Tendências do mercado imobiliário: segmento médio-alto

Conheça as minhas respostas em 2025, para Portugal, a um conjunto de perguntas relacionadas com este tema, direcionadas a investidores e promotores.

Analisando o perfil do comprador no segmento médio-alto, verifica-se que a maioria é de origem estrangeira, seguida por compradores portugueses de classe média-alta, com destaque para os expatriados que regressam a Portugal ou que procuram investir, possuindo um poder de compra equivalente ao dos estrangeiros.

De acordo com um estudo recente da NOVA SBE para a Porta da Frente Christie's, o mercado imobiliário de gama alta em Portugal pode ser dividido em três segmentos:

Esta segmentação permite uma análise mais precisa do comportamento do mercado e das preferências dos compradores segundo diferentes níveis de poder aquisitivo.

Mercado Imobiliário:

1 - Quais são as zonas mais procuradas atualmente pelas famílias portuguesas de classe média/alta para compra de habitação?

Atualmente, as zonas mais procuradas concentram-se sobretudo nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, mas também em certas regiões com elevada qualidade de vida e forte desenvolvimento urbano.

Grande Lisboa e Arredores:

• Lisboa (Centro Histórico e Zonas Prime): A capital continua a ser um polo de atração fortíssimo. Zonas como a Avenida da Liberdade, Chiado, Príncipe Real, Estrela, Campo de Ourique, Avenidas Novas e Parque das Nações são altamente requisitadas. A procura centra-se em apartamentos de luxo, edifícios históricos reabilitados e imóveis com características únicas. A vida cultural intensa, a oferta de serviços de qualidade, as escolas de renome, a centralidade e as boas ligações rodoviárias e de transportes são grandes atrativos.
• Cascais e Estoril: Conservam o charme histórico e a reputação de zonas de excelência, sobretudo para compradores estrangeiros. Oferecem uma combinação de vida cosmopolita, praias, infraestruturas de excelência (nomeadamente na saúde e serviços), comércio e restauração de excelência, campos de golfe, marinas e um ambiente mais tranquilo, embora com preços mais elevados. Zonas como Quinta da Marinha, Birre, Guincho, e o centro da vila de Cascais são muito procuradas. Os preços de venda e arrendamento nestas localidades estão entre os mais elevados de Portugal.
• Oeiras
  : O concelho de Oeiras tem-se afirmado como uma zona de crescente importância, graças ao desenvolvimento económico, com parques empresariais de referência como o Taguspark e o Lagoas Park, a par de universidades, escolas internacionais e excelentes ligações a Lisboa.
  Paço de Arcos, Caxias e Santo Amaro de Oeiras são exemplos de áreas particularmente valorizadas dentro do concelho. Mas Porto Salvo, Barcarena (com destaque para o Oeiras Golf & Residence) e Algés/Miraflores têm atraído cada vez mais compradores de classe média-alta..
• Sintra: atrai um público que procura um estilo de vida mais requintado, beneficiando da sua beleza natural e histórica, espaços verdes e condomínios privados. Além da proximidade à capital, os preços mais altos nos concelhos vizinhos de Cascais e Oeiras tornam Sintra uma alternativa atrativa. Novos empreendimentos, em especial condomínios fechados, têm surgido em redor da vila de Sintra, complementando as áreas mais exclusivas como Belas Clube de Campo, Quinta da Beloura e Quinta da Penha Longa. Rio de Mouro é um exemplo notável desta tendência.

No Grande Porto destacam-se zonas como:

• Foz do Douro e Nevogilde: procuradas pela localização premium à beira-mar, vistas deslumbrantes e acesso a praias. Apresentam uma oferta de habitação de alta qualidade, com moradias e apartamentos de luxo. O prestígio social e a proximidade a serviços exclusivos contribuem para valorizar o investimento e aumentar a procura.
• Boavista e Campo Alegre: estas zonas são centros de negócios importantes, com escritórios, empresas e serviços diversos. Atraem profissionais e famílias que valorizam a proximidade ao local de trabalho, sem descurar a qualidade urbana. Contam também com uma vasta oferta de comercio e lazer.
• Matosinhos: com destaque para a zona de Leça da Palmeira, pela sua proximidade ao mar, e pela qualidade de vida. Tem vindo a tornar-se numa zona de eleição para quem procura um estilo de vida de elevada qualidade.
• Zona Histórica do Porto: Com a reabilitação da Baixa do Porto, esta zona tem atraído investidores e famílias que procuram viver em edifícios históricos renovados. A oferta de imóveis de luxo tem aumentado, com preços elevados devido à procura turística e à valorização da área.

