Quanto custa vender uma casa?

Quando um proprietário decide vender uma casa, tem que equacionar corretamente os custos relacionados com o processo de venda, desde as despesas com a promoção da venda até às despesas legais e fiscais. Segue-se uma lista com um levantamento dos custos opcionais e dos obrigatórios.

Vender uma casa pode tornar-se uma verdadeira epopeia pois, além das dores de cabeça, esta decisão pode revelar-se bastante dispendiosa tanto para o proprietário como para o comprador.

Associados à venda de um apartamento, moradia, lote de terreno ou outro tipo de imóvel, existem diversos custos a ponderar: a promoção da venda do imóvel (opcional), registos (como a formalização dos contratos) e a escritura de venda. Alguns destes custos são opcionais, por exemplo se promove a venda da casa através dos serviços de uma empresa de mediação imobiliária, ou não, etc. Conheçer em detalhe estes custos irá ajudá-lo a escolher o preço certo, pelo qual pretende vender a sua casa

Existem inúmeros custos subjacentes, tais como os custo de publicidade e marketing, emissão do certificado energético, comissão a pagar à empresa de mediação, custos notariais e registos, impostos, etc. Saiba quais são em detalhe:

O Certificado Energético é obrigatório

Em primeiro lugar, para promover a venda de um imóvel (p.ex. para anunciar num site) é imprescindível que possua um Certificado Energético (CE), por outro lado o CE terá que constar na assinatura do Contrato de Compra e Venda do imóvel. Este documento passou a ser obrigatório para todos os imóveis que não estejam isentos. Existem multas que podem variar entre 250€ e 3.740€ para o proprietário ou mediador que infrinja esta obrigação legal.

O CE só pode ser emitido por um técnico devidamente credenciado e tem um custo que varia em função da área e características do imóvel (se se destina à habitação, comércio ou serviços, etc.). O CE implica o pagamento de taxas de registo e emissão do certificado (entre 28€ e 950€), mais os honorários do perito responsável pela emissão do CE. Em função destas variáveis, o custo total pode variar desde 200€ até mais de 5.000€. Caso já exista um Certificado Energético este poderá ser usado desde que não tenha ultrapassado o prazo de validade (10 anos) e as medidas de correção nele mencionadas já tenham entretanto sido implementadas, garantido uma certificação mínimo de "B-".

Promoção da venda da casa

Este custo é muito variável. Se optar por vender a sua casa sozinho, os custos podem ser pequenos: desde uma simples placa que pode colocar no exterior do seu imóvel (a maior parte das gráficas possui este serviço, por um custo não muito superior a 20€), até anúncios num jornal ou nos sites da especialidade (Casa Sapo, Imovirtual, Idealista e BPI Expresso Imobiliário, etc.) caso este em que terá que investir muito mais dinheiro.

No caso da publicidade on-line feita através destes portais especializados os custos têm vindo a subir, derivado ao bom momento do mercado imobiliário. Além disso a eficácia dum anúncio promovido por um particular será sempre inferior à conseguida pelas grandes empresas de mediação que possuem contratos com destaques e visibilidade prioritária.

Comissão a pagar à empresa de mediação imobiliária

Se optar por vender a sua casa através de uma agência imobiliária, a primeira despesa a de ter em conta será a da comissão a pagar à agência, quando conseguir vender a sua casa. Em Portugal, “quem vende terá de pagar a comissão acordada com a empresa de mediação imobiliária, se a venda tiver sido efetuada com recurso à mediação”, explica Luís Lima, presidente da APEMIP (Associação dos profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal). Ou seja os compradores não têm custos quando recorrerem a uma empresa de mediação, mas os proprietários têm.

Regra geral, as agências imobiliárias cobram uma comissão entre 4% a 5% sobre o valor da venda da casa, para tratar de todos os aspectos relacionados com a promoção e comercialização. Neste custo incluem-se as despesas com a promoção do imóvel (anúncios, flyers, websites, etc.), com o trabalho do consultor imobiliário, com o respetivo suporte juridico, etc. etc.

Quanto custa a Escritura e registos da venda de uma casa?

