mais valias, a comissão da mediação imobiliária, caso tenha existido, é também dedutível neste imposto”, acrescenta o líder da APEMIP.

Cálculo das Mais-Valias Imobiliárias

Mais-valias = Valor de Venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos com compra e venda e encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos (p.ex. obras de conservação/manutenção, comissão imobiliária na venda do imóvel).

Na maior parte dos casos, o montante sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do valor de venda do imóvel. As mais-valias são tributadas à taxa de 28% no regime de tributação autónoma, ou podem ser englobadas na restante tributação do sujeito passivo, aplicando-se a taxa marginal do IRS.

Existem contudo exceções relativamente à incidência do imposto sobre mais-valias imobiliárias. De acordo com o Lei n.º 82-E/2014 - Artigo 43º:

a) O valor é integralmente considerado (100%) nas situações em que os imóveis tenham recebido apoio não reembolsável do Estado ou outras entidades públicas, e o valor total desse apoio seja superior a 30% do VPT (Valor Patrimonial Tributário) do imóvel para efeitos de IMI. Esta condição aplica-se se os imóveis forem vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data de aquisição ou conclusão das obras;

b) Em todos os outros casos, apenas 50% do valor das mais-valias é considerado para efeitos de imposto.

Simplificando, as mais-valias imobiliárias são o lucro resultante da venda ou permuta de um imóvel. Assim, se adquiriu uma casa por 150 mil euros e a vendeu por 200 mil euros, poderá vir a ter que contar com o pagamento de mais-valias ao fisco, que incidirão sobre 50% da diferença, ou seja 50 mil euros.

Isenção do Imposto de Mais-Valias Imobiliárias

Existem, contudo, situações em que a venda de um imóvel pode estar parcial ou totalmente isenta de imposto sobre mais-valias, nomeadamente quando o montante obtido na venda é reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente em Portugal, dentro de determinados prazos. Ou seja, se vender uma casa que era usada para habitação própria e permanente e comprar outra pelo mesmo valor e para a mesma função, estará isento do pagamento deste imposto.

A Deco Proteste tem um simulador online onde é possível fazer às contas às mais valias a pagar às Finanças. Consulte aqui o simulador.

Outras despesas

Além das despesas anteriores mencionadas, pode contar também o pagamento destas contas em caso de venda da sua casa.

• A comissão a pagar à Instituição bancária por reembolso antecipado do empréstimo, caso conste no contrato inicial, depende de cada banco e do respetivo contrato. Estas comissões rondam em regra os 0,5% do capital amortizado. Contudo, e desde Novembro de 2022 que, o Governo legislou no sentido de proibir temporariamente esta comissão. Entretanto, a suspensão deste pagamento foi prolongada até ao final de 2024.
• O cancelamento da hipoteca perante a Conservatória do Registo Predial, caso exista, custa 50 euros por cada ato. Se efetuado fora do prazo (60 dias) passa a 100€ (Artigo 8.º-C do Código do Registo Predial), o custo dobra.

Custos variáveis na venda de uma casa

Promoção da venda da casa

Este custo é muito variável. Se optar por vender a sua casa sozinho, os custos podem ser pequenos: desde uma simples placa que pode colocar no exterior do seu imóvel (a maior parte das gráficas possui este serviço, por um custo não muito superior a 20€), até anúncios num jornal ou nos sites da especialidade (Casa Sapo, Imovirtual, Idealista e BPI Expresso Imobiliário, etc.) caso este em que terá que investir muito mais dinheiro.

No caso da publicidade on-line feita através destes portais especializados os custos têm vindo a subir, derivado ao bom momento do mercado imobiliário. Além disso a eficácia dum anúncio promovido por um particular será sempre inferior à conseguida pelas grandes empresas de mediação que possuem contratos com destaques e visibilidade prioritária.

Comissão a pagar à empresa de mediação imobiliária

Se optar por vender a sua casa através de uma agência imobiliária, a primeira despesa a de ter em conta será a da comissão a pagar à agência, quando conseguir vender a sua casa. Em Portugal, “quem vende terá de pagar a comissão acordada com a empresa de mediação imobiliária, se a venda tiver sido efetuada com recurso à mediação”, explica Luís Lima, presidente da APEMIP (Associação dos profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal). Ou seja os compradores não têm custos quando recorrerem a uma empresa de mediação, mas os proprietários têm.

Regra geral, as agências imobiliárias cobram uma comissão de 5% sobre o valor de venda da casa, para tratar de todos os aspetos relacionados com a promoção e comercialização. Neste custo incluem-se as despesas com a promoção do imóvel (anúncios, flyers, websites, etc.), com o trabalho do consultor imobiliário, com o respetivo suporte jurídico, etc. Importa salientar que o valor da comissão pago pelo proprietário pode ser deduzido na totalidade no valor das mais-valias, na declaração de IRS.

5 Dicas para reduzir os custos de venda de uma casa

1 - Vender diretamente a um particular, sem recorrer a uma agência imobiliária, é uma opção possível, mas cada vez menos habitual. Para a maioria dos proprietários, a mais-valia do trabalho de um consultor imobiliário compensa a comissão paga. Não só financeiramente, por conseguir um preço mais elevado do que se vendesse sozinho, mas também porque as dores de cabeça e os riscos associados a uma transação são largamente compensados.

2 - Tentar a venda através de uma Permuta de imóveis. Através da permuta de imóveis, um mecanismo aceite pelo Direito Português, tanto o proprietário do primeiro imóvel como o do segundo beneficiam de um desconto fiscal em sede de vários impostos. Nomeadamente, o imposto sobre as mais-valias e o IMT incidirão apenas sobre a diferença entre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de ambos os imóveis. No limite, e se ambos tiverem o mesmo preço de venda, não haverá lugar ao pagamento do imposto.

3 - Guarde todas as faturas de obras de conservação, manutenção ou melhorias realizadas na sua casa, pois, caso venda num prazo de 12 anos, poderá ver esse valor descontado no cálculo das mais-valias imobiliárias e no pagamento do imposto em sede de IRS.

4 - Os custos notariais relativos à escritura de compra e venda da casa poderão ser um pouco reduzidos caso recorra ao Balcão Casa Pronta.

5 - A ajuda profissional na venda de uma casa tem um custo, mas este pode ser compensado por outros ganhos. O valor acrescentado e a competência de um consultor experiente e com provas dadas poderão contribuir para a venda da sua casa por um preço superior e num tempo mais reduzido. E porque o tempo é dinheiro, quanto mais tempo demorar a venda da sua casa, mais esta poderá desvalorizar. Leia o meu artigo sobre como queimar um imóvel no mercado. Já para não falar que a comissão paga à agência é dedutível nas mais-valias.

Consulte-me e sentirá a diferença.