Fora dos grandes centros urbanos, as famílias procuram cada vez mais:

• Região de Setúbal:premium privilegiadas pela proximidade a Lisboa, excelente qualidade ambiental, praias e boa oferta imobiliária. Para além das localidades mais , como a Herdade da Aroeira, a Quinta do Peru em Azeitão, destacam-se ainda São Lourenço, São Simão, Sesimbra e Tróia. Sesimbra, e em particular a freguesia de Castelo, também se destaca em termos de procura imobiliária. Por outro lado, mais perto de Almada surgem novos empreendimentos em fase de projeto. privilegiando a proximidade à capital (Caparica Hills é disso um bom exemplo). 
• Algarve:premium populares pela qualidade dos imóveis, segurança, clima ameno e infraestruturas turísticas e residenciais , destacam-se zonas como Vilamoura, Quinta do Lago e Vale do Lobo. Albufeira, Lagos e Portimão também são zonas em ascensão. Vilamoura (e as vizinhas Quinta do Lago e Vale do Lobo) mantém o prestígio e a procura internacional. Outras zonas que também oferecem um bom potencial incluem: Faro, Ferragudo, Tavira (atualmente em alta), Alvor e Carvoeiro.

Faço um parêntesis adicional para zonas como Braga e Aveiro que têm emergido recentemente como opções atrativas devido ao seu dinamismo económico crescente, boas ligações ao Porto, e qualidade geral de vida.

2 - Há alguma mudança recente nas preferências de localização ?

• Descentralização Urbana:
  • Tendência: Mais procura fora dos grandes centros (Lisboa, Porto).
  • Motivo:premium mais baixos. Teletrabalho, busca por mais espaço e natureza, custo de vida e preços de imóveis
  • Zonas em destaque: Periferias, zonas semiurbanas, localidades de dimensão média.
• Valorização do Espaço e Natureza:
  • Prioridade: Casas maiores, com jardins/varandas e áreas verdes na envolvente.
  • Impacto: Impulsiona a procura em zonas menos densas e mais afastadas dos centros.
• Redescoberta de pequenas localidades e do Interior:
  • Atratividade: Cidades como Braga, Aveiro, Coimbra e interior (Alentejo, Douro) ganham uma nova popularidade, atraindo não só estrangeiros endinheirados como imigrantes e novos negócios ligados ao turismo.
  • Vantagens: Qualidade de vida, menor custo de vida, ritmo mais calmo, natureza.
• Ênfase na Sustentabilidade:
  • Preocupação: Crescente interesse por casas eficientes, ecológicas, com energias renováveis.
  • Novidades: Comunidades ecológicas e co-housing continuam a surgir, apesar de já não ser uma novidade.
• Algarve para além do turismo:
  • Evolução: O Algarve mudou! Já não é só destino de férias, cada vez mais pessoas decidem comprar e ficar (para além dos turistas), especialmente quem quer uma reforma com muito sol.
  • Diversificação: Atualmente, assiste-se a uma dinâmica no Algarve, durante o ano inteiro, em zonas fora do "Triângulo Dourado".
• Zonas Premium continuam em alta:
  • Lisboa e Porto: Mantêm-se no topo, mas a procura é mais seletiva, privilegiando fatores como: espaços exteriores, qualidade de construção, projetos sustentáveis, reabilitação urbana e oferta de serviços na proximidade.
• Saída das grandes cidades para as periferias? Esta tendência não só se mantém como acelerou, alimentada pela escalada dos preços nos centros urbanos durante a última década. Pois apesar da maior capacidade financeira do segmento médio-alto, a procura por habitação de qualidade mais acessível leva-os frequentemente a fixarem-se em zonas mais periféricas.

3 - Que fatores são mais valorizados na escolha da localização ?

Em resumo, as famílias valorizam por ordem de importância:

1. Espaço & Natureza: Casa espaçosa (interior/exterior), jardins, áreas verdes próximas, tranquilidade, natureza e ar puro.
2. Segurança: Para as famílias, a segurança e a tranquilidade da zona tornaram-se prioridades. Não é por acaso que os condomínios fechados continuam a ser tão populares. E, embora Portugal seja um país considerado seguro, é compreensível que quem vem de outras realidades traga consigo essa atenção redobrada à questão da segurança.
3. Serviços de Qualidade: Boas escolas (com enfase nas escolas internacionais e colégios privados), acesso a serviços de saúde, comércio na proximidade, etc.
4. Boas Acessibilidades: Bons acessos rodoviários, internet rápida, fácil estacionamento, etc.
5. Lazer & Estilo de Vida: Atividades de lazer, infraestruturas desportivas, ambiente agradável, ordenamento e coerência urbanística, vida social, etc.
6. Trabalho: Acesso a ofertas de emprego. Menos crucial com a opção teletrabalho, mas continua a ser um fator relevante.
7. Transportes (Opcional): Os transportes públicos continuam a ser importantes para alguns estilos de vida e localizações mais centrais, mas o carro continua a ser a opção mais utilizada para quem vive a mais de 10 km do centro da cidade.

4 - Existe alguma zona com elevada procura mas escassa oferta, onde possa haver uma oportunidade de desenvolvimento?