Existem diversos custos de formalização e registo da venda da sua casa, tais como a formalização dos contratos e os custos de escritura. As comissões e os custos de registo poderão variar consoante o local onde se realiza a escritura (conservatória, serviço casa pronta, notário privado, notário publico, etc). Para além disso, dependem também do preço de aquisição da casa, se se trata da primeira ou da segunda habitação, entre outros fatores, não existe pois uma tabela de custos previamente estabelecida.

As escrituras podem ser realizadas através do serviço Casa Pronta, em Cartórios Notariais ou nas Conservatórias do Registo Predial

Na serviço Casa Pronta, disponível num conjunto de balcões únicos públicos, tem a vantagem de tratar de todas as formalidades associadas à compra e venda de uma casa num balcão único e a custos mais baixos, tabelados pelo Estado:

  • 375€+impostos, se for efetuado apenas um registo (ex.: a maioria dos casos de compra e venda sem financiamento bancário e a maioria dos casos em que se procede à transferência do empréstimo para compra de casa de um banco para outro);
  • 700€+impostos, se for efetuado mais que um registo (ex.: é o caso da compra e venda com financiamento bancário em que são efetuados vários registos);
  • 500€+impostos, se estiver em causa a compra e venda de uma casa com financiamento bancário, no caso de recorrer a uma Conta Poupança-Habitação;
  • 255€+impostos, se estiver em causa a compra e venda de uma casa sem financiamento bancário, no caso de recorrer a uma Conta Poupança-Habitação;

Despesas com a Documentação

Embora menores, é necessário contar com os custos associaos à aquisição ou atualização de vários documentos obrigatórios, que terá que apresentar no Contrato de Promessa Compra e Venda-CPCV (opcional) ou no ato da Escritura de Compra e Venda:

  • Certidão predial, 30 euros se for na Conservatória e 15 euros a certidão permanente.
  • Caderneta predial, cerca de 10 euros.
  • Certidões emitidas pelas Câmaras Municipais, depende da autarquia e poderá rondar os 15 euros cada.
  • Certidões de Direito de preferência: 15 euros.

Imposto sobre as mais-valias

As mais-valias são o lucro resultante da venda ou permuta de um imóvel. Assim, se adquiriu uma casa por 150 mil euros e a vendeu por 200 mil euros, poderá vir a ter que contar com o pagamento de mais-valias ao fisco, que incidirão sobre os 50 mil euros.

O lucro sujeito a tributação é considerado em apenas 50% do seu valor, podendo ficar isento caso o imóvel vendido fosse usado para habitação própria e permanente e o produto da venda seja reinvestido na aquisição de uma outra habitação própria e permanente.

A questão da data de aquisição da casa é importante para calcular as mais valias, segundo Luís Lima: “As mais valias são avaliadas em função da data de aquisição da casa, só se aplicam aos imóveis adquiridos a partir da data consagrada na lei das mais valias”.

“Havendo lugar ao pagamento de mais valias, a comissão da mediação imobiliária, caso tenha existido, é também dedutível neste imposto”, acrescenta o líder da APEMIP.

A Deco Proteste tem um simulador online onde é possível fazer às contas às mais valias a pagar às Finanças. Consulte aqui o simulador.

Outros Impostos

Além das mais valias, pode contar também com vários outros impostos: “O IMT e o IMI são impostos que recaem sobre quem compra (IMT) e sobre quem é o proprietário da casa no dia 31 de Dezembro do ano fiscal respectivo (IMI)”, afirma Luís Lima, destacando que existe também um “renascido imposto de selo, para transações de montantes mais elevados e quantificados na lei”.

Outras despesas

Além das despesas anteriores mencionadas, pode contar também o pagamento destas contas em caso de venda da sua casa.

  • Comissão a pagar à Instituição bancária por reembolso antecipado do empréstimo, caso exista, depende de cada banco.
  • Cancelamento da hipoteca perante a Conservatória do Registo Predial, caso exista, 60 euros por cada ato.

E lembre-se: a ajuda profissional na venda de uma casa tem um custo, mas... "tempo é dinheiro".
Consulte-me e sentirá a diferença.

Atualizado em: 
Domingo, 24 Abril, 2022
 
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