Sim, absolutamente. Existem várias zonas em Portugal que combinam elevada procura por habitação com uma oferta ainda limitada, criando oportunidades interessantes. Estas zonas representam um potencial para investidores e promotores que consigam identificar as necessidades do mercado e responder com projetos adequados.

De forma sintética, algumas dessas zonas incluem:

Linha de Cascais (fora das zonas prime de Cascais e Estoril):

• Procura: Elevada de famílias de classe média/alta que procuram qualidade de vida, proximidade a Lisboa, ao mar e a serviços. Zonas como Algés, Caxias, Carcavelos, Parede, São Pedro do Estoril, e até mesmo partes de Oeiras mais interiores e afastadas da costa mantêm forte atração.
• Oferta: Embora continuem a surgir novos empreendimentos, a oferta para certas faixas de preço e tipologias (moradias com espaço exterior, apartamentos familiares maiores) ainda pode ser limitada face à procura, especialmente considerando os preços muito elevados nas zonas mais centrais de Cascais e Estoril.
• Oportunidade: Desenvolvimento de projetos residenciais que ofereçam boa relação qualidade-preço para famílias, com foco em espaços exteriores, bons acabamentos, áreas comuns bem planeadas e acesso facilitado a serviços e transportes.

Margem Sul do Tejo (zonas premium):

• Procura: Crescente procura por alternativas a Lisboa, com preços mais acessíveis e maior contacto com a natureza. Zonas como a Península de Setúbal (Azeitão, Sesimbra, Tróia), localidades perto do novo Aeroporto (Alcochete) e áreas específicas da Costa da Caparica e arredores têm forte procura.
• Oferta: Em zonas premium da Margem Sul, a oferta de habitação de qualidade superior, com vistas mar ou rio, em condomínios com serviços, ou moradias isoladas com privacidade, pode não acompanhar a procura crescente, especialmente para o segmento de classe média/alta que procura um produto diferenciado.
• Oportunidade: Desenvolvimento de projetos residenciais de luxo ou gama alta, que tirem partido da localização costeira, ofereçam vistas panorâmicas, serviços exclusivos e um estilo de vida mais relaxado ou perto da natureza, mas com boas ligações a Lisboa.

Cidades de dimensão média em crescimento (e arredores):

• Procura: São bons exemplos cidades como Braga (uma cidade histórica com uma malha industrial e cientifica muito dinâmica), Viana do Castelo, Aveiro (conhecida como a "Veneza de Portugal"), Leiria, Coimbra, Évora e Faro, Por outro lado vilas costeiras como a Ericeira (capital do surf) e Tavira (destaca-se pela sua beleza natural e oferta de serviços de qualidade) têm vindo a atrair cada vez mais famílias portuguesas e estrangeiras que procuram qualidade de vida a um custo mais razoável.
• Oferta: Em algumas destas cidades e nos seus arredores, a oferta de habitação moderna e adaptada às novas necessidades (espaços flexíveis, sustentabilidade, áreas de lazer) pode não ser suficiente para a procura crescente. Há também potencial para desenvolver projetos diferenciados que aproveitem as características únicas de cada região (património, gastronomia, natureza).
• Oportunidade: Desenvolvimento de projetos residenciais que ofereçam habitação moderna e funcional para famílias, com preços competitivos mas com elevada qualidade de construção, em zonas bem localizadas em relação a serviços, escolas e centros urbanos destas cidades de menor dimensão, ou projetos mais exclusivos e diferenciados que capitalizem o potencial turístico ou de estilo de vida destas regiões.

Determinadas zonas do Algarve (fora do Triângulo Dourado e centros turísticos massificados):

• Procura: Hoje, o Algarve atrai procura durante todo o ano e não apenas de forma sazonal. Zonas como Lagos, Tavira, Olhão, Monchique, e o interior do Algarve começam a ser descobertas por quem procura um Algarve mais autêntico e menos massificado.
• Oferta: Nestas zonas, a oferta de habitação nova e moderna, que responda às necessidades de residentes permanentes ou semipermanentes (e não apenas turistas), pode ser ainda limitada. Há também espaço para desenvolver projetos mais integrados na natureza e na cultura local.
• Oportunidade: Desenvolvimento de projetos residenciais que promovam um estilo de vida algarvio autêntico, com foco na sustentabilidade, integração paisagística, e respeito pela cultura local. Projetos de turismo residencial de alta qualidade, direcionados para um público que procura experiências genuínas e tranquilidade, também podem ser interessantes.

Fatores a considerar ao identificar oportunidades:

• Planeamento Urbano Local: É crucial analisar os Planos Diretores Municipais (PDM) e outras regulamentações urbanísticas para entender as possibilidades e restrições de construção em cada zona.
• Infraestruturas Existentes e Planeadas: Verificar se a zona tem ou terá infraestruturas adequadas (acessos, saneamento, telecomunicações, serviços) para suportar novos projetos imobiliários.
• Sustentabilidade e Integração Ambiental: Projetos que demonstrem preocupação com a sustentabilidade e que se integrem harmoniosamente na paisagem e no ambiente local tendem a ser mais bem recebidos e valorizados.
• Estudo de Mercado Detalhado: É fundamental realizar um estudo de mercado rigoroso para confirmar a procura real, identificar o público-alvo específico e definir o tipo de produto e preços adequados para cada zona.
• Parcerias Locais: Colaborar com entidades locais, como Câmaras Municipais, juntas de freguesia, e associações empresariais, pode facilitar o processo de desenvolvimento e garantir que o projeto responde às necessidades locais.

Tipologias mais procuradas

1. Apartamentos vs. Moradias (Procura no Último Ano):

• Moradias: Existiu um aumento relativo da procura por moradias nos últimos anos, mas os apartamentos continuam a ser mais procurados no geral.
• Porquê?: A pandemia reforçou o desejo por mais espaço, privacidade e contacto com o exterior, características mais associadas a moradias. No entanto, o mercado de apartamentos é muito mais vasto e diversificado, especialmente nos centros urbanos, o que mantém a procura elevada. Além disso, moradias em boas localizações e a preços acessíveis à classe média, continuam a ser mais escassas, daí que o mercado de casas para o segmento alto português coincida praticamente com o segmento de luxo.

2. Tipologia Mais Procurada e Preços:

• Tipologia Mais Procurada: Apartamentos T3 continuam a ser as tipologias mais procuradas por famílias da classe média, bem como moradias T4.
• Alterações Recentes: Nos últimos anos, notou-se um aumento da procura por T3 (e até T4) em detrimento dos T2, refletindo a necessidade de mais espaço para teletrabalho e famílias maiores. No entanto, o T2 mantém-se popular devido à sua versatilidade e preço geralmente mais acessível.
• Preços por Tipologia (Valores Médios Indicativos - Variam muito com a localização):
  • T0/T1: 150.000€ - 300.000€+ (mais em zonas centrais de Lisboa e Porto ou Algarve)
  • T2: 250.000€ - 500.000€+ (mais em zonas centrais de Lisboa e Porto ou Cascais/Linha)
  • T3: 500.000€ - 800.000€+ (pode ultrapassar bastante em zonas premium)
  • T4+ e Moradias: 600.000€+ (sem limite máximo dependendo da localização, dimensão e luxo)

3. Espaços Maiores vs. Melhor Localização e Dimensões Procuradas:

• Equilíbrio: As famílias procuram um equilíbrio. Melhor localização continua a ser muito importante, mas espaços mais amplos são cada vez mais valorizados, em detrimento de áreas muito reduzidas.
• Dimensões mais procuradas (ABC aproximado):
  • Apartamentos T2: 70m² - 100m² (idealmente perto dos 90m²-100m²)
  • Apartamentos T3: 90m² - 130m² (idealmente perto dos 110m²-130m²)
  • Apartamentos T4: 130m² - 190m² (idealmente perto dos 160m²)
  • Moradias: 220m² - 300m²+ (dependendo do tipo de moradia e terreno). A procura por moradias T3 tem aumentado, seja devido à dimensão das famílias, seja pelo preço, especialmente em zonas premium..

4. Espaço Exterior (Jardim, Terraço, Varanda): fator determinante?

• Sim, é um fator determinante e cada vez mais crucial. O espaço exterior deixou de ser um "extra" e tornou-se essencial para muitas famílias, especialmente após a pandemia.
• Tipos de Espaço Exterior mais Valorizados (por ordem crescente): Jardim > Terraço > Varanda. O jardim privado é o mais desejado, mas, dada a escassez de apartamentos com essa opção, são mais procurados em moradias. Varandas e terraços generosos também são muito valorizados em apartamentos.

5. Características mais valorizadas num Imóvel:

• Top 5 das Características Mais Valorizadas:
  • Espaço Exterior (Jardim, Varanda, Terraço) - Indiscutivelmente no topo.
  • Estacionamento/Garagem - Essencial, especialmente em zonas urbanas e para famílias com mais de um carro.
  • Arrecadação - Muito útil para famílias, valorizada para arrumação extra.
  • Áreas Abertas/Open Space (Sala e Cozinha Integradas) - Preferência por espaços sociais amplos e luminosos.
  • Espaços para Teletrabalho/Escritório - Cada vez mais valorizados, mesmo que pequenos, para trabalho remoto ou estudo.
• Outras Características Valorizadas: Bom isolamento térmico e acústico, domótica e automação, luminosidade natural, boa exposição solar, eficiência energética e acabamentos de qualidade.

6. Condomínio: Valorização e Procura?

Viver num condomínio continua a ser um fator valorizado e procurado por muitas famílias, mas não é um requisito absoluto. 

• Vantagens do Condomínio Valorizadas: Segurança, manutenção das áreas comuns, comodidades (quando existem), ambiente comunitário (para alguns).
• Desvantagens (para alguns): Custos de condomínio, menos privacidade do que em moradias isoladas, regras de condomínio.

a) Importância de Áreas Comuns em Condomínios Fechados:

• Importância Crescente: Áreas comuns de lazer e bem-estar são cada vez mais importantes e podem ser um fator decisivo na escolha de um condomínio, especialmente para famílias de classe média/alta.
• Áreas Comuns Mais Valorizadas (por ordem de preferência):
  • Jardins e Espaços Verdes Comuns: Essenciais para qualidade de vida e lazer ao ar livre.
  • Piscina: Muito valorizada, especialmente em zonas quentes como o Algarve e Lisboa.
  • Ginásio: Conveniente para quem valoriza fitness e bem-estar.
  • Espaços de Coworking/Salas de Reuniões: Mais recentes, mas crescem em importância com o teletrabalho.
  • Parque Infantil: Importante para famílias com crianças pequenas.
  • Outras Comodidades (menos prioritárias, mas apreciadas): Salão de festas, campo de ténis/padel, segurança 24h, portaria.

Preços mais procurados

1 - Para uma família de classe média/alta, qual a faixa de preço mais procurada para compra de habitação?

Faixa de Preço Mais Procurada:

• 500.000€ - 800.000€: Esta é a faixa de preço mais ativa e procurada por famílias de classe média. Permite o acesso a apartamentos T3/T4 de qualidade em boas localizações ou moradias em zonas mais periféricas ou cidades mais pequenas.
• > 800.000€ - 1.500.000€ (e acima): Existe também uma procura significativa nesta faixa, especialmente para o segmento alto e de moradias de luxo, apartamentos premium em zonas prime (Lisboa, Cascais, Porto, Algarve) ou propriedades com características muito específicas (vistas, localização excecional, grandes terrenos). O mercado acima de 1.5 milhões é mais exclusivo e tem menor procura, mas continua a ter procura para um nicho de mercado de endinheirado, com destaque para os compradores estrangeiros e investidores portugueses.
• < 400.000€: Embora ainda haja procura, esta faixa de preço começa a limitar as opções para famílias de classe média/alta em termos de localização, tipologia e qualidade, especialmente nas zonas mais desejadas. Pode ser mais relevante em localidades mais pequenas ou em zonas periféricas.

2 - As famílias estão dispostas a pagar um prémio por localização ou preferem imóveis maiores em zonas mais afastadas?

• Localização é frequentemente prioridade, mas...: Localização continua a ser crucial, e muitas famílias estão dispostas a pagar um prémio significativo por uma localização melhor, especialmente se isso significar proximidade a centros urbanos, serviços, boas escolas e lazer.
• ... Equilíbrio procura-se: No entanto, as famílias estão cada vez mais sensíveis aos preços elevados em zonas prime e procuram equilíbrio. Muitas admitem reduzir a dimensão do imóvel ou optar por uma tipologia ligeiramente inferior (ex: T3 em vez de T4) para manter a localização desejada.
• Zonas afastadas são compensadas por vantagens: Imóveis com áreas maiores em zonas mais afastadas tornaram-se mais atrativos para algumas famílias, especialmente se a diferença de preço face a zonas mais centrais for significativa e se a zona periférica oferecer boa qualidade de vida, segurança e acessos razoáveis. A decisão final depende muito das prioridades individuais de cada família (estilo de vida, trabalho, filhos, etc.).

3 - Alterações no Orçamento Médio (Condições Económicas Atuais):

• Orçamento médio tendencialmente estável, mas...: O orçamento médio disponível para compra manteve-se relativamente estável para famílias de classe média/alta, no sentido em que a faixa de preço mais procurada não se alterou drasticamente.
• ... Capacidade de endividamento reduzida: No entanto, as condições económicas atuais (taxas de juro elevadas, inflação, incerteza económica) reduziram a capacidade de endividamento de muitas famílias e aumentaram a cautela. Isto significa que, embora o orçamento nominal possa ser semelhante, o valor real que conseguem financiar e a taxa de esforço financeiro para suportar um crédito aumentaram.
• Maior sensibilidade ao preço e negociação: As famílias estão mais sensíveis aos preços, mais ponderadas nas decisões e mais inclinadas a negociar os valores de compra. Existe uma maior procura por oportunidades e imóveis com "preços razoáveis" ou abaixo do valor de mercado.

3 - Percentagem de Clientes com Crédito à Habitação:

• Maioria recorre a crédito: A maioria das famílias de classe média (estimativa: 60% - 80%) recorre a crédito à habitação para a compra de casa, mesmo tendo capitais próprios consideráveis. Isto deve-se a vários fatores: taxas de juro historicamente baixas (exceto de 2022 a 2023), benefícios fiscais do crédito habitação, e gestão financeira (obter liquidez para outros investimentos ou necessidades). Já no segmento alto, com destaque para os compradores estrangeiros, esta percentagem é inferior. 
• Moldes do financiamento: A percentagem de financiamento varia muito. Embora o máximo legal possa ser superior, muitas famílias optam por financiar entre 60% a 80% do valor do imóvel, utilizando capitais próprios para a entrada inicial de modo a reduzir o montante total do empréstimo e os encargos com juros. Nalguns casos, famílias com maior capacidade financeira podem solicitar financiamentos abaixo de 50% ou até comprar sem recurso a crédito, situação mais frequente no segmento alto..
• Precaução e análise financeira reforçada: Com o aumento das taxas de juro nos 2 últimos anos, existe uma precaução maior na contratação de crédito. As famílias fazem simulações mais detalhadas, comparam ofertas de diferentes bancos e analisam cuidadosamente a sua capacidade de suportar as prestações ao longo do tempo, considerando possíveis aumentos das taxas de juro.

Novas Tendências

1. Existe um aumento na procura por modelos de habitação inovadores (co-housing, habitação modular, etc.)?

Sim, a procura está a crescer, mas ainda é um nicho em expansão. Modelos inovadores como co-housing, habitação modular/pré-fabricada e coliving estão a ganhar tração, impulsionados por uma nova vaga de compradores mais abertos a soluções alternativas e com preocupações sociais e ambientais.

• Co-housing e Coliving: Atraem pela comunidade e espaços partilhados. Ideal para quem valoriza a interação social e procura reduzir o isolamento urbano. Podem ser apelativos para seniores ativos, famílias monoparentais ou jovens profissionais. Em Portugal ainda tem pouca expressão.
• Habitação modular: Seduz pela rapidez de construção, flexibilidade, potencial de personalização e, em alguns casos, custos mais controlados. A perceção da qualidade da construção modular tem melhorado significativamente, tornando-se uma opção mais credível.
• Obstáculos à adoção em massa: Apesar do crescimento, estes modelos enfrentam desafios: legislação e licenciamento nem sempre adaptados, financiamento bancário mais dificil, e uma certa resistência cultural, com autarquias à cabeça, face a estes conceitos menos tradicionais.
• Futuro promissor: No entanto, a tendência é clara: a procura por habitação inovadora vai continuar a crescer, impulsionada pelas mudanças demográficas, preocupações ambientais e pela busca por estilos de vida mais alinhados com os valores contemporâneos. Podemos esperar ver mais projetos deste tipo, especialmente em comunidades mais jovens e em zonas urbanas com forte espírito comunitário.

2. Em geral, existe alguma alteração nas tendências por procura de habitação nos últimos 5 anos? Estão previstas algumas alterações relevantes dentro da próxima década?

Últimos 5 Anos: O Terramoto da Pandemia e Mais Além: Os últimos 5 anos assistiram a alterações profundas e aceleradas, muito marcadas pela pandemia:

• Êxodo urbano e subúrbios em voga: Valorização da periferia e zonas semiurbanas, busca por espaço, natureza, tranquilidade e menor densidade demográfica.
• Casa como refúgio multifuncional: A habitação tornou-se central nas nossas vidas, com procura por espaços adaptáveis ao teletrabalho, lazer e vida familiar.
• Sustentabilidade no radar: A preocupação ambiental deixou de ser nicho e passou a ser um fator relevante na decisão de compra, embora nem sempre determinante.
• Tecnologia e conetividade essenciais: A fibra ótica, as casas inteligentes, o carregamento rápido de carros elétricos, tornaram-se quase tão importantes como a localização.
• Inflação e juros a mudar o jogo: A recente subida da inflação e das taxas de juro refreou o entusiasmo, colocando o orçamento e a capacidade de endividamento no centro da tomada de decisão. Obviamente que este fator é menos importante no segmento alto e de luxo.

Próxima Década: o que esperar? Na próxima década, as tendências deverão consolidar-se e intensificar-se, com algumas novidades a emergir:

• Sustentabilidade no centro do palco: A sustentabilidade deixará de ser um "extra" para se tornar um requisito base, especialmente no espaço europeu, sendo de esperar: regulamentação mais apertada, incentivos fiscais e valorização dos imóveis mais eficientes.
• Tecnologia inteligente e automação: A casa inteligente será o novo standard, com sistemas integrados de gestão de energia, segurança, conforto e lazer, e personalização digital dos espaços.
• Comunidades planeadas e foco no bem-estar: Haverá um crescimento de comunidades planeadas que oferecem serviços partilhados, espaços verdes abundantes, mobilidade sustentável e foco no bem-estar dos residentes. Conceitos como "cidades de 15 minutos" (modelo urbano que visa garantir que todos os serviços essenciais estejam acessíveis a pé ou de bicicleta num raio de 15 minutos), ganharão importância.
• Flexibilidade e adaptabilidade máximas: As casas do futuro serão ultra-flexíveis e adaptáveis às necessidades em constante mudança das famílias, com espaços modulares, divisórias amovíveis e design biofílico que se ajusta às diferentes fases da vida.
• Micro-Habitação e otimização de espaço: Em centros urbanos densos e onde o valor dos terrenos é alto, poderá aumentar a micro-habitação, focada na qualidade, design inteligente e espaços comuns partilhados, onde a otimização do espaço será o elemento chave.
• Novos modelos de propriedade e acesso à habitação: Modelos alternativos como o arrendamento de longa duração com serviços incluídos, leasing habitacional ou propriedade partilhada poderão ganhar relevância face à dificuldade de acesso à compra para as gerações mais jovens e à crescente mobilidade profissional. Esta já é uma realidade em crescimento na Europa, com os municípios e os fundos de investimento a liderar esta mudança.
• Regionalização e personalização: As tendências serão cada vez mais regionais e personalizadas. O que funciona no Algarve poderá não funcionar no Minho. A compreensão das necessidades e preferências locais é crucial para o sucesso dos projetos.

Fatores Diferenciadores

1. Atualmente, que características ou conceitos fazem um empreendimento imobiliário destacar-se da concorrência?

Num mercado competitivo, o "mais do mesmo" já não chega. Para um empreendimento brilhar, precisa de oferecer algo verdadeiramente único e alinhado com os desejos atuais. Os fatores chave de diferenciação passam por:

• Design Arrojado e Inovador: Não basta ser moderno, tem de ter personalidade, contar uma história, integrar-se na paisagem e apelar às emoções. Arquitetura que surpreende, que usa materiais diferenciadores, que cria espaços memoráveis.
• Sustentabilidade Autêntica: A sustentabilidade deixa de ser um opcional e passa a ser um "must-have", mas tem de ser real e mensurável. Certificações energéticas elevadas, materiais ecológicos, soluções de energias renováveis, gestão inteligente de recursos, integração com a natureza envolvente. O "verde" tem de ser credível e gerar valor real para o comprador.
• Experiência e Estilo de Vida (Mais que "Casas", "Lares"): Os compradores não procuram apenas metros quadrados, procuram estilos de vida. Empreendimentos que oferecem experiências, que promovem comunidade, que facilitam o bem-estar, que integram serviços e comodidades relevantes no dia-a-dia (coworking, ginásio, espaços de lazer partilhados, mobilidade suave, etc.). É vender um "sonho" e não apenas "paredes".
• Localização Estratégica (Reinventada): A "boa localização" já não é só "central". Pode ser periferia com excelente acessibilidade, zonas tranquilas com vistas deslumbrantes, localidades emergentes com charme autêntico. A chave é reinterpretar o conceito de localização, encontrar "tesouros escondidos" e valorizá-los com projetos adequados.
• Personalização e Flexibilidade (o "Feito à Medida"): Empreendimentos que oferecem algum grau de personalização e flexibilidade (na planta, nos acabamentos, nos serviços opcionais) ganham pontos. O comprador moderno quer sentir que a casa é "sua" e adaptada às suas necessidades. Mesmo em projetos maiores, pode haver espaço para oferecer opções de customização.
• Comunicação e Branding Emocionais: A forma como o empreendimento é comunicado e "vendido" é crucial. Storytelling que apele às emoções, que crie uma identidade única, que vá além dos folhetos e sites tradicionais. Marketing de conteúdo, experiências imersivas, colaborações com influenciadores, eventos exclusivos – tudo conta para criar buzz e desejo.
• Tecnologia Integrada: Casas inteligentes, mas sem "over-engineering". Tecnologia que facilita a vida, que aumenta o conforto e a segurança, que otimiza a gestão da casa e os consumos, mas que seja intuitiva e discreta. Não gadgets por gadgets, mas soluções que realmente acrescentam valor.

2. Outros exemplos de projetos de sucesso

É difícil apontar projetos "universais" de sucesso, pois o sucesso é multifacetado e depende do contexto. No entanto, aqui ficam alguns exemplos de fórmulas de sucesso:

• "Eco-Resort Urbano" (Lisboa/Porto Periferia): Condomínio de apartamentos/moradias em zona verde perto da cidade, com design biofílico, materiais sustentáveis, energias renováveis, hortas comunitárias, espaços de coworking, ginásio ao ar livre, mobilidade partilhada (bicicletas/carros elétricos), programas de bem-estar e comunidade ativa. Fatores de sucesso: Sustentabilidade autêntica, foco em qualidade de vida e bem-estar, comunidade, proximidade à cidade e à natureza.
• "Villas Atelier" (Costa Vicentina/Comporta): Pequeno empreendimento de moradias isoladas com design minimalista e integrado na paisagem, grandes janelas panorâmicas, jardins privativos extensos com piscina biológica, materiais naturais e locais, serviços de concierge personalizados (experiências locais, chef privado, aulas de surf, etc.). Fatores de sucesso: Exclusividade, design de autor, integração paisagística, privacidade, experiência de luxo discreto e autêntico.
• "Living Hub Coliving Sénior" (Braga/Aveiro Cidade Média): Edifício de apartamentos T1 e T2 para seniores ativos, com espaços comuns generosos (salas de estar, biblioteca, ginásio, terraço, restaurante comunitário), serviços de apoio à vida quotidiana (limpeza, lavandaria, pequenas reparações), programas de atividades sociais e culturais, localização central com bons acessos a serviços e transportes. Fatores de sucesso: Resposta a uma necessidade demográfica crescente (seniores ativos), foco em comunidade e bem-estar, serviços e comodidades adaptadas, localização conveniente.
• "Bairro Criativo Modular" (Zona Urbana em Regeneração): Conjunto de moradias modulares personalizáveis e flexíveis, construídas em tempo recorde num terreno em regeneração urbana, com espaços exteriores partilhados (jardins, parque infantil, zonas de convívio), oficinas criativas e espaços de coworking no local, parcerias com artistas e artesãos locais para a decoração e personalização das casas, eventos culturais e comunitários regulares. Fatores de sucesso: Inovação (construção modular), preços acessíveis (relativamente), apelo a um público jovem e criativo, regeneração urbana, foco em comunidade e identidade local.

3. Existe alguma lacuna no mercado que as empresas de desenvolvimento imobiliário ainda não estejam a explorar?

Apesar da oferta diversificada, ainda existem algumas lacunas com potencial:

• Habitação Acessível "com Estilo" para Jovens e Classe Média: Há uma grande necessidade de habitação a preços mais acessíveis, mas sem sacrificar o design, a qualidade e a localização. Projetos que apostem em miniapartamentos bem desenhados e otimizados, em construção modular eficiente, em zonas em regeneração com bom potencial, em soluções de co-living para jovens profissionais, poderiam ter grande procura. O desafio é manter a qualidade e o "appeal" estético num segmento de preço mais baixo.
• Comunidades Intergeracionais e Co-housing para Famílias: O co-housing tem potencial para ir além do nicho sénior. Projetos que integrem famílias jovens, seniores ativos e outros grupos etários, promovendo a partilha de espaços e serviços, a entreajuda e a diversidade, poderiam responder a uma procura crescente por modelos de vida mais comunitários e sustentáveis. É preciso criar o "modelo certo" que apele a diferentes gerações.
• Habitação Flexível e Adaptável para Nómadas Digitais e Trabalhadores Remotos: Com o crescimento do trabalho remoto, há um mercado a explorar para habitação pensada para quem trabalha em casa ou viaja com frequência. Apartamentos/moradias com escritórios integrados e funcionais, espaços de coworking no condomínio ou na zona, serviços de apoio ao teletrabalho, contratos de arrendamento flexíveis, poderiam atrair este público em crescimento. O conceito de "casa-escritório-hub social" integrado num só espaço.
• Projetos de Reabilitação Urbana Criativa e Sustentável (em Cidades pequenas e Vilas): Há um enorme potencial na reabilitação de edifícios e bairros degradados em pequenas localidades e vilas com charme histórico. Projetos que preservam a identidade local, que integram soluções sustentáveis, que atraem novos residentes e revitalizam a economia local, podem ser muito bem-sucedidos.
• Condomínios Temáticos Exclusivos: Crescente procura por condomínios temáticos que ofereçam estilos de vida personalizados e experiências únicas. Projetos como Eco Surf Resorts, Condomínios Vinho & Natureza ou Condomínios Equestres, com infraestruturas e atividades focadas em interesses específicos, atraem um público que valoriza a exclusividade e a comunidade.
• Micro-Resorts Rurais de Bem-Estar e Detox Digital:luxo discreto" para quem procura fugir do stress urbano e reencontrar-se consigo e com a natureza. No interior do país, há espaço para desenvolver pequenos resorts rurais focados no bem-estar, na natureza e no desligamento digital. Imóveis integrados na paisagem, com design cuidado, oferta de experiências autênticas (gastronomia local, atividades na natureza, retiros de yoga/meditação), serviços personalizados e foco na tranquilidade e no "slow living". Um "
• Residenciais de Estudantes: Crescente procura por residenciais de estudantes com espaços de estudo, lazer e serviços (lavandaria, etc.), perto de universidades. Integração de áreas para eventos e foco num ambiente seguro e estimulante.
• Residências Seniores: Tem-se assistido a um aumento da procura por residências seniores com apartamentos adaptados, espaços de convívio, serviços de saúde e bem-estar, e atividades sociais, que privilegiam a autonomia e a qualidade de vida, integradas em zonas com espaços verdes.

Em resumo, o fator diferenciador reside em oferecer mais do que 'casas': consiste em criar experiências, estilos de vida, comunidades e soluções que respondam às necessidades e desejos em constante evolução de compradores com um grau de exigência superior.